دادرسی مدنی

آثار عدم اجرای تعهدات قراردادی

مقدمه: اگر قراردادی بین دو یا چند شخص وجود داشته و یکی از آنها مرتکب نقض قرارداد شامل عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام آن، شود و به طرف مقابل ضرر وارد شود، بلحاظ نقض قرارداد مسئولیت مدنی داشته و باید از عهده خسارت وارده برآید.
در این خصوص و در جهت جبران خسارات طرفین قرارداد ها، قانونگذار یک سلسله تمهیداتی پیش بینی نموده که ذیلاً بدان ها خواهیم پرداخت.
الزامات قانونی
بنا به اصل لزوم در هر قراردادی، کسی که تعهد به نفع او شده، میتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار نماید. لکن اگر اجبار متعهد ممکن نشد، متعهدله می تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را درخواست نماید. در صورتیکه اجرای تعهد برای او مقدور نباشد، می تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در غیر اینصورت در مرحله آخر، وی می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
بطور مثال فروشنده ساختمانی قدیمی حین فروش ملتزم به بازسازی آن شود، یا در یک فرارداد مشارکت در ساخت، سازنده از تعهدات بموقع خود سر باز زند، در این موارد بر حسب ماده ۲۳۷ قانون مدنی، می‎توان با مراجعه به دادگاه، اجبار متعهد به اجرای تعهدات قراردادی را خواستار شد.
البته به‎ موجب ماده ۲۳۸ قانون مذکور، اگر اجبار وی به اجرای پروژه ممکن نباشد ولی موضوع تعهد از جمله اموری باشد كه توسط دیگری قابل انجام است، ذینفع می‎تواند با مراجعه به دادگاه توسط دیگری تعهد را اجرا نموده و مخارج آن را از متعهد متخلف اخذ نماید. بدیهی است در صورتیکه نه اجبار ممكن باشد مثل شرایط تحریم و نه انجام کار توسط دیگری قابل انجام باشد مانند اینکه اگر خلاف ساختمانی زائد بر جواز شهرداری صورت پذیرد مشمول احکام کمیسیون ماده ۱۰۰ میشود، مطابق ماده ۲۳۹ قانون مدنی خواهان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
از جمله مصادیق دیگر در خصوص معاملات املاک و مستغلات میباشدکه ممکن است به خاطر عدم انجام تعهدات از سوی متعهد خسارت هایی به ذینفع وارد شود. در اینصورت او حق دارد، ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به او وارد شده است، بخواهد. در اینصورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی، ضمن رعایت قانون، با جلب نظر کارشناس، تعیین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به طور مستقل و جداگانه، خوانده را به پرداخت خسارت ملزم می نماید.
بنابراین چنانچه فروشنده از حضور در دفتر‎خانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کند، خریدار می‌تواند با شمارش مانده مبلغ تعهد خود نزد سر دفتر اگر وجه نقد باشد و یا ارائه چک بانکی، گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه تا قبل از پایان وقت اداری را بگیرد. در تعاقب آن وی قادر خواهد بود الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند. بعلاوه، در صورت عدم فراهم شدن مقدمات انتقال از قبیل اخذ خلافی، پایان کار شهرداری و یا صورت‎مجلس تفکیکی از ثبت مربوطه، این موارد نیز موضوع خواسته قرار می‎گیرد تا در صورت خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، کلیه تمهیدات لازم جهت امضای نماینده اجرای احکام، اتخاذ شود.
در مقابل، این حق برای فروشنده نیز محفوظ است تا در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه موضوع توافق، کلیه مدارک نقل و انتقال را به سر دفتر ارائه و جهت طرح دادخواست مانده ثمن، گواهی عدم حضور خریدار را بگیرد.
ذکر این نکته ضروری است که امکان بهره مندی از شرایط فوق صرفاً زمانی مقدور خواهد بود که تاریخ تنظیم سند و دفترخانه آن معین باشد.
تأثیر حوادث غیر مترقبه بر تعلیق تعهدات
امروزه بدنبال شرایط اقتصادی موجود، بسیاری از پروژه ها عملاً با مشکلاتی مواجه شده و بعضاً یا به حالت تعلیق در آمده یا با تأخیر اجراء میشود. البته این مشکلات، همیشه ناشی از عواملی قهری نیست، بلکه کوتاهی متعهد در ارزیابی شرایط آینده در حین عقد، فراهم شدن معامله ای با سود بیشتر و مواردی از این دست، موجبات تعلّل در اجرای تعهّد و نقض قرارداد را فراهم می سازد.
حوادث غیر مترقبه یا فورس ماژور به وقایعی مانند جنگ، بلایای طبیعی از قبیل بیماری های مسری فراگیر مثل کرونا، زلزله و غیره، گفته می‎شود که در صورت حدوث و تحقق آن‎ها کسی‎که به لحاظ قرارداد، تعهداتی بر عهده‎ اش قرار گرفته از انجام تعهد تا زمان بر طرف نشدن آن، معاف می‎شود. در این ارتباط ماده ۲۲۹ قانون مدنی مقرر می‎دارد: اگر متعهد به ‎واسطه حادثه‌ ای که رفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.
با این توصیف يكي از شرايط مسئوليت متعهد به جبران خسارت ناشي از تخلف انجام تعهد، حدوث وقایع غیر‎قابل پیش‎ بینی است. بدیهی است چنانچه فورس ماژور مانند آتش سوزی در بخشی از کارگاهی موقت باشد، اجرای قرارداد تا رفع حالت فورس ماژور متوقف می‌شود و تأخیر روزانه پیمانکار قابل توجیه است. لیکن اگر فورس ماژور مستمر و دائمی باشد، سبب معاف شدن طرفین از تعهداتشان می‌شود که طبعاً در صورت فسخ قرارداد، کلیه هزینه‎های کارهای انجام شده به طرف مقابل پرداخت خواهد شد. همچنین باید نسبت به مطالبات متقابل شامل حقوق کارگران، اجاره تجهیزات، مصالح پای کار، مالیات و عوارض و بیمه تعیین تکلیف شود.
بنابراین متعهد خواه بعلت عدم انجام تعهد و خواه به‎ دلیل تأخیر در اجرای تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت می‎شود که نتواند ثابت نماید که عدم اجرای تعهد در نتیجه یک علت خارجی بوده است.

نوشته های مشابه

‫4 دیدگاه ها

  1. سلام،خسته نباشید
    قرارداد مشارکت ساختی انجام دادیم،بموجب آن احداث ۴واحد به همراه پارکینگ و سه دونگ سه دونگ،زمین از ما ساخت از طرف مقابل،ملک دو طبقه جواز خودش داشته،شروع به ساخت کرده سازنده پارکینگ و دو طبقه به مرحل سقف رسیده و حالا برا ادامه کار،میگن شهرداری جواز چهارم نمیده و الان بلاتکلیف مونده نه ما پولشو داریم تا اینجا هزینه کردیم رو بدیم نه ایشون ادامه کار انجام میدن حالا تکلیف چیه؟؟

    1. با سلام متقابل، باید قرارداد را دید تا اظهار نظر قطعی کرد. لکن در آن پیش بینی طبقه چهارم نشده با ارسال اظهارنامه تقاضای تکمیل والا از طریق دادگاه موضوع را پیگیری نمایید.

  2. سلام و عرض خسته نباشید.دایی بنده یک قطعه زمین به قیمت ۱۴ میلیون در سال ۸۴ از یک نفر خریده.در قرارداد درج شده ۱۰ میلیون نقدا وچهار میلیون زمانی پرداخت خواهد شد که سند زمین به نام دایی من زده بشه(زمین سند نداشته)وقتی مالک برای گرفتن سند اقدام کرده فهمیده که شهرداری به زمین سند نمیده.حالا بعد از چندین سال مالک فوت کرده و ورثه مالک از دایی من خواستن که با توجه به اینکه شهرداری سند نمیده به زمین ؛چهار میلیون باقی مانده رو به نرخ روز(خسارت تاخیر تادیه) پرداخت بشه.میخواستم بدونم که ایا دایی من ملزم به پرداخت باقی تعهد هست و اگه هست خسارت تاخیر تادیه تعلق میگیره یا نه؟

    1. با سلام متقابل، اولا مرجع صدور سند، شهرداری نیست بلکه اداره ثبت اسناد است. اگر هم مشکل با شهرداری باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بهمراه مقدمات علیه ورّاث بدهند. میزان خسارت تاخیر مانده قیمت ملک هم، منوط به ارائه توسط طرف مقابل استکه از تاریخ مطالبه تا اجرای حکم محاسبه میگردد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا