مقدمه: شاید برای شما هم این اتفاق افتاده باشد که ملکی را خریداری کرده اید که قسمتی از آن، به عنوان مثال سه دانگ از شش دانگ متعلق به دیگری بوده و بعد از خرید متوجه این موضوع شده اید، این رخداد معمولا در املاک مشاعی به ویژه وراثتی رخ می دهد، احد از وراث با در دست داشتن سند مالکیت مدعی تمام ملک می شود و یا گاهی اصلا خریدار به ارائه سند از طرف فروشنده توجه ای ندارد، فروشنده نیز گاهی از روی سوء نیت و در برخی موارد دیگر به امید آنکه رضایت شریک خود را بعدا جلب می کند، از غفلت خریدار سوء استفاده و مال دیگری را به همراه مال خود به خریدار می فروشد، با این تفاسیر قراردادی منعقد می گردد که کاملا به ضرر خریدار خواهد بود.
آثار حقوقی بر بخشی از مورد معامله
در این حالت سوالی که پیش می آید این است که خریدار متضرر چه اقدام یا اقداماتی را جهت جلوگیری از این ضرر فاحش می تواند انجام دهد و یا حداقل از رسیدن ضرر بیشتر جلوگیری کند؟
توضیح اینکه؛ اگر قراردادی با این اوصاف منعقد شده چه بخواهید و نخواهید قرارداد نسبت به مال دیگری ( سه دانگ مشاع در مثال بالا ) حداقل غیر نافذ است و نیاز به اجازه مالک ( شریک در مثال بالا ) دارد، چنانچه مالک، معامله مزبور را نسبت به سهم خود اجازه یا تنفیذ نکند، قرارداد مزبور نسبت به سهم ایشان باطل بوده و اثری در تملک ندارد، و خریدار تنها نسبت به سه دانگ از ملک مزبور مالک تلقی می شود، منتها قانونگذار برای اینکه خریدار متحمل ضرر بیشتری نگردد این اجازه را داده که وی نسبت به سه دانگ دیگر نیز اختیار فسخ داشته باشد.
ماده ۴۴۱ قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر داشته « خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شودکه عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد، در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.» بنابراین در صورتی که مشخص گردد بعضی از مبیع ( سه دانگ مشاع از ملک در مثال بالا ) متعلق به دیگری است و ایشان معامله را تنفیذ نکند و یا اینکه به هر علت دیگری قرارداد باطل باشد در این صورت خریدار می تواند نسبت به مابقی قرارداد هم اعمال حق فسخ کند و این اعمال فسخ را خیار تبعض صفقه می نامند.
به عبارت دیگرخریدار می تواند، کل قرارداد را به هم بزند و ثمن خود را مطالبه کند و یا اینکه قرارداد را به همان وصف بپذیرد و مابقی ثمن قراردادی را مطالبه کند، البته در این خصوص قسمتی که باطل شده است اعمال مقررات مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی در باب ضمان درک و رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز لازم الارعایه است.
چند نکته در خصوص خیار تبعض صفقه
۱- اعمال خیار تبعض صفقه در صورتی است که طرفین آن را اسقاط نکرده باشند؛ بنابراین باید در نظر داشته باشید که در قراردادهایی که منعقد می کنید این اختیار را از خود ساقط نکنید و قرارداد را با وجود این شرط بپذیرید که بعدا به مشکل نخورید.
۲- اعمال خیار تبعض صفقه فوری نیست، منتها اعمال آن در هر زمان نیز امکان پذیر نیست و باید به گونه ای باشد که اعمال این حق در هر زمان به طرف دیگرهم موجب زیان نشود، این مهم از قاعده لاضرر و لاضرار فی الاسلام قابل استنباط است.
۳- خیار تبعض صفقه ویژه موردی است که خریدار نسبت به بطلان قرارداد ( متعلق بودن سه دانگ مشاع از ملک در مثال بالا ) آگاهی نداشته باشد، وگرنه خریدار نمی تواند نسبت به اعمال آن اقدام کند؛ ولی در هر حال به علت اینکه باطل می گردد ثمن اضافی باید به خریدار برگردد.
