حقوق و اقتصاد

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

مقدمه: املاک موروثی املاکی هستند که صاحب آن فوت نموده و مطابق با قوانین و مقررات به وراث وی رسیده است. به عبارت دیگر، هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون، ملک مورد نظر به وراث منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد. لازم به ذکر است در صورتی که بیش از یک وارث وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.
نکات مورد توجه کدامند؟
۱) صاحب ملک کیست؟
اولین مرحله ای که بسیار هم مهم می باشد و کارشناسان حقوقی خیلی به آن تأکید می کنند، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت‌شده باشد.
احراز مالکیت: احراز مالکیت وراث در زمان خرید ملک ورثه ای یکی از مهم ترین موضوعاتی است که باید به آن پرداخته شود. به عبارت دیگر، چنانچه ملک مورد معامله از جمله املاک موروثی باشد، باید سند مالکیت به نام فردی باشد که فوت نموده است. در این میان گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که می توان به وسیله آن احراز مالکیت نمود. گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف صادر شده و در آن نام ورثه و میزان ارث هر یک ذکر می گردد. همچنین در زمان خرید ملک ورثه ای لازم است علاوه بر مشاهده گواهی انحصار وراثت و شناسنامه متوفی، احتمال وجود وراث دیگر نیز بررسی شود.
طبق این نکته ای که به شما گفتیم، اگر مالک یک ملک، همسر شخص فوت شده باشد، این ملک دیگر از املاک موروثی به حساب نمی‌آید.
برای مطمئن شدن از این که مالک ملک مورد نظر چه کسی است،کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود.
۲) بررسی گواهی انحصار وراثت
یکی از مدارک لازم جهت خرید و فروش املاک موروثی،گواهی انحصار وراثت است که توسط شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی صادر میشود.
براساس این گواهی تعیین می شود شما قرار است با چه افرادی در معامله ملک رو به رو باشید.
۳) عدم همکاری یکی از وراث
یکی از علل اصلی رها شدن خانه های موروثی، اختلاف بر سر فروختن یا نفروختن سهم وارثان است.
فروش اموال در صورتی ممکن است که همه وارثان موافق با فروش سهم خود باشند و هیچ مخالفی در بین آن ها نباشد.
بنابراین هنگام تنظیم مبایعه ‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکیلان آن‌ها حاضر باشند و مبایعه ‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن ها حاضر به همکاری نباشد، مشکلات بعدی را در پی خواهد داشت.
۴) وکالت از سایر وراث
گاهی ممکن است پیش بیاید در معامله املاک موروثی، وارثان آن ملک در کشور حضور نداشته باشند. در این صورت وکیل‌های این افراد کارهای مربوط به معامله ملک را انجام می دهند. بنابراین لازم است:
۱- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند.
۲- دست ‌نوشته یا اینکه شخص وارث، یک فرد را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل خود معرفی کند، به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
۳- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
۴- اشخاصی که در کشور حضور ندارند باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسولگری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
۵- اجازه فروش و همچنین اجازه دریافت پول ملک معامله شده نیز مهم است.
۵) پرداخت مبلغ معامله به تک‌تک ورثه
نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای نکته بسیار مهمی است.
معمولا این گونه است که شخص خریدار همه مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وراث می دهد تا آن ها بعدا این مبلغ را بین خود تقسیم کنند. در حالی که این کار اشتباه بسیار بزرگی در هنگام معامله است.
لازم است خریدار سهم هر یک از وراث را تک‌ به‌ تک به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی پرداخت حقش نشوند.
۶) تکلیف وارثان صغیر چیست؟
پس از بررسی گواهی انحصار وراثت دقت شود که در میان‌ وراث، فرد صغیری وجود دارد یا خیر.
معامله با فرد صغیر غیر قانونی است و لازم است برای فرد صغیر، قیم گرفته شود و لهذا برای خرید املاک موروثی باید با قیم وی معامله شود.
همجنین قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد. قیم لازم است برای فروش اموال طفل صغیر از دادسرا مجوز بگیرد.
۷) مفاصا حساب مالیاتی متوفی
مطابق مقررات جاری، وراث باید حین انجام معامله، گواهی پرداخت مالیات بر ارث را ارائه کنند.
۸) بررسی وصیت‌نامه متوفی؛به موجب قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند.
بطور مثال، اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد.
جمع بندی:
بنابراین هنگام معاملات ورثه ای، توچه به نکات ذیل لازم است:
 لزوم ارائه اصل سند مالکیت
 لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
 حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله
 لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
 عدم وجود اشخاص محجور در بین وراث
 ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور
 پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله
 لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی
 درج شماره و مشخصات مدارک مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن مبایعه نامه تنظیمی در هنگام انجام معامله.

نوشته های مشابه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا