مقتضیات ساخت و ساز و انواع تخلفات ساختمانی

مقتضیات ساخت و ساز و انواع تخلفات ساختمانی

مقدمه:

امروزه به منظور سامان بخشي به سيماي شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یک سلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت گردد. لذا دانستن قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی که قصد تغییر در بنای مسکونی یا تجاری خود دارند، یکی از ضرورت هایی است که از طرح پرونده های وقت گیر و پر هزینه دادگستری می کاهد.

به طور مثال باید دانست هنگام صدور پروانه جهت ساختمان جدید باید در طرح ساختمانی و یا تغییرات آن حداقل تعداد محل‌های پارکینگ، بر اساس معیارهای مشخص شده در ضوابط مربوطه پیش بینی شده باشد. هم چنین اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید، حکم مقتضی نسبت به قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته خواهد شد.

جزییات این ضوابط و مقررات در سایت شهرداری هر استان قابل دسترسی است زیرا برخی از ضوابط بسته به وضعیت هر استان به تناسب شرایط بومی یا حتی نواحی مختلف یک شهر، متفاوت می باشد.[۱]

۸-۱- مقتضیات در ساخت و سازهای امروزی

امروزه با پیچیده شدن مسائل شهری، تنوع و کثرت نیازها و احتیاجات نمی‌توان شهرها را به حال خود رها کرد تا بدون اتکاء به طرح های جامع، هادی و تفصیلی شکل گیرند.[۲] از این رو رعایت طرحهای شهری در ساخت و ساز ها بعنوان یکی از بنیادی‌ترین ابزار شکل‌دهی شهرها براساس نظم و برنامه از پیش‌ تعیین شده ضروری است.

در این ارتباط طرح جامع شهری با هدف مشخص کردن جهت‌های توسعه و تدوین برنامه شهری و نیز تأمین نیازمندی‌های آن بر مبنای پیش‌بینی‌ها و اهداف توسعه شهری، تهیه می‌شود. به علاوه طرح هادی شهری عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف استفاده مي شود.

هم چنین طرح تفصيلي که رعایت آن الزامی است، عبارت از طرحي است که بر اساس معيارها و ضوابط کلي طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمين‌هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يک از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبکه عبور و مرور و ميزان تراکم جمعيت و تراکم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشکلات شهري و موقعيت کليه عوامل مختلف شهري در آن، تعيين مي‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکيت بر اساس مدارک ثبتي تهيه و تنظيم مي‌گردد.

۸-۲- موارد تخلفات ساختمانی

تخلفات ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های یازده گانه آن در خارج از حریم مصوب شهرها کمیسیون بند ۳ تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداریهاست.

در این ارتباط به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد، لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و شروع به احداث ساختمان خود نماید باز هم می توان آن را ساخت و ساز بدون پروانه به شمار آورد.

حسب قانون چنانچه پلاکی فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نمی گردد.

در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، کمیسیون شهرداری می تواند به جای حکم تخریب سازنده را موظف به پرداخت جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد (که در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیر گذار است)، نماید. بدیهی است در فرضی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، مرجع صدور مکلف است مجدداً پرونده را به کمیسیون مذکور ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

از طرفی دیگر، هر نوع احداث بنا مغاير با كاربري تعيين شده براي زمين مصداق تغيير كاربري محاسبه و قابل طرح در كميسيون ماده ۱۰۰ شهرداری مي باشد.[۳]

لازم است اشاره شود، تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی می باشد. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که مرجع صدور پروانه حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد احداث بناي مازاد که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده مجاز شناخته مي شود.

لیکن نکته مهم این است که، اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا برجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا، استناد به رأی صادر شده برای ا ستفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد.

۸-۳- چگونگی تعبیه پارکینگ در مجتمع های آپارتمانی

تأمين و احداث تمامي پارکينگ هاي مورد نياز طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده ۵ قانون تأمین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران[۴] تعيين شده در پروانه هاي ساختماني هر يک از کاربري ها، براي تمامي ساختمان ها و در همه پهنه ها الزامي است و صدور هر گونه عدم خلاف يا گواهي پايان کار، منوط به تأمين کليه پارکينگ هاي مورد نياز مذکور، در همان ساختمان و يا در پارکينگ هاي مشاعي با فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود.

لیکن در خصوص، تفکیک پارکینگ ها در مجتمع های آپارتمانی با رعایت کلیه حقوق مالکین و خریداران بدون اشکال و موانع بعدی صورت می گیرد. در واقع، این اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت بیشتری يافته و صورت مجلس تفکیکی با رعایت همه جوانب قانون تنظیم شود.

با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی همواره تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید خواهند کرد.

بنابراین چون پارکینگ ها جزو مفروزات ساختمان ها هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد، و مطلبی که باید مورد توجه باشد و به واحدهای ثبتی مربوط می شود این است که در تنظیم صورت مجلس تفکیکی برای تعاریف حدود آپارتمان و مفروزات دیگر ابعاد ذکر نمی شود و عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشند مثل انباری ها و پارکینگ ها بعضاً موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ یا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود.

به طور مثال چند واحد پارکینگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود می دارند که فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد کرد لذا نقشه برداران و نماینده ثبت باید به این نکته توجه نمایند که ذکر حدود پارکینگ ها و انباری های مفروز باید به ترتیبی باشد که با تعریف یک یا دو حد موقعیت مکانی آنها معلوم و از تعاریف بسیار مختصر که چند پارکینگ و یا انباری را شبیه به هم معرفی می دارد پرهیز نمایند تا موجبات اشکال بعدی را فراهم نیاورد.

لازم به تأکید است، با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پارکینگ یا یکی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتاً قید و اعلام می دارد که خریدار با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت آپارتمان و ملحقات آن را که انباری یا پارکینگ یا احتمالاً چند انباری و یا چند پارکینگ باشد در یک جلد سند مالکیت دریافت می دارد. بدین ترتیب در حال حاضر، انباری و پارکینگ و یا انباری ها و پارکینگ های متعلق به آپارتمان مشخص می گردد، و معمولاً در صورت مجلس تفكيكي قید می شود انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال نمی باشند.

پرسش: آیا بعد از صدور اسناد مالکیت قطعات و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ ها به قطعات آپارتمانی، مالک آن می تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ و یا به عکس مالک می تواند فقط آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ متعلق به آپارتمان را برای خود باقی بگذارد؟

پاسخ: هر چند انباری ها و پارکینگ ها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نیستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب می گردند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند ممکن نیست و یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد صحیح نیست.

اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند بلامانع می باشد. واحدهای ثبتی می توانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق دارند.

 ________________________________________________________________________________________

[۱] – رجوع کنید به ص ۶۸ به بعد نحوه عملی تنظیم و نگارش انواع قرارداد پیمانکاری، اباذری فومنی، منصور، انتشارات خط سوم، سال ۱۳۸۵

[۲] – جهت آشنایی بیشتر رجوع کنید به ص ۱۵۲ به بعد حقوق شهری و شهرسازی، کامیار، غلامرضا، انتشارات مجد، چاپ چهارم، سال ۱۳۸۹

[۳]– به کتاب “حقوق مردم در شهرداری ها” اثر جلیل پور سلیم بناب، نشر آثار اندیشه، چاپ سوم، سال ۱۳۸۷مراجعه فرمایید.

[۴] – البته به موجب بند ۸ ماده ۳ آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و ملی کشور مصوب ۱۳۷۸ نام این کمیسیون، به کمیسیون طرح تفصیلی تغییر یافت.