الزامات قانونی هنگام تنظیم سند آپارتمان
مقدمه: بسیاری از مشکلات مردم هنگام معاملات املاک، ریشه در عدم آشنایی به مسائل حقوقی دارد، که نهایتاً ممکن است منجر به بروز اختلافات و در نتیجه اقامه دعوی در مراجع قضایی شود. به همین دلیل پرونده‌های مربوط به املاک در صدر آمار مراجعین به دادگستری هاست. این در حالی است که تنظیم و نوشتن قرارداد، موضوعی فنی است که از عهده هرکسی بر نمیآید، اما این امکان وجود دارد با کمی تأمل و اخذ مشاوره حقوقی با هزینهای به مراتب پایینتر از زیان هزینههای دادخواهی، تعهدات قراردادی به گونهای شکل گیرد که از بروز اختلافات جلوگیری شود.
این نکته نیز قابل یادآوری است که معاملات جاری نسبت به آپارتمانهایی که در قالب تنظیم بیعنامه تکوین مییابد از این جهت قابل تأمل است که مراجع اداری و قضایی فقط شخصی را مالک رسمی آن میشناسند، که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک محل، پلاک ثبتی بنام وی صادر شده باشد. بنابراین توصیه و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن برخورداری مالک از مزایا و آثار سند رسمی، از خسارات فردی و اجتماعی جلوگیری و از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی بنحو چشمگیری خواهد کاست، که اینک به ذکر جزییات و تفاوت آن با اسناد عادی پرداخته می‌شود.
۴-۱- مزایای انعقاد قرارداد در قالب سند اسناد رسمی
از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود.
یکی از مزایای اسناد رسمی در ایناست که، مفاد آن علیه طرفین سند و اشخاص ثالث قابل استناد است، در حالی که مفاد سند عادی فقط میان طرفین آن اعتبار دارد. بهعلاوه اینکه اسناد رسمی در مقام دفاع در دعاوی صرفاً، با خطر ادعای جعل روبرو هستند، اما اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل با معضل دیگری یعنی اظهار انکار یا تردید نیز مواجه اند. به بیان ساده تر چنانچه دارنده ی سند عادی با انکار طرف مقابل نسبت به سند مواجه شود مثلاً بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست و… بار اثبات اصالت سند عادی بر عهدهی دارنده آن میباشد. ولی در اسناد رسمی مدعی جعل باید جعلیت و عدم اصالت سند را ثابت نماید. مضافاً اینکه از مزایای دیگر اسناد رسمی امکان بهرهگیری از واحد اجراییات ثبت، علاوه بر مراجع دادگستری، در الزام به انجام تعهدات قراردادی است.
در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است. همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.[۱]
۴-۲- توصیههای ضروری هنگام تنظیم قرارداد در بنگاه های مشاورین املاک
قراردادی که تحت عنوان بیع نامه در بنگاههای معاملات املاک یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین معامله باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند. گرچه بیعنامه هایی که بهصورت چاپی و دارای آرم اتحادیه در مشاورین املاک تنظیم می شود، و با هدف پیشگیری از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگیری و بر چسب هولوگرام صورت میپذیرد، لیکن این امر دلالت بر رسمی بودن آنها ندارد. بنابراین تا زمانیکه منتهی به صدور سند رسمی در دفترخانه نشود، خریدار نمیتواند از امتیازات اسناد رسمی بهرهمند شود، لیکن در همین مرحله ابتدایی باید به نکاتی که به برخی از آنها ذیلاً اشاره می شود، توجه داشت.
۴-۳- احراز سمت فروشنده و اختیارات نماینده وی
به عنوان اولین نکته، بهترین حالت در تنظیم قرارداد ملکی این است که خریدار و فروشنده بهعنوان اصیل طرفین عقد قرار گیرند و در واقع بدون واسطه اقدام به امضای آن نمایند. امّا اگر کسی که بیعنامه را امضا می‌کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسیکند و مشخص شود، حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله هم می‌شود. همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که هنگام معامله توسط ولی، کودک بالغ نشده است. در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت بخش سرپرستی دادستانی چنین حقی برای او در نظر گرفتهشده است. مضافاً اینکه در صورت تعدد مالکین، حتماً باید ذیل بیعنامه را همه آنها به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین بنا به روشهای اشاره شده دارای اختیارات قانونی باشد.
بهعلاوه، خریدار بایستی اطمینان حاصل کند که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد، و نیز در صورت کهولت سن، بیماری یا حرکات غیرعادی فروشنده، خریدار باید از عدم حجر وی مطمئن و ترجیحاً شهود معامله را از میان وراث وی انتخاب کند.
در نهایت اینکه، اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
۴-۴- درج مشخصات کامل مورد معامله
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و درج وصف کامل توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات آن مانند انشعاب آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره که در سند توصیف شده، نیز بسیار ضروری است. بنگاهها نیز باید به طور کلی مشخصات ملک را در بیع نامه ذکر کنند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است.
همچنین باید تصریح شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت تخلیه مستأجر قید شود. بهعلاوه، باید روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. بخصوص در معاملات بزرگ اخذ تأمین دلیل از طریق شوراهای حلاختلاف مبنی بر استعلام گردش ثبتی بسیار کارگشا خواهد بود.
۴-۵- ادای متقابل تعهدات
لازم است هنگام تنظیم بیع نامه اولیه، انجام تعهدات طرفین به صورت متقابل تنظیم گردد. بهطور مثال پرداخت بخشی از بهای ملک همزمان با تنظیم بیعنامه، پرداخت الباقی آن نیز در قبال تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال تقسیط گردد. و تا زمانیکه مورد معامله تحویل نشده و یا سند رسمی انتقال نیافته، خریدار از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام بهای معامله به خریدار تحویل ندهد.
بهتر است در قرارداد تصریح شود در صورت عدم پرداخت مابقی ثمن در موعد مقرر از طرف خریدار، یا عدم تحویل یا انتقال رسمی مورد معامله در تاریخ مقرر توسط فروشنده، هر یک از طرفین که تعهد بنفع اوست حق فسخ معامله را دارا بوده تا از طریق ارسال اظهارنامه اعلام و پس از تأیید و تنفیذ توسط دادگاه، قادر شود مورد معامله را به دیگری منتقل، یا مبالغ پرداختی را باز پس گیرد. ضمناً لازم است فروشنده جهت دریافت قیمت معامله اطمینان حاصل کند و به شرح بند بعدی، شروطی در قرارداد گنجانده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.
۴-۶- استفاده از روشهای پرداخت مطمئن
امروزه با تعبیه سامانههای پرداخت و روشهای الکترونیکی، نقل و انتقال بهای معاملات تسهیل گردیده ولی چنانچه گزینه پرداخت به وسیله چک باشد، باید اطمینان حاصل نمود که چک از حساب مسدود صادر نشده، یا چک سرقتی نبوده و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هر حال توصیه می شود که حتیالامکان فروشنده در چنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.
بهای معامله از طریق چک پرداخت می شود، باید توجه داشته باشند که در صورت برگشت خوردن چک، تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است. بنابراین نمی‌توانند معامله را برهم زنند، مگر اینکه به طریق دیگری مانند زوال خود به خودی آثار قرارداد، یعنی شرط انفساخ مورد توافق قرار گرفته باشد.
۴-۷- اطمینان از امکان انتقال رسمی ملک
بایستی دقت شود که در خصوص معامله بر املاک در متن بیعنامه به گونهای تصریح شود در صورتیکه معلوم گردد مالکیت مورد معامله به هر علتی متعلق به دیگری بوده و ناقل حق فروش آنرا نداشته است، یا به هر شکلی موضوع حق ثالث باشد، فروشنـده موظف به استرداد ثمن معامله معادل قیمت روز ملک می باشد. در این راستا به ویژه در معاملات بزرگ ترجیح دارد فروشنده در مقام پیشگیری از مسائل این چنینی، با اخذ جریان ثبتی به روز، از طریق تأمین دلیل و درخواست گردش ثبتی از اداره ثبت مربوطه، اطمینان خریدار را جلب کند.
۴-۸- استحکام معاملات با تعیین وجه التزام یا خسارت روزانه
عبارت وجهالتزام در اصطلاح عرفی و معمولاً در قرارداد به این معنا است که هرگاه به هر علتی معامله قطعی کلاً انجام نشد، مبلغی به عنوان جریمه که رقم آن بسیار بالاست از طرفی که از انجام معامله امتناع می‌کند، اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی یا تحویل ملک موضوع قرارداد یا عدم امکان دریافت ثمن است، و لذا اخذ آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود. به عبارت دیگر،کسی که وجهالتزام را پرداخت می‌کند، به هیچ شکلی قادر به انجام تعهدش نیست. البته این روش تعیین خسارت در مواقعی نیز که خسارت مقید به زمان معین است و در زمان مذکور انجام نمیشود نیز، قابل اجراست.
در این ارتباط شایسته است طرفین قرارداد به منظور استحکام معاملات خود در ازای عدم انجام تعهد بهطور کلی یا در موعد مقرر که ممکن است از سوی هریک از طرفین واقع شود، اقدام به درج شرط وجهالتزام یا تعیین خسارت نمایند. به عبارت دیگر، تعهدات حاصل از یک بیعنامه که شامل تحویل ملک و انتقال سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت ثمن از سوی خریدار میباشد ممکن است به صورت کلی منتفی شده یا با تأخیر انجام پذیرد. در خصوص عدم انجام تعهدات به دو شکل می توان وجهالتزام یا خسارت در نظر گرفت. در حالت اول ممکن است در قبال عدم انجام تعهد بهطور کلی و یا در مهلت مورد توافق، مبلغی قطعی به عنوان خسارت در نظر گرفت. در حالت دوم خسارت از قرار روزانه مبلغ معینی برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین میگردد، که البته انتخاب این حالت در خصوص مواردیکه انجام تعهد بهطور کلی منتفی می شود، ممکن نمیباشد.
در هر صورت توصیه به حالت اخیر از جهت بازدارندگی، استحکام قرارداد در فرض انجام تعهدات با تأخیر است که به میزان تأخیر از موعد عدم انجام تعهد ذینفع استحقاق دریافت خسارت تأخیر داشته باشد. مانند اینکه در بیع نامه مقرر شود چنانچه طرفین در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشوند و فروشنده مدارک نقل و انتقال شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورتمجلس تفکیکی و…،را به همراه نیاورد یا ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد و نیز در فرضی که خریدار عاجز از پرداخت مانده ثمن در موعد معین باشد، هریک باید روزانه فلان مبلغ بهعنوان خسارت به دیگری بپردازد و پرداخت این خسارت مانع الزام وی به انجام تعهدات نمیباشد.
نکته آخر اینکه وجهالتزام مبلغ مشخصی است که قابل افزایش نیست،[۲] اما خسارت تأخیر از آنجا که به صورت روزانه محاسبه می‌شود، به ازای هر روز تأخیر افزایش مییابد، و این حالت در مواردی کاربرد دارد که زمان در انجام تعهد موضوعیت دارد، که در این وضعیت می توان خسارت را بر اساس تعداد روزهای دیرکرد محاسبه و در دادخواست تقدیمی، صدور حکم تا زمان اجرا مورد درخواست قرار گیرد. گرچه رویه قضایی، مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در کنار الزام به انجام تعهد را قابل مطالبه نمیداند، لیکن بنا به قوانین جاری مطالبه خسارت یا جریمه تأخیر در تادیه دین، مانع الزام به اجرای قرارداد نمیباشد و در کنار یکدیگر قابل مطالبه می باشند.
بدین توضیح که قانون آئین دادرسی مدنی در خصوص خسارتتأخیر در تادیه و وجهالتزام ناشی از عدم انجام تعهد فرقی قائل نشده و هر دو را قابل مطالبه می داند.[۳] مضافاً اینکه قانون مدنی مقرر میدارد: “اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است، مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله‌ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.”[۴] بنابراین در فرضی که پرداخت خسارت در قرارداد تصریح شده باشد، متخلف مسئول خسارات وارده به طرف مقابل است.
۴-۹- سند رسمی انتقال
اگر فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کند، خریدار می‌تواند با شمارش مانده ثمن نزد سر دفتر گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه تا قبل از پایان وقت اداری بگیرد. در تعاقب آن وی قادر خواهد بود الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجراییه کند. بهعلاوه، در صورت عدم فراهم شدن مقدمات انتقال از قبیل اخذ خلافی، پایان کار شهرداری و یا صورتمجلس تفکیکی از ثبت مربوطه، این موارد نیز موضوع خواسته قرار میگیرد تا در صورت خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، کلیه تمهیدات لازم جهت امضای نماینده اجرای احکام، اتخاذ شود.
از طرف دیگر، این حق برای فروشنده نیز محفوظ است تا در صورت عدم حضور خریدار در دفترخانه موضوع توافق، کلیه مدارک نقل و انتقال را به سر دفتر ارائه و جهت طرح دادخواست مانده ثمن، گواهی عدم حضور خریدار را بگیرد.
ذکر این نکته ضروری است که امکان بهرهمندی از شرایط فوق صرفاً زمانی مقدور خواهد بود که تاریخ تنظیم سند و دفترخانه آن معین باشد و بنابراین باید دقت شود، تاریخ مذکور با روز تعطیلی مصادف نشود.
۴-۱۰- الزامی بودن تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان
همانگونه که نگارنده این مقاله در کتاب “حقوق جامع شهروندی” بررسی کرده،[۵] پیش‌فروش ساختمان تا قبل از اجرایی شدن قانون مربوطه، و به دنبال معاملات مکرر در پروژههای ساختمانی با مشکلات زیادی مواجه بود، به طوریکه برخی شرکت‌ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند. اکنون که در آستانه اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان قرار داریم، تنظیم پیش سند در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده و به موجب قانون مذکور، پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند موقت و انعکاس مراتب به اداره ثبت اسناد و املاک، موجب تعقیب کیفری خواهد بود.
در پایان توصیه این است که قبل از تنظیم کلیه قراردادهای فوق حتیالامکان با یک نفر حقوقدان در باره آثار مفاهیم حقوقی مانند: خیارات، وجهالتزام، حق فسخ، انفساخ، شروط ضمن عقد و غیره مشورت شود.
[۱] – تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط و مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مقرر می دارد: ” حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.”
[۲] – ماده ۲۳۰ قانون مدنی
[۳] – ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۷۹
[۴] – ماده ۲۲۱ قانون مدنی
[۵] – به جلد دوم کتاب”حقوق جامع شهروندی” تألیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکر سازان، سال ۱۳۹۶ مراجعه فرمایید.
