حقوق شهرنشینی

مفهوم توابع و ملحقات در واحدهای آپارتمانی

مقدمه: یکی از عباراتی که به‎طور مشترک در قراردادهای واگذاری ملک اعم از فروش، اجاره و رهن درج می‎شود مربوط به توابع، ملحقات و منضمات هر ساختمان شامل پارکینگ و انباری است که حقوق ناشی از آن به خریدار و یا مستأجر جدید منتقل می‎گردد. هم‎چنین در اسناد تنظیمی هنگام معاملات املاک و مستحدثات، علاوه بر مشخصات ثبتی ملک بر چگونگی حق استفاده از انشعاباتی از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به صورت اختصاصی و یا اشتراکی و نیز امکانات گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه تاکید می‎شود. از سوی دیگر، پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است که دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت ‌کنند.
در خصوص نقل و انتقال املاکی مانند آپارتمان، چنان‎چه حدود و ثغور آن‎ها به‎طور شفاف مشخص نشده باشد، صاحبان حق هنگام استفاده با مشکلات عدیده‎ای مواجه می‎شوند که موضوع این نوشتار است.
نحوه نقل و انتقال انشعابات
در خصوص نحوه نقل و انتقال انشعابات، به این علت که ماهیتاً حق و یا یک نوع امتیاز است و نه کالا، بنابراین عنوان عقد بیع و قرارداد فروش از لحاظ حقوقی بر آن‎ها مصداق ندارد. این موارد در قالب عقد صلح انجام می‎پذیرد، هرچند که از نظر عرف معمولاً کلمات خرید و فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در خصوص تعریف عقد صلح باید گفت، یک قراردادی است که می‎تواند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه عقد دوم را بدهد بدون اینکه احکام و شرایط ویژه عقد جایگزین را داشته باشد به‎عنوان مثال اگر کسی منزل را در مقابل مبلغ معینی به‎عنوان مال‎الصلح به دیگری صلح کند از نظر نتیجه مثل این است که خرید و فروش ملک انجام داده بدون اینکه احکام عقد بیع بر آن حاکم باشد مثلاً در مورد چنین قرارداد صلحی نمی‎توان ادعای ضرر نمود. به‎عبارت دیگر قید و بندهای قراردادهای خرید و فروش در عقد صلح وجود ندارد.
در خصوص اشتراک آب و برق و گاز بخش اختصاصی واحدهای آپارتمانی، مالکین جدید می‎توانند بر اساس ضوابط، با ارائه اسناد رسمی و احکام قانونی و یا اسناد مثبته‎ای که مورد تائید شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز باشد، با مراجعه به دفاتر پیشخوان دولت تقاضای تغییر نام پرونده را بنام خود نمایند.
در موارد فوق نظر به ضمانت اجرای قطع خدمات آن، هیچ‎یک از طرفین اصرار در بنام کردن امتیازات آن ندارند. لیکن در خصوص تلفن ثابت نظر به مزاحمت‎های تلفنی و آثار مسئولیت‎های قانونی که به دنبال دارد، این موضوع از الزامات بیشتری برخوردار است. لهذا لازم است خریدار ملک جدید با در دست داشتن صلح نامه و یا وکالتنامه‎ای که هنگام تنظیم سند در محضر تنظیم شده، به یکی از دفاتر پیشخوان مذکور مراجعه و به‎همراه ارائه آخرین فیش آن، و اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی و کارت پایان خدمت پس از تكمیل و امضای فرم نقل و انتقال حق‎الامتیاز، آن را بنام خود ‎کند.
آثار مالکیت بر بخش مشترک و اختصاصی آپارتمان‎ها
همان‎طوری‎كه از واژه مشترك پیداست، قسمت‎هایی از ساختمان كه به‎طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان یا مستأجرین قرار می‎گیرند، قسمت های مشترك نامیده می‎شوند. قانون تمّلك آپارتمان‎ها نیز قسمت‎های مشترك را این گونه تعریف می‎كند: قسمت‎های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آن‎ها تعلق می گیرد.
به‎طور كلی قسمت‎هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت‎های مشترك محسوب می‎شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است : قسمت‎هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‎ها كه به طور مستقیم یا غیر‎مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می‎باشد، قسمت‎های مشترك محسوب می‎گردد و نمی‎توان حق انحصاری برای آن‎ها قائل شد.
با این توصیف از جمله ويژگي‎هاي قسمت‎هاي مشترك عبارتند از: عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به ‎عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم‎ناپذيري، ممنوعيت گذاردن اشياء، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اين‎هاست. لازم به توضیح است انتقال قهری به موردی اطلاق می‎شود که مالی از کسی به دیگری انتقال یابد بدون این‎که بین آنان توافقی باشد و منظور از ممنوعیت اشیاء شامل هر نوع کالایی می‎شود که امروزه بهترین مصداق آن پارک خودرو در داخل حیاط مشترک و یا چیدن وسائل انباری در قسمت راه پله طبقه متصل به پشت‎بام است که به خرپشتک معروف می‎باشد.
مضافاً بنا به قانون مذکور حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت های مشترک غیر‎قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی‎که باشد، انتقال قسمت مشترک شامل آسانسور، پاگردها و پشت‎بام به تبع آن خواهد بود. از طرفي ماده ۲ آیين‎نامه اجرايي مقرر می‎دارد: علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمت‎هاي اختصاصي نيز بايد به‎طور مجزا سند مالكيت صادر شود.
لازم به ذکر است، مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‎هاي وابسته‌، ارزش و غيره بايد در سند اختصاصی قيد گردد. لیکن حدود و مشخصات و نام قسمت‎هاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي تنظیمی توسط نماينده اداره ثبت، تعيين مي‎گردد و لهذا دارای سند جداگانه‎ای نمی‎باشد.
مالکیت بر پارکینگ
در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش‎های اختصاصی ساختمان، ‎بیشترین اختلافات و مناقشات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. گرچه با تصويب قانون تملّك آپارتمان‎ها، و تنظیم صورت‎ مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانونی این موضوع تا اندازه‎ای حل شده است. اما در خصوص املاکی كه تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار مي‎گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیده‎ای را به دنبال داشته است. زیرا در صورت ‎مجلس تفكيكي آن زمان به ‎طور نمونه نوشته مي‎شد “در طبقه زير زمين ۲۴۰ متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف ۱۵۰ متر‎مربع محل پاركينگ هاست. ” ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحت‎ها را در قسمت‎هاي مشاعي صورت‎ مجلس به‎عنوان محل پاركينگ منظور مي‎داشتند.
سابقاً در ساختمان‎هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني بود مشكلي به‎ وجود نمی‎آمد. لیکن با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمان‎هایی که مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودروها كافي نباشد، برخی واحد‎ها همواره با مشکل پاركينگ روبرو می‎شدند.
لیکن از زمانی که واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت‎ مجلس تفكيكي به‎ منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذكر ‎شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ مي‎باشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي‎نمايد، تا اندازه‎ای رافع برخی مشکلات گردیده است.
با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده‎اند تعداد پاركينگ‎ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي‎شوند و به هنگام انتقال با توجه به‎ صورت‎مجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي‎نمايند. در اين روش چون پاركينگ‎ها جزو قسمتهای مجزای ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه با علم به فقدان پاركينگ خریداری می‎کنند، باقي نمي‎گذارد.
بنابراين می‎توان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورت‎مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي‎شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي‎گردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به‎طور مشاعي است كه در صورت‎مجلس تفکیکی درج می‎شود و استفاده از آن با توافق مالکین به روش‎های گوناگون از جمله به قید قرعه می‎باشد.
مالکیت بر انباری
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمت‎های اختصاصی قرار می‎دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می‎شود. واحدهای ثبتی می‎توانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش‎نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق نمایند.
از جمله مسائلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ‎ها، به قطعات آپارتمان، مطرح می‎شود این‎که، آیا مالک آن می‎تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‎های ساختمان است و مالکان آپارتمان‎ها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‎های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمت‎های مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‎ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می‎شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‎ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

برچسب ها

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن