اهمیت اراده حقوقی بر صحت معاملات اموال غیرمنقول

همان‎طوری‎كه مي‎دانيم يكي از شرايط درستي و صحت هر معامله‎اي از جمله معامله مسكن و زمين وجود رضا و قصد از سوي طرفين معامله است. در معاملات مذکور بعضي اوقات طرفین از این جهت ناراضي اند كه ناگزير به انجام معامله بودند و انتظار دارند تا با مراجعه به دستگاه قضايي خواسته شان بر ابطال معامله يا فسخ آن پذيرفته شود. در اين نوشتار به مسئله معامله اضطراري و معامله با تهديد و اكراه پرداخته می‎شود.

پرسش: معامله اکراهی چیست؟

پاسخ: اگر شخصي تحت تأثير تهديد موثر و غيرمجاز پاي عقدي نشسته و آن را امضاء كند آن معامله بي اعتبار (نه باطل) خواهد بود. به اين تهديد در قانون مدني اكراه گفته مي شود و به كسي كه تهديد شده و معامله را انجام دهد، مكره و شخصي كه ديگري را تهديد مي‎كند اکراه کننده اطلاق مي‎شود. در این خصوص قانون مدنی مقرر می دارد: اکراه به اعمالی حاصل می‎شود که موثر در هر شخصی با شعوری بوده و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید کند به نحوی که عادتاً قابل تحمل نباشد. البته باید توجه داشت در مورد اعمال اکراه آمیز، سن و شخصیت و اخلاق و مرد یا زن بودن شخص نیز باید در نظر گرفته شود.[۱]

اگر تهديد و اكراه به درجه اي باشد كه قدرت تصميم‎گيري را از فرد سلب نمايد در اين حالت ديگر نمي‎توان گفت كه معامله بي‎اعتبار است، بلكه اين معامله به لحاظ فقدان قصد باطل خواهد بود. زيرا مالک اراده اي براي انجام معامله ندارد مانند حالتي كه كسي با اسلحه ديگري را به امضاي سند معامله‎اي وادار كند. اما اگر فردي ديگري را تهديد كند كه اگر خانه ات را به من نفروشي تو يا فرزندانت را در يك فرصت مناسب با اتومبيل خواهم كشت كه در اين حالت انجام این معامله به لحاظ نداشتن رضا باطل نیست، ولی غير نافذ و نتیجتاً غير معتبر مي باشد.

پرسش: چه فرقي بين عدم اعتبار (عدم‎نفوذ) و بطلان يك معامله وجود دارد؟

پاسخ: هنگامي كه از بطلان يك معامله صحبت مي‎كنيم اصولاً آن معامله از ابتداء به‎وجود نمی‎آید و درست مانند حالتي است كه خريدار و فروشنده قبل از انجام معامله داشتند ولي هنگامي كه معامله اي غير نافذ يا بي‎اعتبار اعلام مي‎شود در اين حالت با از بين رفتن مانع و تحقق رضايت، معامله شكل مي‎گيرد. لذا اگر در معامله فروشنده با تهديد آن را انجام داده باشد اين معامله بي‎اعتبار است ولي اگر بعداً رضايت خود را اعلام كند آن معامله از زمان انعقاد اوليه شكل گرفته و داراي اعتبار مي‎شود. فرض كنيم آقاي “الف” آپارتمان آقاي “ج” را به آقاي “س” درتاريخ ۱/۵/۱۳۸۵ مي فروشد و آقاي “ج” درسال ۱۳۸۶ به انجام اين معامله راضي مي‎شود در اين حالت آقاي “س” از تاريخ ۱/۵/۱۳۸۵ مالك آپارتمان مي‎شود. بنابراین چنان‎چه آن را به اجاره داده باشد منافع اين مدت نيز به او تعلق مي‎گيرد و يا اگر به قيمت خانه افزوده شود اين افزايش به او تعلق دارد ولي هنگامي كه معامله باطل باشد آن معامله از روز انعقاد فاقد اثر است.

پرسش:چه تهديداتي موجب بي‎اعتباري معامله مي شود؟

پاسخ: چنان‎چه اشاره شد، تهديد هنگامي موجب بي‎اعتباري معامله مي‎شود كه در شخص با شعور مؤثر بوده و او را نسبت به جان يا مال يا آبروي خود يا خانواده اش تهديد كند به نحوي كه اين تهديد عادتاً قابل تحمل نباشد. در مورد تهديد بايد دانست كه دادگاه سن، شخصيت، اخلاق، مرد يا زن بودن شخص تهديد شونده و تهديد كننده را در نظر مي‎گيرد. چه بسا تهديدي نسبت به يك فرد جوان موثر نباشد ولي نسبت به يك پير زن موثر باشد. هم‎چنين براي اين‎كه اكراه و تهديد محقق شود لازم است كه تهديد در شخص تهديد‎شونده نيز مؤثر باشد. و اگر تهديد‎شونده بداند كه تهديد كننده نمي‎تواند تهديدش را اجرا كند يا خودش قادر به دفع آن است، آن شخص مكره محسوب نخواهد شد.

پرسش: چنان‎چه كسي ديگري را تهديد كند كه بايد خانه‎ات را به من بفروشي والاّ چك‎هايت را به اجراء مي گذارم، آيا اين تهديد موجب بي اعتباري معامله مي شود؟

پاسخ: موضوع تهديد بايد امر غير مجاز و نامشروعي باشد مانند تهديد به قتل، آتش زدن خانه و… پس اگر تهديد به اعمال حق و انجام كار مجاز باشد اكراه محقق نمي شود. در مثال مذكور در پرسش، اكراه و تهديد محقق نخواهد شد. همچنين است اگر شخص به انجام معامله به حكم قانون و مقامات صالح وادار و ملزم گردد كه در اين حالات نيز نمي‎توان معامله را بي‎اعتبار دانست.[۲]

پرسش: اضطرار با اكراه و تهديد چه فرقي دارد؟

پاسخ: گرچه هر دو حالت برشخص مضطر و مكره فشار رواني وارد مي کند ولي از حيث حقوقي اين دو حالت داراي آثار مختلفي هستند. شايد با يك مثال ساده بتوان فرق آن دو را بهتر شناخت. فرض كنيد آقاي “م” خانه‎اش را به آقاي “ك” با تهديد به قتلي كه شده مي‎فروشد و در فرض ديگر آقاي “م” بواسطه بيماري همسرش و نياز به پول نقد در بيمارستان آن را به آقاي”ك” مي‎فروشد كه درحالت اول معامله بي‎اعتبار و در حالت دوم معامله صحيح است. پس اگر كسي در نتيجه اضطرار اقدام به معامله كند مكره محسوب نمي‎شود و معامله اضطراري معتبر مي‎باشد.[۳]

پرسش: به غير از خود شخص معامله كننده آيا تهديد به اقوام او هم موجب بي‎اعتباري معامله مي شود؟

پاسخ: تهديد به اقوام نزديك معامله كننده مانند همسر، پدر و مادر و اولاد موجب اكراه مي شود و تشخيص اين امر كه تهديد تا چه درجه اي از بستگان موثر مي باشد با دادگاه است، كه بر مبناي عرف تصميم گيري مي كند. مسلماً در جوامع شهري امروزي كه روابط خويشاوندي همانند روستايي از آن قوام و همبستگي بر خوردار نيست تعريف خويشاوند و نزديكي او به شخص تهديد شونده با تعريفي كه در يك جامعه سنتي و بسته از فاميل مي شود، فرق دارد.[۴]

پرسش: اگر كسي معامله اي را با تهديد انجام دهد و سپس فوت كند آيا حق تأييد و تنفيذ معامله به ورثه‎اش مي‎رسد؟

پاسخ: اين حق نيز مانند ساير حقوق به ورثه منتقل مي‎شود. اما در دو حالت اين حق به ارث نمي رسد: يكي در حالتي است كه انجام معامله با قيد مباشرت شخص مكره (که بر معامله اجبار شده و در فرض سؤال فوت کرده است) در مقابل اجرتي باشد كه در اين شکل انجام مورد قرارداد به وسيله شخص ديگر ممكن نيست و ديگري هنگامي است که عقد به صورت غير‎معوض و به لحاظ زیان قابل توجهی به طریق اکراهی تنظيم شده باشد، مانند موردي كه شخص تحت تأثير اكراه تعهد نمايد كه ساختماني را به رايگان براي ديگري بسازد. در واقع در این دو صورت معامله اکراهی با فوت شخص مکره از اساس منتفی می‎شود.

پرسش:اثبات اينكه معامله با تهديد صورت گرفته برعهده خريدار است يا فروشنده؟

پاسخ: طبق يك قاعده حقوقي اثبات هر دعوي برعهده كسي است كه ادعا مي‎كند و بار اثبات دليل بر دوش اوست.[۵] بنابراين هريك از خريدار يا فروشنده كه مدعي است انجام معامله از جانب او با تهديد بوده است بايد آن را ثابت كند و با توجه به اصل صحت معاملات اصل، بر درستي معامله است مگر آنكه خلاف آن ثابت شود. بايد توجه داشت طرفي كه معامله از سوي او بدون تهديد انجام گرفته حق برهم زدن آن را ندارد و حق رد يا تأييد معامله فقط براي شخصي است كه در معامله تهديد شده و مكره واقع شده است.[۶]

[۱] – ماده ۲۰۲ قانون مدنی

[۲] – ماده ۲۰۷ قانون مدنی

[۳] – ماده ۲۰۶ قانون مدنی

[۴] – ماده ۲۰۴ قانون مدنی

[۵] – ماده ۱۹۷ آیین دادرسی مدنی مصوب سال ۱۳۷۹ می گوید: “اصل برائت است، بنابراین اگر کسی مدعی حق یا دینی بر دیگری باشد باید آنرا اثبات کند، در غیر این‌‎صورت با سوگند خوانده حکم‌ برائت صادر خواهد شد.”

[۶] – جهت مطالعه بیشتر به جلد دوم “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، تهران، سال ۱۳۹۵ مراجعه فرمایید.[۶]