مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.
در صورتیکه به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانۀ مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید باید مراحل زیر را پشت سر بگذارید.
مراحل معاملۀ ملک
معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.
مرحلۀ اول: توافق
این مرحله شامل توافقی است که خریدار و فروشنده باهم می‌کنند.
در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قولنامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.
تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟
امروزه اسم حقوقی قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قولنامه محکمه‌پسند نیست و شرایط قانونی لازم را ندارد، زیرا قولنامه قرار بر معامله است. برای همین قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند تا با اجرای صیغه عقد بیع، معامله محقق شود.
برخی قولنامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده به توافق برسید. لکن از جهت اینکه تهیه مدارکی مانند مفاصای دارایی، عوارض و پایانکار شهرداری تا روز دفترخانه نیاز به زمان دارد، برای همین قبل از سند زدن ملک، می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟
در مبایعه‌نامه باید حداقل پنج مورد ذکر شده باشد:
مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس (در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
موضوع مورد معامله (مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا خانه).
مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند و بویژه تعیین خسارت در صورت عدم حضور هریک از طرفین. برای نحوۀ پرداخت باید حتماً مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
بعد از نوشتن موارد فوق، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این پنج مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:
تکلیف پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلاً تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی ( باصطلاح حقوقی وجه التزام) نیز تعیین می‌کنند که حتماً باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
حق بهم زدن معامله: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، تدلیس، غبن فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد) و …
عموماً در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به ‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه در مواردی حق بهم زدن داریم، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه آن را فسخ نمی‌کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود مغبون شده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید.
با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.
منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.
مثلاً من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.
در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید، حتما عضو اتحادیه باشد.
مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فقط باید مانده بهای معامله را همراه داشته باشد ولی فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه و آپارتمان
اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالت‌نامه
اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
بنچاق چیست؟
وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی (کجای ایران قرار دارد)، ثبتی (پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی (مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است.
همچنین بنچاق حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می باشد. مانند قید شماره های مربوط به آب و برق و تلفن و غیره و مطالبی در آن نوشته می شود در سند مالکیت نیست و در واقع پیش نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و از وی می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.
در این راستا، فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، مراحل ذیل را برای به‌ نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:
شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جزء هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند (جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد..
دارایی: ۴% قیمت ملک، مالیات نقل ‌و انتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد، قیمت منطقه ای است و با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
بیمه: اگر ملک تجاری باشد.
مرحلۀ نهایی: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.
اگر یکی از طرفین مثلاً فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ تاخیر را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است (مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
برای انتقال سند، چقدر باید هزینه کنیم؟
ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
دارایی هزینه نقل ‌و انتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلاً اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات ‌بر اجاره» هم می‌گیرد.
هزینۀ دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدوداً بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.
تفاوت سندهای قدیم و جدید
در سندهای قدیمی (منگوله دار)، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند. اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.
جمع‌بندی
سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید برای انجام آن زمان، حوصله و دقت فراوان به کار رود.
هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه، می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید.
برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.
فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را بپردازد و پس از مفاصا حساب، می‌تواند خانه را به نام بزند.
انتقال سند ملک و فروختن آن هزینه‌های قابل توجهی دارد که باید از قبل تأمین شوند.
اقتباس از: سایت http://www.tehrancentury21.com