بررسی برخی از ابعاد قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول (مصوب ۲۶/۲/۱۴۰۳) مجمع تشخیص مصلحت نظام
مقدمه
سیر و روند گذشته معاملات اموال غیر منقول در بنگاههای مشاورین املاک، نشان از این دارد که پیش از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، بطور معمول بسیاری از قراردادهای ملکی در قالب سند عادی در دفاتر املاک منعقد میشد، بدون اینکه در سامانه ای منعکس گردد. لکن متعاقباً صدور کد رهگیری و درج آن در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات الزامی شد، تا ضمن پیشگیری از معاملات معارض روابط به گونهاي شکل گيرد که با هزينهاي به مراتب پايينتر از زيانهای دادخواهي، به انجام برسد.
گرچه دریافت کد رهگیری برای مبایعهنامه تنظیمی در دفاتر املاک، باعث رسمیت سند تنظیمی نمیشد، لکن این کد صرفاً باعث تقدم خریدار نسبت به خریداران مغبون احتمالی آتی بود که بصورت غیر قانونی توسط فروشنده، مجدداً به ایشان فروخته میشد و تاریخ مذکور در این شرایط قابل استناد بود. مؤید آن ماده ۲۱ دستورالعمل اجرایی (مصوب ۱۵/۴/۱۳۸۴) نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک است که مقرر داشته، بنگاهها باید در جهت دلالت طرفین به دفترخانهها برای صدور سند رسمي اهتمام ورزند، و الا خريدار نميتواند از امتيازات اسناد رسمي بهرهمند شود.
واکاوی برخی از نوآوری های مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام
اینک با هدف صیانت از مالکیت اشخاص و نیز جلوگیری از ارتکاب جرائمی از قبیل جعل و کلاهبرداری، انتقال مال غیر و پولشویی در پی تصویب قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” مصوب۱۴۰۳/۲/۲۶ مجمع تشخیص مصلحت نظام، بنگاههای معاملاتی پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده باید مفاد قرارداد را وارد سامانه “ساماندهی اسناد غیررسمی” کنند و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و لهذا دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت. به تعبیر قانونگذار، مطابق ماده ۳ این قانون مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه مذکور اقدام و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. بدیهی است این امر ضمن اینکه طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی محدود به موارد مندرج در ماده ۱۰ قانون خواهد شد و نیز از حجم آنها در مراجع قضایی خواهد کاست، نقش قابل توجهی در مدیریت بازار املاک و جلوگیری از سفتهبازی در معاملات اموال غیر منقول ایفا خواهد کرد. مضافاً کمک قابل توجهی به دولت برای وصول مالیات از معاملات اموال غیرمنقول به واسطه ضرورت درج دقیق ثمن معامله بر مبنای توافق طرفین خواهد داشت.
با این توصیف بطور قاطع، می توان گفت، بدنبال لازم الاجر شدن قانون الزام از سوم تیرماه سالجاری، بالطبع صنف مشاورین املاک به جایگاه اصلی خود، یعنی “دلالی” باز خواهند گشت و ضمن کاهش معاملات غیر حقوقی، صرفاً استحقاق دریافت حق کمیسیون در قبال دلالت طرفین به معامله مورد نظر دارند.
در این خصوص علاوه بر قانون دلالان مصوب ۱۳۱۷ و آييننامه دلالان معاملات ملکي مصوب ۱۳۱۹ و نیز قانون نظام صنفي (اصلاحی ۱۳۹۲) که بدان صراحت دارد باید تاکید شود، حسب ماده ۱۱ قانون الزام، ضمانت اجرای سنگینی برای دلالان معاملات املاک اعم از آژانس های املاک و بنگاههای مشاورین ملکی پیش بینی شده بطوریکه دیگر نمی توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده با حکم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات أخیر الذکر به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند. وانگهی اسناد عادی تنظیمی از سوی آنان در ادارات پذیرفته نمیشود و دعاوی مطروحه به استناد این اسناد قابلیت استماع ندارند.
گرچه مطابق ماده ۳ قانون بنگاهها پس از مذاکره مقدماتی، اجازه دارند نسبت به درج پیشنویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام نمایند، لکن این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی موکول به تنظیم آییننامهای شده است. بعلاوه مقرر گردیده، تعرفه بنگاههای معاملات ملکی و مشاوران املاک با رعایت ضوابط و معیارهایی تعیین شود.
همچنین طبق تبصره ۲ ماده ۳ قانون: سازمان ثبت مکلف است ظرف یکسال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتیکه قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب های مذکور را داشته باشند، میتوانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
در این شرایط است که آشنایی هرچه تمام تر با ابعاد مقررات جدید و واکاوی جایگاه صنوفی که از هر جهت مخاطب چنین تغییراتی هستند، بیش از پیش محسوس میباشد.
نتیجه گیری
از بررسی مطالب گفته شده می توان به این نتیجه دست یافت که، گرچه تا کنون بيعنامههايي که بهصورت چاپي و داراي آرم اتحاديه تنظيم ميشود، و با هدف پيشگيري از وقوع معاملات مکرر در قالب اخذ کد رهگيري و برچسب هولوگرام صورت ميپذيرد، ليکن اين امر دلالت بر رسمي بودن آنها ندارد. بنابراين طبق ماده ۲۱ دستورالعمل اجرایی (مصوب ۱۵/۴/۱۳۸۴) نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک، بنگاهها باید در جهت دلالت طرفین به دفترخانهها برای صدور سند رسمي اهتمام ورزند، و الا خريدار نميتواند از امتيازات اسناد رسمي بهرهمند شود.
مهم تر اینکه در حال حاضر، در راستای ماده یک و یازده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۲۶/۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت)، ضمن پیش بینی مجازات، اختیار تنظیم سند عادی از دلالان اعم از بنگاههای مشاوران و دفاتر املاک سلب گردیده است.
همچنین ماده ۳ قانون مذکور بجای اصطلاح بیع نامه از کلمه پیش نویس که بارِ حقوقی در حد قولنامه را دارد، استفاده و مقرر شده: دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت اسناد اقدام و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.
البته انعقاد بیع نامه عادی برای اسناد دفترچه ای یا سند تک برگی کاغذی نیاز به رعایت تبصره مزبور ندارد و می توان کما فی السابق کد رهگیری گرفت. لکن در مواردیکه منتهی به تنظیم سند رسمی در دفترخانه ميشود، در اینصورت بنام خریدار سند حدنگار صادر ميگردد.
ناگفته نماند با اصلاحات جدید، قانون پیش فروش ساختمان مجدداً احیاء گردیده و قراردادهای پیش فروش مطابق ماده ۲۴ قانون مذکور، مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و باید از تنظيم قرارداد پيشفروش خودداری کنند. در غيراينصورت به مجازات تعلیق و یا ابطال پروانه كسب محكوم ميشوند.
