کلام کوتاه؛ پیامی بلند

تضمینات قابل پیش بینی در معاملات بزرگ (قابل توجه بنگاههای مشاورین املاک)

امروزه یکی از تضمینات موجود در قراردادهای بزرگ، گنجاندن مبلغی به‎ عنوان وجه التزام است. به این نحو که متعاملین به ‎‌منظور جبران خسارتى که از عدم اجرای تعهد توسط هریک طرفین ایجاد می‌شود، می‎توانند مبلغى را در قرارداد پیش‌بینى کنند که هرگاه تعهد اجرا نشد مبلغ پیش‌بینى شده به زیان‌دیده، پرداخت شود.
لیکن چگونگی جبران خسارت ناش از تخلف از انجام تعهدات قراردادي به چند گونه قابل تصور است:
۱) نوع اول اينكه پس از وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد غير ممكن ‎شود و مبلغی که به‎عنوان جریمه تعیین شده، از طرفی که از انجام آن امتناع کرده اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‎شود و دریافت آن بدل از انجام تعهد تلقی می‎گردد. مانند این‎که تالاری جهت برگزاری مراسم عقدی در شب عید غدیر به اجاره داده شود، که در اين فرض آ‎چه به‎موجب قرارداد براي ذینفع موضوعیت داشته هم‎زمان بودن تاریخ و انجام تعهد است که در این‎صورت اجرای تعهد دیگر موضوعیت ندارد و لذا صرفاً به درخواست جبران خسارت ناشي از عدم انجام تعهد اکتفا می‎شود. ادامه…
۲) با وجود تخلف مزبور انجام تعهد باز‎هم ممكن باشد، ولي انجام تعهد فقط به تأخير افتاده باشد، یعنی پس از سپري شدن زمان مقرر براي اجراي تعهد، هنوز امكان انجام آن از بين نرفته و تحقق آن در خارج از زمان مقرر براي ذی‎نفع مفيد باشد. بدیهی است در اين صورت وی می‎تواند علاوه بر درخواست اجراي اصل تعهد قراردادي، خسارت ناشي از تأخير را نيز مطالبه كند.
مانند اینکه در خصوص معامله مثلاً آپارتمانی، توافق شود چنانچه طرفین در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشوند و فروشنده مدارک نقل و انتقال شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورت‎مجلس تفکیکی و…،را به همراه نیاورد یا ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد و نیز در فرضی که خریدار عاجز از پرداخت مانده ثمن در موعد معین باشد، هریک باید علاوه بر مبلغ مقطوع بعنوان وجه التزام (جریمه) روزانه فلان مبلغ به‎عنوان خسارت به دیگری بپردازد. بدیهی است پرداخت این خسارت، مانع الزام وی به انجام تعهدات نمی‎باشد.
۳) در صورتیکه معلوم شود مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، غصبـ، عملیات اجرائی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی مستحق‎للغیر در آید، یعنی قابل انتقال به خریـدار نباشد، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله، مبلغی به‎عنوان خسارت به خریدار بپردازد، که میتواند به قیمت روز ملک، ارزش گذاری شود.
در واقع، تفاوت آن با نوع دوم این‎ است که مطالبه خسارت عدم انجام تعهد، با درخواست اجرای اصل تعهد، جمع نمی‎شود و طلبکار نمی‎تواند هم‎زمان، هم الزام مدیون به وفای عهد را بخواهد و هم خسارت را. زیرا خسارتی که در این خصوص پرداخت می‎شود، بدل انجام اصل تعهد است.

۴) در برخی موارد راه میان‎بر دیگری وجود دارد و این است‎ه می‎توان تدابیری اندیشید که بار طرح دعوی شامل هزینه‎های دادرسی، حق‎الوکاله وکیل و حق‎الزحمه کارشناس و نیز تحمل مشقّات دادرسی بر متعهد متخلف تحمیل شود.

بدین‎صورت‎که چنانچه در قرارداد مثلاً ساخت پروژه‎ای پیش‎پرداختی داده شده، هم‎زمان تضمینی مانند ضمانت ‎نامه بانکی، چک یا سفته اخذ می‎شود که اگر مسیر کار در جهت ترسیم شده پیش نرفت، ذینفع بتواند آ‎نها را به اجرا گذارده و نسبت به جبران خسارات حاصله اقدام نماید.

هم‎چنین جهت حسن انجام کار، معمولاً ده در‎صد از هر پرداختی کسر و نزد صاحب‎کار نگهداری می‎گردد تا پس از تحویل کار، چنان‎چه ثابت شود که انجام کار مانند ساختن بنا و یا کارخانه‎ای، حاوی نقائصی باشد از محل آن جبران و الاّ به پیمانکار‎ مسترد شود.

برچسب ها

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن