مقذمه: براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷٫۸٫۲۲، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید. اینک در جهت توضیح و تفصیل این مصوبه سوالاتی را باهم در میان می گذاریم.
پرسش: در صورت بروز اختلاف بین صاحبان ملک مشاع، چگونه میتوان به این رابطه خاتمه داد؟
پاسخ: هرگاه بین شرکای ملک مشاع اختلافی پیش بیاید، هریک از شرکا می تواند برای تقسیم ملک، از طریق افراز، اقدام نماید.
پرسش: شریک ملک باید به کدام سازمان مراجعه کند؟
پاسخ: در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود. لیکن در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد.
بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتیکه مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت.
اما در صورتیکه واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز آن را به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود .
پرسش: در فرض ضرورت مراجعه به دادگاه باید چه نکاتی رعایت شود؟
پاسخ: باید در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه شرکاء چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.
پرسش: هنگام مراجعه به اداره ثبت، چه روندی طی میشود؟
پاسخ: فرآیند اداری اداره ثبت بدین صورت استکه نماینده ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده، مراجعه می کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد.
پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتیکه مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه شرکا و نماینده ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می کند که به امضای شرکا رسیده و بعد از آن نقشه بردار تصمیم خود را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.
پرسش: آیا اعلام عدم قابلیت افراز، قابل اعتراض می‌باشد؟
پاسخ: بلی، در اینصورت، هر یک از شرکاء حق دارد ظرف ده روز اعتراض خود را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید.
پرسش: پس از رد اعتراض، اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
پاسخ: در صورتیکه بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده میشود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
این درخواست، در قالب دادخواست، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم میشود. متعاقباً با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می نماید.
