حقوق آپارتمان نشینی

حقوق آپارتمان نشینی

مقدمه:

امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف “چهار دیواری اختیاری” که خاص خانه های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع های مسکونی داده است. گرچه مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند. از جمله این موارد ایجاد سر و صداهای نامتعارف بویژه در ساعات استراحت خانواده ها، نگهداری حیوانات اهلی که گاه ناقل بیمارهایی به دیگران می باشند، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شستشوی خودرو و یا استفاده انحصاری از مشاعات که به تفصیل آنها در نوشتار مستقلی تحت عنوان باید ها و نباید های آپارتمان نشینی  پرداخته شده است.

البته در آموزه های دینی برای حقوق همسایه تا چهل خانه اطراف، سفارش های بی شماری شده، که در تعلیل آن باید اذعان نمود یکی از مزایای ارج نهادن به دوستی با همسایگان، تعمیم ایجاد امنیت و آرامش برای ساکنین در یک مجموعه، توسط خود ساکنین است. در روایتی از حضرت رسول اکرم (ص) نقل شده که فرمودند: جبرئیل در باره همسایه آن قدر به من سفارش می‌کرد که من پنداشتم همسایه ها از یگدیگر ارث خواهند برد. بنابراین ارتباط با همسایه و رعایت حقوق آنان را می توان در چارچوب مسایل اخلاقی ملاحظه کرد. گرچه با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتمان‌نشيني، تمهیداتی با وضع قانون تملّك آپارتمان‌ها اتخاذ شده، اما كاهش مشكلات جاری به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد؛ بنابراین بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در جامعه امروزی نهادينه شود.

اینک به لحاظ اینکه آشنایی با حدود و ثغور حقوق همسایگان نقش مهمی در رعایت همزیستی مسالمت آمیز دارد، در این نوشتار پیش نیاز های لازم قانونی، از جمله اینکه اگر مالکی از همکاری و مشارکت در هزینه های قسمتهای مشترک و نیز پرداخت هزینه های شارژ قسمت اختصاصی قصور ورزد، دارای چه ضمانت اجراهایی است، بیان خواهد شد.

۴-۱- بخش های مشترک و اختصاصی ساختمان

يک مجتمع آپارتماني اعم از مسکونی و تجاری یا اداری، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است و مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.

۴- ۲- بخش‌هاي اختصاصي

آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد، قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: “قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد.”[۱]

به علاوه، سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک آپارتمان صادر مي‌شود، يکي از مستنداتی است که آن قسمت‌ از آپارتمان را که در ملکيت اختصاصي مالک است، نشان می دهد. و مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و… در سند مالکيت بيان می دارد.

۴-۳- قسمت‌هاي مشترک (مشاعی)

آنچه آپارتمان را از ساير املاک ديگر متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت مي‌کند، فرق دارد. زیرا که قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند. از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است، چرا که اعضای مجتمع نمی توانند هر گونه استفاده‌اي از آن بکنند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکاء باشد.

به طور كلي زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک، قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. بنابراين هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا انباری جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگر متصل هستند.

همین قاعده در خصوص پارکینگ جاری و ساری است. بدین صورت که آپارتمانهایی که دارای صورت مجلس تفکیکی هستند، به لحاظ اینکه حدود اربعه پارکینگ متعلق به هر واحدی است که توسط کارشناس ثبت مشخص گردیده، لذا هنگام انتقال به صورت قهری، همان پارکینک با مشخصات مندرج در صورت مجلس مذکور به مالک جدید منتقل می شود. لیکن بیشتر مشکلات در خصوص آن دسته از آپارتمانهایی است که استفاده از پارکینگ به صورت مشاعی بوده و عملاً در قالب توافق بین مالکین حاضر، حق بهره وری از قسمتی از پارکینگ به واحدی اختصاص می یابد. در این خصوص گرچه حسب قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن، تقسیم قسمتهای مشترک ساختمان امکانپذیر نمی باشد، لیکن بر اساس ذیل ماده ۴ قانون مزبور که مقرر می دارد: “…مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و… پیش بینی کرده باشند” که از اینجهت باید توجه داشت اولاً: این امر مالکیت انحصاری ایجاد نمی کند، اما توافق مزبور می تواند مبنای حق بهره وری قرار گیرد. ثانیاً: “در این تقسیم که در واقع نوعی تقسیم منافع است مالکین باید مدتی را در قرارداد خود پیش بینی نمایند تا این قرارداد در ظرف مدت خود برای مالکین الزام آور باشد وگرنه قرارداد نمی تواند بدون قید مدت و علی الدوام پارکینک را که از قسمت های مشترک است، بین مالکین تقسیم نماید.”[۲] ثالثاً باید به گونه ای باشد که در فرض انتقال به مالک جدید به طور طبیعی با حقوق و منافع منتقل الیه نیز در تعارض قرار نگیرد.

۴-۴- اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي اختصاصی و مشترک

تقسيم ‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند، اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاعی نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه های مشترک ساختمان را نيز در بر دارد.

۴-۵- مبنای محاسبه هزينه‌هاي ساختمان

بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان نشینی، چگونگی تأمین هزینه های قسمت‌هاي مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است، که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. این هزینه ها شامل هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه و نیز هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران می باشد.

مهم ترین نکته قابل توجه این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه ها را تعداد اعضای هر خانواده می پندارند، مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. زیرا که سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان تعیین می شود. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالک بيشتر باشد، سهم وی در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک افزایش می یابد. البته اين قاعده دو استثنا دارد. ۱) در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زير بناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌های مشترك مي‌تواند به اشکال ديگری نیز مورد توافق قرار گیرد. ۲) در خصوص آن قسمت‌هايي از ساختمان که تنها بين چند مالک مشترک باشد، لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند. به طور مثال چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان آن است.

هرگاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملّک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، رأي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.[۳]

۴-۶- وظيفه دفاتر اسناد رسمي نسبت به هزینه های قسمتهای مشترک ساختمان

دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را كه به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران، تعهد کسي که ملک به او منتقل شده مبنی بر پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون را در سند تنظيمي قيد کنند.

۴-۷- راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ روبرو هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات و ضوابط قانونی، این امر بعضاً به مشاجره و نزاع منجر شده و پای آنان را به مراجع قضایی باز می کند. در حالی که راهکار قانونی این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.[۴] لازم به گوشزد می باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

البته اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

به علاوه در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.

۴-۸- نحوه اعتراض مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان

نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.[۵]

۴-۹- وظایف مستأجران در ارتباط با شارژ ساختمان

این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.

۴-۱۰- حقوق مالکین در فرض نیاز به تعمیرات در ساختمان

در صورتی که نیاز به باز سازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد، بدیهی است که با رعایت حقوق دیگران هر گونه سلیقه ای قابل اعمال است. از جمله اینکه مالک این بخش می تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان را متناسب با ذائقه خود تغییر دهد. اما به طور مثال حق تعویض درب اصلی ساختمان و یا پنجره هایی را که در بخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده و نیز نمای خارجی را، ندارد.[۶]

۴-۱۱- حقوق مربوط به تجدید بنا

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت ‌کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‌توان به تجدید بنا اقدام نمود. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابجایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارائه نمود.[۷]

۴-۱۲- سهم مالکین پس از تجدید بنا

چنانچه هر واحدی به متراژ مساوی باشد به عنوان یک امتیاز شناخته می‌شود. زیرا که این مساله بیانگر برخورداری مساوی هر یک از واحدها از زمین آن ملک است. بنابراین اگر میزان سهم هر واحد مسکونی به تبع واحد اختصاصی، متفاوت باشد، این موضوع هنگام بازسازی مورد لحاظ واقع خواهد شد. بنابراین سهم مذکور بستگی به این دارد که قبل از تخریب سهم هر واحد بر اساس متراژ آن، به چه میزان از زمین می باشد.

البته باید به این نکته اشاره کرد که هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک از ارزش بیشتری بهره‌مند خواهد بود. به همین علت مرغوبیت مجتمع های کم واحد و در عین حال با مساحت بالای عرصه، فقط به دلیل کاهش تردد ساکنان‌ و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست، بلکه بدین معنا است که هر یک از مالکان این واحدها مقدار سهم بیشتری از زمین برخوردار می‌شوند.

۴-۱۳- انتقال پارکینگ و انباري به صورت جداگانه به غير مالکين توسط سازنده

اگر چه انباري يا پارکينگ حسب قانون تملّک آپارتمان‌ها و آئين نامه اجرائي آن از قسمت‌هاي مشترک نبوده و جزء قسمت‌هاي اختصاصي است، ليکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمي‌تواند مالک مستقل داشته باشد و فروش انباري يا پارکينگ به صورت جداگانه ضمن اینکه با روح قانون تملّک آپارتمان‌ها سازگاري ندارد، معمولاً در صورت مجلس تفكيكي قید می شود انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال نمی باشند.

زيرا این امکان را به غریبه می دهد که بدون داشتن مالکيت نسبت به آپارتمان، از پارکينگ یا انباري آن استفاده کند. بنابراین مالک آپارتمان نمي‌تواند آپارتمان خود را به شخصي و پارکينگ يا انباري آن را که معمولاً در سند تفکيکي داراي پلاک عليحده نيست، به ديگري بفروشد و اگر فرضاً خريدار آپارتمان هم راضي شده باشد که آپارتمان را بدون پارکينگ يا انباري معامله نمايد، باز هم مالک نمي‌تواند آنها را به غير از مالکين آپارتمان‌هاي آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غير، چنانچه مبايعه ‌نامه عادي باشد فاقد اثر قانوني است و اگر رسمي باشد مالک يا مالکين ساير آپارتمان‌ها مي‌توانند ابطال معامله مذکور را از دادگاه خواستار شوند.

_____________________________________________________________________________________________________________________________

[۱] – ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک اپارتمانها با اصلاحات بعدی مصوب ۸/۲/۱۳۴۷

[۲] – حقوق آپارتمان نشینی کاربردی، رحمانیان مسعود، انتشارات جنگل، سال ۱۳۸۸ ص ۲۴

[۳] – ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی

[۴] – ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی

[۵] – تبصره ۳ ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی

[۶] – ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی

[۷] – ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی