مقدمه: فرض کنید شما آپارتمانی را اجاره کرده اید و بعد از اجاره، مالک آپارتمان تصمیم به فروش آن می گیرد، حال تکلیف چیست؟ آیا صاحبخانه تا انقضاء مدت اجاره حق معامله ندارد؟ یا این حق را دارد و شما باید آپارتمان را تخلیه کنید؟ ودیعه یا به عبارت بهتر در زمان تخلیه مبلغ قرض الحسنه پرداختی خود را از کدامیک باید پس بگیرید؟ همچنین اینکه کرایه ماهانه را به کدام یک از خریدار یا فروشنده بپردازید؟ اگر خریدار آمد و گفت منبعد باید کرایه ماهانه به وی پرداخت شود،تکلیف چیست؟ آیا بین حالتی که خریدار سند قطعی ملک به نامش شده با حالتی که فقط به موجب یک مبایعنامه ادعای خرید و مالکیت ملک مورد اجاره را دارد، تفاوتی باید قائل شد؟ اگر موقع تخلیه و تحویل ملک رسید و هیچکدام از فروشنده یا خریدار حاضر نشدند مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد کنند، تکلیف چیست؟ چنانچه لازم شود دادخواستی برای پس گرفتن پول پیش مطرح کنیم علیه کدامیک از دو طرف یعنی خریدار و فروشنده بدهیم.
پاسخ این پرسش ها و سئوالات دیگر را ذیلاً خواهید یافت.
اما اجمالاً بدانید، اگر یک اجاره نامه با مدت معین تنظیم شده و هنوز این مدت به سر نیامده باشد، مالک نمیتواند از شما بخواهند خانه را قبل از موعد تخلیه کنید. همچنین هنگامیکه ملک به فروش برود، مالک جدید این خانه استیجاری شما ملزم به رعایت مفاد اجاره نامه است و حقوق و مسئولیت های مالک پیشین را عهده دار خواهد شد. این بدان معنی است که تمامی شرایط قرارداد اجاره، همچنان به قوت خود باقی است.
پرسش: اگر آپارتمان اجاره داده شده به فروش رود، تکلیف مستأجر چیست ؟
پاسخ: چنانچه صاحبخانه آپارتمان خود را به دیگری بفروشد، بر اساس ماده ۴۹۸ قانون مدنی عقد اجاره همچنان به قوت خود باقی است. مگر اینکه مالک در عقد اجاره شرط کرده باشد که در صورت انتقال، حق فسخ قرارداد را دارد که در اینصورت پس از فروش، مستاجر موظف به تخلیه مورد اجاره می گردد.
پرسش: آیا صاحبخانه تا پایان مدت اجاره حق معامله ملک خود با دیگری را دارد؟
پاسخ: بلی، مالک می تواند هر موقع که بخواهد ملک خود را بفروشد و مالک جدید نیزحق بیرون کردن مستاجر را ندارد.
زیرا اگر شخصی ملک اجاره داده شده ای را بخرد مالک عین آن شده است ولی مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، منفعت همچنان متعلق به مستاجر می باشد و با خرید و فروش، منافع ملک تا پایان مدت اجاره به او منتقل نمیشود و اگر خریدار بخواهد از منفعت آن استفاده نماید، باید صبر کند تا مدت اجاره سپری شود.
پرسش: درصورتیکه مالک برای خود در عقد اجاره حق فسخی پیش بینی نکرده باشد، سرنوشت عقد اجاره چه خواهد شد؟
پاسخ: اگر مالک جدید از وجود مستاجر در ملک بی اطلاع باشد و فروشنده این موضوع را کتمان کند، خریدار قانونا می تواند اقدام به فسخ و برهم زدن معامله کند.
پرسش: هنگام تخلیه، مستأجر ودیعه یا به عبارت بهتر مبلغ پول پیش پرداختی خود را از کدامیک باید پس بگیرد؟
پاسخ: به موجب تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶؛ خریدار جدید بعنوان قائم مقام فروشنده تلقی میشود. بدین معنا که کلیه حقوق و تکالیف قانونی بر عهده او قرار می گیرد. بنابراین تعهداتی مثل انجام تعمیرات اساسی و پرداخت مبلغ ودیعه با وی می باشد.
همچنین مستاجر به هنگام تخلیه، می بایست مبلغ قرض الحسنه را از خریدار جدید مطالبه کند و اجاره بها را هم به او بدهد.
پرسش: اگر هنگام تخلیه و تحویل ملک هیچکدام از فروشنده یا خریدار حاضر نشدند مبلغ ودیعه را به مستاجر پس بدهند، تکلیف چیست؟
پاسخ: اگر خریدار عالم به وجود عقد اجاره بوده و با اطلاع از این موضوع اقدام به خرید کرده، مبلغ قرض الحسنه از او گرفته میشود. زیرا خریدار جدید، ملک را با وضعیت موجود خریداری کرده و می بایستی در هنگام خرید این موارد را در ارزیابی بهای معامله منظور و کسر می کرد.
پرسش: اگر خریدار جدید از وجود عقد اجاره اطلاع نداشته باشد، تکلیف چیست؟
پاسخ در صورتیکه خریدار ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، وی می تواند با استناد به ماده ۵۳ قانون مدنی بعنوان خیار تخلف از شرط ضمنی یا با استناد به خیار غبن به خاطر اینکه یک ملک مسلوب المنفعه را خریداری کرده، فسخ نماید .
پرسش: اگر خریدار از اختیار فسخ خود جهت بهم زدن معامله استفاده نکند، با چه شرایطی روبرو می شود؟
پاسخ: در اینصورت نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر فعلی و یا مالک قبلی مطالبه کند .
البته مستاجر در قلمرو احکام قائم مقامی، مکلف به پرداخت اجاره بها به مالک جدید است و مالک جدید ملزم است به هنگام تخلیه ودیعه پرداختی را به مستاجر عودت نماید .
پرسش: در فرضی که ودیعه از ثمن معامله کم نشود یا بنا بر این باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت کند، تکلیف چیست؟
پاسخ: با توجه به توافقات ضمنی یا صریح مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی از حقوق مربوط به ملک، باید گفت این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و لهدا تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر، در قلمرو قائم مقامی خریدار جدید قرار نمی گیرد.
پرسش: آیا بین حالتی که خریدار سند قطعی ملک به نامش هست با حالتی که فقط به موجب یک مبایعه نامه ادعای خرید و مالکیت ملک مورد اجاره را دارد تفاوتی، وجود دارد؟
پاسخ: با توجه باینکه تنظیم مبایعه نامه موجب انتقال شرعی ملک به خریدار می گردد، پرداخت اجاره بها به مالک جدید بلامانع بنظر می رسد.
پرسش: اگر شرایط ضمن مبایعه نامه اجازه فسخ معامله به هر یک از طرفین عقد را بدهد، تکلیف چیست؟
پاسخ: در اینصورت مستاجر باید با ملاحظه مفاد مبایعه نامه بین مالک قبلی و جدید، متناسب با شرایط بیع نامه تنظیمی، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره بها به مالک جدید یا مالک قبلی نماید.
پرسش: در فرض فوق، اگر بخواهیم دادخواستی در دادگاه برای پس گرفتن پول پیش مطرح کنیم، علیه کدامیک از طرفین باید ارائه شود.
پاسخ: در اینصورت جهت طرح دادخواست استرداد ودیعه، بهتر است دعوی را علیه مالک قبلی و جدید مطرح شود.
پرسش: اگر ملکی از طریق مزایده به فروش برسد، چه نکاتی باید در نظر گرفته شود؟
پاسخ: توصیه می شود در صورت انتقال مورد اجاره از طریق طرح دعوی و سپس مزایده به شخص جدید، احتیاط بیشتری بعمل آید. زیرا هر لحظه امکان اعاده مالکیت وجود دارد.
پرسش: وضعیت اجاره املاک مشاعی (شراکتی) چگونه است؟
پاسخ: به موجب ماده ۴۷۵ قانون مدنی اجاره مال مشاع جایز است، لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است. بنابراین چنانچه موجر بدون اذن شریک خود، مال را به تصرف مستاجر بدهد، مستاجر غاصب تلقی شده و شریک می تواند از دادگاه خلع ید مستاجر و اجرت المثل ایام تصرف سهم خویش را تقاضا کند .
پرسش: آیا شریکی که قرارداد اجاره را تنظیم و یا امضاء ننموده، میتواند مبادرت به طرح دعوی تخلیه علیه مستاجر نماید؟
پاسخ: از آنجائیکه رابطه استیجاری بین او و مستأجر منعقد نشده، بدیهی است تخلیه مورد اجاره تحت هیچ شرایطی مقدور نخواهد بود. حتی بعد از طرح دادخواست تخلیه و رد آن، دیگر مالک مشاعی که در قرارداد اجاره اسمی از وی به عنوان موجر یاد نشده بعدا نمی تواند و مطالبه اجرت المثل به شرحی که رفت بدهد.
پرسش: با توجه باینکه به هر دلیلی نمیتوان اقدام به انحلال و فسخ اجاره نمودف در چه مواردی مستاجر میتواند درخواست فسخ اجاره را بنماید؟
پاسخ: مستأجر در موارد ذیل حق فسخ اجاره را دارد:
الف) در صورتیکه خانه یا ملک استیجاری با شرایطی که در قرارداد نوشته شده منطبق نباشد. ( ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)
ب) در مواردیکه تحت شرایطی مانند اطلاع از یک ماه قبل، حق فسخ اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد.
ج) هرگاه کل یا قسمتی از ملک خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
پرسش: اگر مستاجری آپارتمان یا ملکی را که دارای مالک مشاعی (ملک دارای دو یا چند مالک ) است اجاره کند و در ذیل قرارداد امضاء شریک دیگر را فقط به عنوان شاهد نه به عنوان موجر داشته باشد، تکلیف چیست؟.
پاسخ: با سر رسیدن مدت اجاره یا حتی در زمان بقاء مدت اجاره شریکی که به عنوان شاهد امضاء کرده، میتواند مبادرت به تقدیم دادخواست خلع ید از سهم مشاعی خود علیه مستاجر نماید.
پرسش: در فرض فوق مستاجر مبلغ قرض الحسنه پرداختی را از چه کسی میتواند دریافت کند؟
پاسخ: از آنجاییکه عقد اجاره بین شریک دیگر و مستاجر منعقد شده و مبلغ قرض الحسنه و کرایه ماهانه به وی پرداخت شده چون شریک متقاضی خلع ید به عنوان شاهد امضاء نموده، تکلیفی در پرداخت مبلغ قرض الحسنه ندارد.
در پایان چنانچه علاقمند به آشنایی بیشتر با مبانی عقد اجاره و اصول و قواعد حقوقی ناشی از رابطه استیجاری، اعم از واحدهای مسکونی و تجاری، هستید به کتاب “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، تهران، سال ۱۳۹۷، مراجعه فرمایید.
