حقوق و اقتصاد

مشارکت در ساخت و مسائل حقوقی آن

(قابل توجه بنگاههای مشاورین املاک)

مقدمه: نیاز به توسعه مسکن، انگیزه ای برای مالكان زمین و خانه های به اصطلاح کلنگی گردیده تا با توسل به توانایی مالی سازندگان دست به بازسازی و ساخت و ساز جدید بزنند. لیکن نظر باینکه مالکان به دلیل اینکه خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند.
ویژگیهای قراردادهای مشارکت مدنی
چنانکه می دانیم در قرارداد های مشارکت همواره نگرانی مالک از این جهت است که سازنده ممکن است علیرغم تملیک سهم وی از زمین، به تعهدات خود عمل نکند و همچنین از نظر سازنده نیز قرارداد نباید به سمتی برود که آنها در پروژه‌اي سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است.
اینک در بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای عادی و غیرفنیِ معمول می توان به موارد ذیل اشاره نمود. اما توصیه به مشاوره حقوقی در همین جا مورد تاکید است.
مسائل حقوقی دسته اول: یکی از پیش نیازهای لازم در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که مالک، (بعنوان صاحب سند رسمی ملک کلنگی) باید در طول دوره ساخت نصف سهم عرصه (زمین) رو بنام سازنده بکند.
گرچه در مقابل ممکن است تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت به عنوان ضمانت اجرای عدم اتمام پروژه یا عدم انجام تعهدات از سازنده اخذ گردد که می تواند تا اندازه ای اعتماد متقابلی را به مالک از جهت تضمین در انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه را بدهد، لیکن به جهت پیشگیری از بروز برخی مسائلی که اشاره شد، تمامی موضوعات و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان طی ضمیمه ای که جزء لاینفک قرارداد است، در قرارداد شفاف و روشن باشد. ضمن اینکه انجام تعهدات طرفین باید دارای مدت زمانی مشخص باشد و در صورت تخطی طرفین از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده و یا نادیده گرفتن برخی از مفاد آن، با تعیین ضمانت اجرای کارآمد مانند وجه التزام مقطوع و یا خسارت روزانه (که در جای خود اثر بازدارنده دارد) جبران ضرر و زیان احتمالی شود.
در پاره ای اوقات شرط هایی غیر قطعی و مبهم، در خصوص احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا انجام خلاف و یا اضافه تراکم مازاد، در قرارداد گنجانده می‎شود. در این موارد نیز به دلیل اینکه به‎طور شفاف و روشن در قرارداد اولیه تکلیف سهم وتعهدات هر یک معین نشده برخی از سازندگان در شریک دانستن مالکین از سهم چنین مستحدثاتی که متعاقباً از شهرداری موفق به اخذ جواز شده اند، دچار تردید می‎شوند و حتی در بعضی اوقات کل بنای احداث شده این طبقات را از آن خود تلقی می‎نمایند و یا در فرض محکومیت به پرداخت جریمه تخلف ساختمانی بعضاً مالکین از پرداخت این هزینه ها خودداری می‎کنند و نهایتا عدم نیل به توافق منتهی به دعاوی طولانی مدت و پرهزینه خواهد بود.
با هدف اجتناب از به‎وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می‎گردد، حتی‎الامکان از همان ابتدا به‎طور شفاف چگونگی هزینه و سهم خواهی از مستحدثات احتمالی مشخص و معین گردد و الاّ منوط به قطعی شدن و تعیین تکلیف نهایی طبقات فرضی در آینده و تنظیم متمم قرارداد گردد.
مسائل حقوقی دسته دوم: مشکلات این دسته مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. باید توجه داشت که معمولا سازنده‌اي خواهان پیش‌فروش است که پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و مي‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند و بعضاً مشاهده شده که برخی با انعقاد قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه در جهت کسب اعتماد پیش خریداران مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند. لهذا راه حل قابل ذکر این است‎که؛در درجه اول باید توجه کرد که حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود و حتی الامکان سلب گردد و در شرایط بسیار سخت، سازنده تنها حق فروش‌ بخشی از سهم خود، آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه و با تایید مالک را داشته باشد. ویا به طور کلی تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به ثالث داده نشود.
مضافاً اینکه توصیه‌اي که به پیش خریداران می‎شود اینکه؛ از نظر حقوقی سازنده‌اي که قرارداد مشارکت تنظیم مي‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمي‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند کلنگی به نام مالک است.
مسائل حقوقی دسته سوم: مشکلات ناشی از نقصان کمّی و یا کیفی و یا تغییرات سلیقه ای و بدون هماهنگی در انجام تعهدات مربوط به سازنده می‎باشد. بدین صورت که ممکن است آنچه که در روز تنظیم قرارداد مالک زمین از ملک ساخته شده خویش در آینده تصور می نموده با آنچه که در واقعیت توسط سازنده ساخته شده، بسیار متفاوت تر و با کیفیت ساخت یا مصالح پایین تر باشد. حتی ممکن است بعضا سازنده با تغییرات سلیقه ای عدیده در نقشه های اولیه موجب تفاوت فاحشی میان ملک ساخته شده با نقشه های اولیه گردد. این اختلافات می تواند بخش های مختلفی از ملک را در برگیرد؛ از مصالح غیر قابل رویت بکار رفته در سازه مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.
در تمامی این موارد در جهت اثبات ادعا ضمن اینکه ذینفع ناچار به اخذ تأمین دلیل و پرداخت هزینه های کارشناسی و صرف وقت، از طریق شوراهای حل اختلاف می‎باشد، با توجه به حجم پرونده های محاکم حقوقی، باید روند دادرسی طولانی و هزینه های دادرسی سنگین را نیز تحمل نماید.
به همین جهت لازم است جزییات و مشخصات مصالح بکار برده شده همراه با تعیین برند و نوع درجه آن، از باطن ساختمان گرفته تا روکاری و روبنا، طی صورتجلسه جداگانه‎ای با تعیین خسارت ضمیمه قرارداد شده و به امضای طرفین برسد. همچنین به ناظری معتمد اختیار داده شود هر چندگاه یکبار از پروژه بازدید بعمل آورد، تا مالک در مقابل عمل انجام شده قرار نگرفته و عنداللزوم با تقاضای دستور موقت از دادگاه صالحه، از ادامه عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بنا
بسمه تعالي
نظر به اين که آقاي ………………… فرزند ………………… به شماره شناسنامه …………….. صادره از ………………….. ساکن …………………………………………………………………………………….. (که از اين پس طرف اول قرارداد ناميده مي‎شود) مالک پلاک فرعي ………………….. از اصلي ………………… بخش…………………………..واقع در ………….. قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد و نظر به اين که آقاي……………………………………………… فرزند …………………………… به شماره شناسنامه ……………………… صادره از …………………………. ساکن ……………………………………………………………………………………………………………………………………… (که من بعد به‎عنوان طرف دوم قرارداد ناميده مي‎شود) امکانات مالي لازم را جهت احداث بنا در ملک موصوف دارد، به منظور احداث بنا و شرکت در عرصه و اعيان پلاک فوق، اين قرارداد به شرح ذيل ضميمه بيع‎نامه گرديد.

۱- ارزش عرصه در تاريخ انعقاد قرارداد معادل ……………………………….. ريال (………………….. تومان) برآورد شده و مورد قبول طرفين مي‎باشد.

۲- مقرر شد طرف دوم بنايي با مشخصات و استاندارد ضميمه و طبق نقشه‎اي که پيوست اين قرارداد و جزء آن به حساب مي‎آيد و به امضاي طرفين رسيده، در پلاک موصوف احداث کند.

۳- طرف دوم مکلف است بنا را دقيقاً بر مبناي پروانه شهرداري و نقشه‎هاي مصوب احداث کند.

۴- طرف دوم مکلف است کليه ضوابط و قوانين مربوط به عمليات ساختماني و اصول ايمني را رعايت نموده و مسئوليت کيفري و مدني حوادث حين کار برعهده وي خواهد بود.

۵- طرف دوم مکلف است بنا را ظرف مدت ……………………….. ماه احداث نمايد و الاّ بايد معادل هر روز تأخير مبلغ …………………. ريال به طرف اول پرداخت نمايد.

۶- در صورتي که هزينه هاي انجام شده از جانب طرف دوم زايد بر مبلغ ارزش عرصه بالغ شد مابقي هزينه ساختمان تا اتمام، بالمناصفه پرداخت خواهد شد. به اين منظور طرف دوم مکلف است فتوکپي کليه اسناد هزينه اعم از اسناد خريد اجناس (با استانداردهاي مورد توافق) يا دست‎مزدها را امضا کرده و در پايان هر ماه به ضميمه صورت‎حساب دو نسخه‎اي به رؤيت و امضاي طرف اول برساند.

بديهي است صورت حساب هاي مذکور مبناي محاسبات و روابط مالي طرفين خواهد بود.

۷- پس از اتمام بنا و اخذ پايان کار مستحدثات جديد، طرفين مکلف به حضور در دفترخانه جهت انجام مراحل صدور اسناد رسمي نسبت به عرصه و اعيان احداثي و براساس صورت‎مجلس تفکيکي و توافق به عمل آمده درخصوص تقسيم آپارتمان‎ها با لحاظ بند بعدي، مي‎باشند.

۸- بدين وسيله نسبت به تقسيم آپارتمان‎ها با شرايط شمالي و جنوبي يا شرقي و غربي آن‎ها به شرح …………………………. توافق گرديد.

۹- کليه هزينه هاي لازم براي تنظيم سند رسمي انتقال اعم از ماليات ها، عوارض و جرائم و هزينه‎هاي تفکيک و غيره بالمناصفه پرداخت خواهد شد.

۱۰- در صورت بروز اختلاف در تغيير يا اجراي اين قرارداد آقاي …………………… به نشاني ………………………. که ضمن قبول داوري ذيل اين قرارداد را امضا کرده اند، درخصوص مورد به عنوان داور مرضي‎الطرفين به حل‎اختلاف خواهند پرداخت و رأي ايشان براي طرفين قطعي و لازم‎الاجراست.

۱۱- اين قرارداد مشتمل بر ۱۱ ماده در تاريخ ………………… به همراه بيع‎نامه منعقده در دفتر مشاور املاک …………………………… بين طرفين امضا و مبادله گرديد.

ضمناً مشخصات مربوط به مصالح داخلي و خارجي بنا اعم از سفت کاري و نازک کاري به امضاي طرفين رسيده و جزء لاينفک قرارداد نيز تلقي مي‎گردد.

امضا طرف اول……………

امضا طرف دوم …………..

امضا داور……………………

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا