مقدمه: یکی از عباراتی که بهطور مشترک در قراردادهای واگذاری ملک اعم از فروش، اجاره و رهن درج میشود مربوط به توابع، ملحقات و منضمات هر ساختمان شامل پارکینگ و انباری است که حقوق ناشی از آن به خریدار و یا مستأجر جدید منتقل میگردد. همچنین در اسناد تنظیمی هنگام معاملات املاک و مستحدثات، علاوه بر مشخصات ثبتی ملک بر چگونگی حق استفاده از انشعاباتی از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به صورت اختصاصی و یا اشتراکی و نیز امکانات گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه تاکید میشود. از سوی دیگر، پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است که دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه، گواهی تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تأیید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.
در خصوص نقل و انتقال املاکی مانند آپارتمان، چنانچه حدود و ثغور آنها بهطور شفاف مشخص نشده باشد، صاحبان حق هنگام استفاده با مشکلات عدیدهای مواجه میشوند که موضوع این نوشتار است.
نحوه نقل و انتقال انشعابات
در خصوص نحوه نقل و انتقال انشعابات، به این علت که ماهیتاً حق و یا یک نوع امتیاز است و نه کالا، بنابراین عنوان عقد بیع و قرارداد فروش از لحاظ حقوقی بر آنها مصداق ندارد. این موارد در قالب عقد صلح انجام میپذیرد، هرچند که از نظر عرف معمولاً کلمات خرید و فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در خصوص تعریف عقد صلح باید گفت، یک قراردادی است که میتواند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه عقد دوم را بدهد بدون اینکه احکام و شرایط ویژه عقد جایگزین را داشته باشد بهعنوان مثال اگر کسی منزل را در مقابل مبلغ معینی بهعنوان مالالصلح به دیگری صلح کند از نظر نتیجه مثل این است که خرید و فروش ملک انجام داده بدون اینکه احکام عقد بیع بر آن حاکم باشد مثلاً در مورد چنین قرارداد صلحی نمیتوان ادعای ضرر نمود. بهعبارت دیگر قید و بندهای قراردادهای خرید و فروش در عقد صلح وجود ندارد.
در خصوص اشتراک آب و برق و گاز بخش اختصاصی واحدهای آپارتمانی، مالکین جدید میتوانند بر اساس ضوابط، با ارائه اسناد رسمی و احکام قانونی و یا اسناد مثبتهای که مورد تائید شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز باشد، با مراجعه به دفاتر پیشخوان دولت تقاضای تغییر نام پرونده را بنام خود نمایند.
در موارد فوق نظر به ضمانت اجرای قطع خدمات آن، هیچیک از طرفین اصرار در بنام کردن امتیازات آن ندارند. لیکن در خصوص تلفن ثابت نظر به مزاحمتهای تلفنی و آثار مسئولیتهای قانونی که به دنبال دارد، این موضوع از الزامات بیشتری برخوردار است. لهذا لازم است خریدار ملک جدید با در دست داشتن صلح نامه و یا وکالتنامهای که هنگام تنظیم سند در محضر تنظیم شده، به یکی از دفاتر پیشخوان مذکور مراجعه و بههمراه ارائه آخرین فیش آن، و اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی و کارت پایان خدمت پس از تكمیل و امضای فرم نقل و انتقال حقالامتیاز، آن را بنام خود کند.
آثار مالکیت بر بخش مشترک و اختصاصی آپارتمانها
همانطوریكه از واژه مشترك پیداست، قسمتهایی از ساختمان كه بهطور مشترك مورد استفاده عموم مالكان یا مستأجرین قرار میگیرند، قسمت های مشترك نامیده میشوند. قانون تمّلك آپارتمانها نیز قسمتهای مشترك را این گونه تعریف میكند: قسمتهای مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.
بهطور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتهای مشترك محسوب میشود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است : قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شركاء میباشد، قسمتهای مشترك محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری برای آنها قائل شد.
با این توصیف از جمله ويژگيهاي قسمتهاي مشترك عبارتند از: عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيمناپذيري، ممنوعيت گذاردن اشياء، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينهاست. لازم به توضیح است انتقال قهری به موردی اطلاق میشود که مالی از کسی به دیگری انتقال یابد بدون اینکه بین آنان توافقی باشد و منظور از ممنوعیت اشیاء شامل هر نوع کالایی میشود که امروزه بهترین مصداق آن پارک خودرو در داخل حیاط مشترک و یا چیدن وسائل انباری در قسمت راه پله طبقه متصل به پشتبام است که به خرپشتک معروف میباشد.
مضافاً بنا به قانون مذکور حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتیکه باشد، انتقال قسمت مشترک شامل آسانسور، پاگردها و پشتبام به تبع آن خواهد بود. از طرفي ماده ۲ آیيننامه اجرايي مقرر میدارد: علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بهطور مجزا سند مالكيت صادر شود.
لازم به ذکر است، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند اختصاصی قيد گردد. لیکن حدود و مشخصات و نام قسمتهاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي تنظیمی توسط نماينده اداره ثبت، تعيين ميگردد و لهذا دارای سند جداگانهای نمیباشد.
مالکیت بر پارکینگ
در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخشهای اختصاصی ساختمان، بیشترین اختلافات و مناقشات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. گرچه با تصويب قانون تملّك آپارتمانها، و تنظیم صورت مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانونی این موضوع تا اندازهای حل شده است. اما در خصوص املاکی كه تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار ميگرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیدهای را به دنبال داشته است. زیرا در صورت مجلس تفكيكي آن زمان به طور نمونه نوشته ميشد “در طبقه زير زمين ۲۴۰ متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف ۱۵۰ مترمربع محل پاركينگ هاست. ” ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحتها را در قسمتهاي مشاعي صورت مجلس بهعنوان محل پاركينگ منظور ميداشتند.
سابقاً در ساختمانهايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني بود مشكلي به وجود نمیآمد. لیکن با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمانهایی که مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودروها كافي نباشد، برخی واحدها همواره با مشکل پاركينگ روبرو میشدند.
لیکن از زمانی که واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت مجلس تفكيكي به منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذكر شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ ميباشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مينمايد، تا اندازهای رافع برخی مشکلات گردیده است.
با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شدهاند تعداد پاركينگها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين ميشوند و به هنگام انتقال با توجه به صورتمجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مينمايند. در اين روش چون پاركينگها جزو قسمتهای مجزای ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه با علم به فقدان پاركينگ خریداری میکنند، باقي نميگذارد.
بنابراين میتوان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورتمجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد ميشود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب ميگردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد بهطور مشاعي است كه در صورتمجلس تفکیکی درج میشود و استفاده از آن با توافق مالکین به روشهای گوناگون از جمله به قید قرعه میباشد.
مالکیت بر انباری
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمتهای اختصاصی قرار میدهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب میشود. واحدهای ثبتی میتوانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیشنویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق نمایند.
از جمله مسائلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگها، به قطعات آپارتمان، مطرح میشود اینکه، آیا مالک آن میتواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان آپارتمانها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمتهای مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمانها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.
