مقدمه: مطابق قانون به شهرداری ها اجازه داده شده با رعایت حقوق صاحبان اراضی و احترام به مالکیت خصوصی مردم و در راستای طرح های جامع شهري، اقدام به توسعه خدمات شهری در جهت رفاه حال شهروندان نماید. قبل از ورود در بحث لازم است اشاره شود طرح جامع شهری عبارت از طرح های بلند مدتي است كه در آن نحوه استفاده از اراضي و منطقه بندي حوزه هاي مسكوني، صنعتي، بازرگاني، اداري و كشاورزي و تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات شهري نيازمنديهاي عمومي شهري، مانند خطوط ارتباطي مثل اتوبوس، مترو و اتوبان و محل ترمينال ها، فرودگاهها، بنادر تعيين مي شود. بر این اساس است که ضوابط و مقررات مربوط به كليه موارد فوق و همچنين روابط مربوط به حفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي نیز، تهيه و تنظيم مي گردد.
پرسش: با مسئولیت مدنی ناشی از اجرای طرحهای عمرانی چگونه برخورد می شود؟
پاسخ: امروزه اجرای طرحهای عمرانی توسط دولت و شهرداری در بسیاری از موارد موجب سلب مالکیت افراد می‌شود، که در صورت حصول شرایط ذیل، همه وزارتخانه‌ها، نهادها و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها مکلف به پرداخت خسارت به مالک یا مالکین می باشند:
۱- در طرحهای عمومی و یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان شده باشد.
۲- طرحهای عمومی یا عمرانی در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقوقی و حقیقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرک‌ها و حریم استحفاظی آنها باشد.
۳- پس از اعلام رأی، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال سند رسمی و پرداخت بها یا عوض آن اقدام کنند.
بنابراین طبق قانون خسارت مالکان اراضی و املاکی که مالکیت آنها با طرحهای مصوب شهری تداخل داشته باشد و در بلاتکلیفی به سر برند و اختیارات اعمال حقوق مالکانه خود را اعم از فروش، احداث بنا از دست بدهند، قابل جبران می باشد.
پرسش: ارزش و بهای املاک موضوع طرح های عمرانی بر چه اساسی تعیین می شود؟
پاسخ: طبق قانون ملاک تعیین قیمت اراضی و ابنیه و مستحدثات و تأسیسات و سایر حقوق، اعم از حق کسب و پیشه، بهای عادلانه زمان ارزیابی خواهد بود.
بنابراین چنين استنباط مي شود که در صورت عدم توافق مالک و دستگاه اجرایی، قیمت در تملک شهرداریها قیمت روز ملاک می باشد. چنانچه بازار فعال و کارآمد مشابهي مانند واحدهای مسکونی متعارف شهری که اغلب روی آنها معامله می شود، وجود داشته باشد، قیمت روز توسط کارشناسان رسمی با توجه به قیمت روز بازار با احتساب کلیه مزایا و خسارات وارده به مالک تعیین می گردد.
هر چند ممکن است قیمت بازار عوامل فوق را در نظر بگیرد؛ اما لزوماً همیشه این طور نیست. در مواردی که مورد مشابهي وجود نداشته و یا بازار فعال نيست و ارزش مربوط به بازار غیر فعال و یا غیر مشابه است (مثل املاک اطراف شهرها) و یا قیمتها دارای انسجام منطقی و شفاف نيستند در این صورت قیمت روز بازار توسط کارشناسان رسمی برآورد می شود.
پرسش: اگر ملکی از جهاتی دارای ویژگیهای منحصر به فردی باشد، هنگام قیمت گذاری چگونه لحاظ خواهد شد؟
پاسخ: در مواردی اگر مالک در اداره مال خود تآسیسات منحصر به فردی را تعبیه نموده بنحوی که از املاک مشابه، متفاوت گردد یا هزینه هایی را به علاقه شخصی در آن انجام داده باشد، یا از محل آن اعاشه نماید، به طوریکه با آن فعالیت اقتصادی به بازار انحصاری تبدیل شده باشد و مشتريان خاصي جلب نماید، در اینصورت ارزش آن را وی تعيين مي نمايد و مراجع قانونی صرفاً اختیار رد یا قبول شرایط مالک را دارند.
پرسش: چنانچه ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، در این موارد چگونه عمل خواهد شد؟
پاسخ: همان طوریکه اشاره گردید، هر عاملی اعم از مادی و معنوی در قیمت گذاری ملک مؤثر خواهد بود. لیکن در خصوص چنین محل هایی، دستگاه ها می توانند به تراضی توافق نمایند پس از اجرای طرح محل مشابهی بعنوان معوض در اختیار مالک یا مالکین قرار دهند.
پرسش: مسئولیت قانونی شهرداری ها در موارد ورود خسارت تا چه میزان است؟
پاسخ: در خصوص مسئولیتهای قانونی شهرداری ها تا جایی که مربوط به امور حاکمیتی می شود، به مانند نهاد های دولتی با آنان رفتار می شود. لیکن در مورد كارمندان دولت و شهرداري ها و مؤسسات وابسته به آنها اگر به مناسبت انجام وظيفه عمداً يا در نتيجه بي احتياطي خساراتي به اشخاص وارد نمايند بر طبق قانون، شخصاً مسئول جبران خسارت وارده مي باشند.
نمونه بارز آن هنگام صدور پروانه های ساختمانی غیر مجاز است که اگر بدون رعایت مقررات شهرسازی صادر شود باید مسئول عواقب و عوارض آن شناخته شوند. بطور مثال بعضی اوقات در رسانه ها شاهد وقوع حوادثی در خصوص خسارات وارده شامل کشته و مجروح شدن همسایگان مجاور برخی پروژه ها هستیم که مجّوز ساختمان بلند مرتبه ای در کنار ساختمان های با رعایت طرح تفصیلی، داده شده که بر اثر گودبرداری‌های غیر استاندارد رانش زمین را در پی داشته است.
پرسش: مسئولیت حوادث ناشی از گود برداری های غیر اصولی بر عهده چه کسی می باشد؟
پاسخ: در وهله اول، و در صورت ایراد جرح و یا بروز حوادث منجر به فوت و هم چنین در فرض ورود خسارات مالی، مالک زمین و پیمانکاری که دست به چنین اقدامات غیر قانونی می زند، حسب مورد دارای مسئولیت کیفری و مدنی هستند. هم چنین اگر شهرداری محل با صدور پروانه های خلاف مقررات شهرسازی زمینه وقوع برخی جرائم را فراهم آورند، باید پاسخگوی آثار کیفری و مدنی اقدامات خود باشند. و بر اساس قانون مسئولیت مدنی که مقرر می دارد “کارمندان دولت و شهرداری ها و مؤسسات وابسته به آن ها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی، خساراتی را به اشخاص وارد نمایند”، باید شخصاً از عهده جبران خسارات وارده بر آیند.
پرسش: مراحل طرح شکایت علیه شهرداری چگونه است؟
پاسخ: ابتدا لازم به یادآوری می باشد، مطالبة خسارت از طریق دادگاه عمومی مستلزم آن است که بدواً دیوان عدالت اداری تصدیق نماید تصمیمات، اقدامات یا مقرّرات دولتی بعلت مخالفت با قانون، تجاوز یا سوء‌استفاده از اختیارات یا تخلف در اجرای قوانین و مقرّرات، و هم چنین خودداری از اجرای وظایف قانونی بوده، که موجب تضییع حقوق یا سبب ورود خسارت مستقیم و بی‌واسطه به زیان دیده شده است.
بنابراین ذینفع می بایستی ترجیحاً با اخذ تأمین دلیل از شورای حل اختلاف یعنی جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به طرح دادخواست در دیوان عدالت اداری تقاضای تصدیق و تأیید خسارت نماید. سپس با مراجعه به دادگاههای عمومی مراجع قضایی محل ملک، تقاضای اخذ خسارات وارده نماید.
پرسش: در صورتي که ادارات تربيت بدني، بهداشت و آموزش و پرورش براي تعيين تکليف اراضي واقع در طرح به استعلام شهرداري در مورد اجراي طرح پاسخ ندهند، تکليف چيست؟
پاسخ: اداره حقوقي قوه قضاييه چنین بيان داشته است: تکليف اراضي واقع در طرح در قانون تعيين وضعيت املاک واقع در طرحهاي دولتي و شهرداريها مصوب ۲۹ آبان ۱۳۶۷ مشخص شده و اشخاصي که اراضي آنها در طرحهاي مربوط به سازمانهاي دولتي نظير ادارات تربيت بدني، بهداشت و درمان و يا آموزش و پرورش قرار گرفته است، مي توانند طبق ضوابط مندرج در اين قانون براي صدور پروانه ساختماني به شهرداري مراجعه نمايند. در اين صورت شهرداري مکلف است مطابق قانون عمل نمايد؛ اعم از اين که سازمانهاي مذکور به استعلام شهرداريها پاسخ بدهند يا خير.
