حقوق و اقتصاد

تفاوت ماهوی بیع‎نامه و قولنامه

قابل توجه بنگاههای مشاورین املاک

مقدمه: در خصوص خرید و فروش و معاملات مربوط به اموال غیرمنقول شامل املاک مسکونی و تجاری، آن‎چه که معمول است این‎که طرفین معامله به دلالت مشاورین املاک اعم از فضای مجازی و حقیقی به پای میز مذاکره کشیده می‎شوند. در این میان ممکن است نتیجه آن به برقراری ارتباطی محکم و لازم‎الاجراء منجر شود که در قالب بیع‎نامه ظهور خواهد یافت. لیکن چنان‎چه قول و قرارهایی جهت معامله‎ای در آینده گذاشته شود به آن قولنامه می‎گویند.

آثار حقوقی بیع‎نامه و قولنامه
آن‎چه در زبان حقوقی مبایعه‌نامه می‌گویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است. زیرا بیع‎نامه به مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می‌کنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به‎موجب آن، می‌توان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می‌کند، از دادگاه درخواست کرد. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع ورزد، هر‎یک از آن‎ها می‌توانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند.
بنابراین مبایعه‎نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع به قراردادی اطلاق می‎شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود. در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه‎نامه به شمار می رود.
در مقابل هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می‎دهند بدون آن‎که در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا “قول” به انجام معامله می‎گویند و در صورتی که این قول به‎صورت مکتوب باشد “قولنامه“ لقب دارد. بدیهی است این توافق مُمَلِک نبوده یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفاً ایجاد تعهد می‎نماید. مع‎الوصف لازم به ذکر می‎داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی الف) طرفین دارای اهلیت باشند ب) دارای قصد و رضا باشند ج) موضوع معامله معین باشد د) جهت معامله مشروع باشد، اجرای آن الزام‎آور است.
هم‎چنین اگر قرار بر انجام تعهدی به‎صورت شرط، ضمن عقد الزام‎آوری گنجانده شود مانند این‎که در حین خرید و فروش خانه‎ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم‎الاجراست. در این فرض نیز چنان‎چه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نمایند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می‎توان آن‎را نیز مطالبه نمود.
در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معامله‌ای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به‎عبارت دیگر صرفاً وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم می‌شود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد. به‎طور مثال ممکن است خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورت‎مجلس تفکیکی، مفاصا‎های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می‎کنند و در آن متعهد می‎شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.

ویژگی‎های یک بیع‎نامه حقوقی
مبایعه‎نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده ۳۳۸ قانون مدنی می‎گوید: ” بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم” که می‌تواند مال منقول یا غیر منقول باشد. بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم می‌کند و پس از تعیین ثمن (قیمت معامله) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی، مبادرت به بیع و خرید و فروش می‌کنند.
این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علی‌الاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
در تشخیص ماهیت مبایعه‎نامه و قولنامه در ماده ۱۰ قانون مدني آمده است که قراردادهاي خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی‎که مخالف صریح قانون نباشد (مانند عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، اعتبار دارد. لهذا باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و دقت در عبارات و الفاظ در قرار‌داد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرار‌داد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را می‎توان احراز کرد. اگر قصد واقعی طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لیکن اگر قصد واقعی طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه‎نامه بر آن صدق می‌کند. در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده می‌کنند صرفاً وعده متقابل بیع است نه خود بیع. زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمی‌گیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد است. در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و اراده ایجاد قرارداد را داشته باشند. علاوه براین لازم است این قصد و اراده، بیان شود تا معلوم گردد که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است. البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی، در قراردادهای تیپ اتحادیه صنف مشاورین املاک، ضمن این‎که عنوان مبایعه‌نامه داده شده بندی به این صورت گنجانده شده که”صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید” و به معنای این است که هنگام تنظیم این سند عادی، قصد واقعی طرفین انجام معامله است.
شایان ذکر است “ایجاب” پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و “قبول” عبارت از رضایت به ایجابِ ابراز شده برای انعقاد قرارداد است. مانند این‎که در عقد بیع، فروشنده بگويد: اين كالا را به صد تومان به تو فروختم و خريدار بگويد: پذيرفتم يا بگوید آن را به اين قيمت خريدم.

توصیه‎های لازم به خریدار
۱- خریدار باید در خصوص احراز هویت، اهلیت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکیت فروشنده بر ملک دقت لازم را داشته باشد. به‎علاوه در مورد ملک تحقیق کند که در رهن یا بازداشت نباشد، یا دولتی و ملی مثل متعلق به منابع طبیعی یا وقف و … نباشد. لذا ضرورت دارد حتی‌الامکان از اهل خبره در این مورد و نیز اصالت اسناد مشاوره بگیرد و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود. هم چنین مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به‎طور روشن در سند توصیف شده باشد.
۲- کسی که بیع‎نامه را امضا می‌کند، چنان‎چه خودش مالک نباشد، باید وکیل، ولّی یا قیّم مالک باشد و دلایل سمت خود را ارائه دهد. هم‎چنین بایستی این مسئله روشن شود که آیا وی در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن بهای معامله را دارد و اگر امضاکننده ولّی مالک است، مطمئن شود در زمان امضای قولنامه توسط ولّی، کودک، به سن رشد نرسیده باشد. به‎علاوه در جایی که امضاکننده قیّم مالک است، باید مشخص شود آیا قیّم به تنهایی حق فروش مال صغیر را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
۳- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببیند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بخواهد و ضمن این‎که باید دقت شود که ملک مورد معامله مشکل ثبتی یا مدعی دیگری ندارد، تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز دریافت کند.
۴- چنان‎چه فروشنده کهنسال یا مریض احوال باشد یا حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجورین آن اداره نباشد.
۵- تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته و یا با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند.
۶- تلاش شود تمام پرداختی‌ها به وسیله‎ای مانند فیش رسید بانکی و یا چک‎های تضمینی انجام شود تا در صورتی‎که فروشنده منکر دریافت وجه شود، دلیلی بر پرداخت آن‎ها داشته باشد.

نکات قابل توجه برای فروشنده
الف- از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شده و شروطی در بیع‎نامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت قیمت معامله، برای فروشنده حق بر‎هم زدن معامله وجود داشته باشد.
ب- مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد و در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شده و این نکته گفته شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معامله را اعلام کند و معامله را برهم زند.
ج- اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آن‎ها عهده‌دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل بیع‎نامه را همه مالکان امضا کنند، مگر این‎که به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان آن‎را امضا می‌کند.
د- اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند، باید توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، وی تنها می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی‌تواند معامله را بر‎هم زند. مگر این‎که چنین شرطی را در قرارداد گنجانده باشند.
اینک در پاسخ این سوال که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه باید کرد، که ذیلاً توضیح داده می‎شود.

درج وجه التزام در بیع‎نامه
همان‎گونه که گفتیم مبایعه‎نامه همان قرارداد بیع است که از جمله بندهای آن، شرط حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) در تاریخ مشخصی است که البته لازم است برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام مقطوع و مبلغ بالایی قرار داده شود. در این‎صورت اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، می‎توان وی را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد. بدین‎صورت که در صورت عهد‎شکنی متعهد، الزام به پرداخت آن از دادگاه درخواست می‎شود. البته وجه التزام به یکی از سه روش‌ زیر قابل گنجاندن در قرارداد می‎باشد:
الف- در بیع نامه انتقال ملکی، طرفین موافقت می‌کنند در تاریخی معین در دفترخانه تعیین‌شده حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ مقطوعی را به‎عنوان وجه التزام به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش یعنی انتقال رسمی ملک را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، گرچه با تأخیر هم انجام شود متعهد ملتزم به هر دو تعهد است.
ب- چنان‎چه در بیع‎نامه ای علاوه بر وجه التزام مقطوع در بند فوق، ذکر شود که طرفین موافقت می‎نمایند در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، وی ملزم به انتقال و پرداخت مبلغی روزانه به‎عنوان خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد. کسی که وجه التزام و خسارت تأخیر را مطالبه می‌کند نیز، باید خود به تعهداتش عمل کند. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و مانده بهای مورد توافق را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
ج- در صورتی‎که بالفرض موضوع قرارداد انجام تعهدی در زمانی که برای طرف مقابل موضوعیت دارد، مثلاً اجاره یکدستگاه خودروی تشریفاتی و گل زده به‎همراه راننده جهت انتقال عروس و داماد به سالن مراسم، باشد، بدیهی است در صورت وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد دیگر فایده‎ای برای ذی‎نفع ندارد و لذا مبلغی که به‎عنوان وجه التزام تعیین شده، از طرفی که از اجرای تعهد امتناع کرده اخذ و به طرف دیگر معامله پرداخت می‎شود و دریافت آن به‎جای انجام تعهد تلقی می‎گردد.

اهمیت ثبت معاملات املاک
آن‎چه تا‎کنون گفته شد، توصیف سندی عادی است که گرچه دارای اعتبار شرعی است، لیکن هنگام ارائه در مراجع قضایی و اداری فاقد رسمیت می باشد. به‎طور نمونه چنان‎چه در خصوص ملکی که دارای مستأجر است به‎موجب بیع‎نامه‎ای مالکیت آن به فردی انتقال یابد که در پایان مهلت اجاره از تحویل ملک خودداری می‎کند، چنان‎که مالک ناچاراً به مراجع قضایی جهت درخواست حکم تخلیه و یا خلع ید (در فرض تصرف غیر قانونی) مراجعه کند با این مشکل مواجه می‎شود که ابتدا باید مالک رسمی ملک باشد، سپس اقدام به طرح دعوی کند. زیرا با توجه به مقررات لازم‎الاجرای ثبتی، بیعی که به‎صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است. به‎موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاماً به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و مراجع رسمی شخصی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
در این ارتباط ماده ۲۲ قانون ثبت مي‌گويد: همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اين‎كه ملك مزبور از مالك رسمي به وسیله ارث به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي‌شود كه وراثت و انحصار آن‎ها محرز و در سهم‌الارث بين آن‎ها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد. هم‌چنين مواد ديگر اين ثبت مانند ماده ۴۶ قانون فوق مي‌گويد: ثبت اسناد اختياري است مگر در مواردي مانند عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر ملاك ثبت شده باشد.
البته باید یادآوردی نمود سایر اسناد عادی که به‎صورت غیر‎رسمی تنظیم می‎شود، در رویه قضایی نزد محاکم دارای اعتبار قانونی است و حتی مفاد بیع‎نامه‎های صادره تا جایی‎که به‎عنوان سندی دالّ بر پرداخت و دریافت وجهی باشد، قابل استناد تلقی می‎شود. لیکن مسئله اصلی در این‎جا زمانی است که بخواهد از آن به‎عنوان دلیل مالکیت از منظر قوانین ثبتی استفاده شود که در این موارد چنان‎چه فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، راه حل قضیه این است که اگر گواهی عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه مورد توافق ارائه شود، در پی ارائه دادخواست خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعه‌نامه، دادگاه‎ها فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و از جانب فروشنده ممتنع مبادرت به انتقال سند رسمی می‌کند.
بنابراین در خصوص كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غير‎منقول كه در دفتر املاك ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شركت نامه، سرقفلی و اسنادی از این دست که به ثبت نرسيده، در هيچ‎يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. همان‎طوری‎که فوقاً اشاره شد چنان‎چه ملکی با بیع‎نامه عادی خریداری شده باشد که تحت تصرف مستأجر باشد و وی در تاریخ انقضاء از تخلیه آن خودداری کند، جهت مراجعه به مراجع قضایی داشتن سند رسمی الزامی است و الا درخواست تخلیه رد خواهد شد.

نکاتی چند هنگام معاملات املاک و مستغلات
– صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپي و آرم‌دار بنگاه، دليل بر رسمي بودن معامله نيست.
– اگر مال مورد معامله بين چند نفر مشاع باشد و يا اين كه خريداران چند نفر باشند و عده‌اي به جاي ديگري به وكالت معامله مي‌كنند، بررسي كنيد كه آيا آن‎ها داراي وكالت رسمي هستند يا خير. دقت كنيد كه صاحب بنگاه، امضاي طرف معامله را تأييد كند.
– برای خرید، فروش و یا رهن و اجاره ملک لازم است به مشاورین املاکی که دارای کد رهگیری از اتحادیه صنف مشاوران املاک می باشند مراجعه شود. این کار باعث خواهد شد در مدت زمانی که تا تنظیم سند قطعی مانده است، معاملات معارض (واگذاری به غیر) بر روی ملک صورت نپذیرد.
– چنان‎چه اسنادی مانند چك یا سفته‎ای نزد بنگاه دار به امانت گذاشته می‎شود در قرارداد آورده شود و قيد شود كه تحت چه شرايطي و چه زماني اين اسناد به چه شخص يا اشخاصي بايد تحويل داده شود.
– لازم است دو نفر قابل اعتماد از سوي طرفين زير قرارداد را به‎عنوان گواه امضا كنند و باید از امضاي سند بدون حضور طرف ديگر و قبل از احراز سمت و هويت او خودداري شود.
– مشخص شود آيا ملك يا ساختمان در مالكيت فروشنده قرار دارد يا اين كه در رهن بانك يا شخص ديگري است.
– ممکن است فروشنده قبلاً آن را با سند رسمي يا عادي به شخص ثالثي واگذار كرده است. بنابراين باید تصریح شود اگر ملك داراي مدعی باشد، مسووليت جبران خسارت با چه كسي است.
– از چك‌هايي كه به‎صورت چك مسافرتي يا چك حساب جاري رد و بدل مي‌شود، كپي گرفته شود و اگر چكي صادر مي شود، در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظيم و امضا شود.
– اگر براي تنظيم قرارداد خود از وكيل يا كسي كه در زمينه‌ مسايل حقوقي مهارت دارد استفاده شود، بسيار بهتر از آن است كه بعدها براي پيگيري حقوق از دست رفته به دفتر وكلا مراجعه شود. چرا كه شانس و احتمال رسيدن به حق در اين مرحله بسيار كمتر از مرحله تنظيم قرارداد است.

برچسب ها

نوشته های مشابه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن