مقدمه: خیلی اوقات با آگهی ها و تابلوهایی با عبارت “سرقفلی این ملک واگذار می شود” یا “این ملک تجاری به فروش می رسد” روبرو میشویم که حسب نیاز و قدرت اقتصادی افراد و بسته به اینکه برای چه شغلی انتخاب شود، مورد خرید و فروش واقع می شود. اما باید توجه نمود روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد آپارتمانی که دارای کاربری تجاری است، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده می شود، دور می زند. با این توصیف هرگاه در یک واحد تجاری بر اثر مرور زمان رونق کسب و کار در حرفهای ایجاد شود، هنگام نقل و انتقال ملک صرفنظر از عین یا منافع آن، حقوقی برای ایجادکننده آن از جمله شهرت و در مواردی، برند ایجاد میشود که در بازار امروزی دارای ارزش اقتصادی است.
حقوق مذکور تحت موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز عنوان سرقفلی که در واقع دو مفهوم جداگانه است، در قوانین جاری به رسمیت شناخته شده و لیکن مهم ترین قانونی که به این امر اختصاص یافته، قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است. این در حالی است که در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که بر قراردادهای فعلی حاکم است، قانونگذار از مسئله حق کسب و پیشه فاصله گرفته و فقط حق سرقفلی را آن هم با حصول شرایطی به رسمیت شناخته است.
پرسش: تعریف سرقفلی چیست؟
پاسخ: سرقفلی وجهی است که مالک ملک در ابتدای اجاره و جدای از اجاره از مستاجر می گیرد تا محل تجاری را به وی واگذار کند.
پرسش: تعریف حق کسب و پیشه چیست؟
پاسخ: حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر به وجود می آید. بعبارت دیگر، بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
زیرا واحدهای تجاری، غالباً در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است، اما در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب مرغوبیتی ایحاد می شود که نمی توان آن را نادیده گرفت.
بنابراین کاسبی که مشتری هایی را جلب کرده و ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
پرسش: در خصوص سرقفلی، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ چه میگوید؟
پاسخ: در این قانون، قانونگذار برای سرقفلی و حق کسب و پیشه، اعتبار و ارزش مالی قائل شده و مالک را مکلف به پرداخت این حق به مستأجر نموده که گاهی از قیمت خود ملک بیشتر می شود.
پرسش: آیا سرقفلی قابلیت واگذاری به دیگری دارد ؟
پاسخ: بله؛ لیکن مهمترین پیش شرط آن کسب رضایت مالک است. بنابراین رضایت مالک باید وجود داشته باشد.
پرسش : در صورتیکه مالک راضی نباشد، چه اتفاقی می افتد؟
پاسخ: در اینصورت مالک حق تخلیه دارد و با مراجعه به دادگاه نصف ارزش سرقفلی توسط کارشناس تعیین و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر صادر می شود.
پرسش: اگر مالک به هیچ وجه برای انتقال سرقفلی رضایت ندهد، چه باید کرد؟
پاسخ: در اینصورت مستاجر با ارائه دادخواستی به دادگاه محل وقوع ملک به خواسته “تجویز انتقال منافع به غیر” تقاضای صدور مجوز میکند تا بتواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. البته اگر خود مالک حاضر به خرید سرقفلی باشد، بر اساس نظر کارشناسی تقویم میشود.
همچنین زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد مستاجر مجاز است که مورد را به موجب سند رسمی به ثالث انتقال دهد.
پرسش: سایر شرایط تجویز انتقال چیست؟
پاسخ: اولاً: اینکه این کار صرفاً با سند رسمی صورت میگیرد نه با سند عادی. ثانیاً: مستاجر شش ماه مهلت دارد تا اقدام به انتقال نماید و الا حکم ملغی خواهد شد و مجوز از بین می رود.
پرسش: مالیات و هزینه هایی از این دست برعهده کیست؟
پاسخ: اگر مالیات و عوارض مربوط به مالکیت بر ملک باشد بر عهده مالک است. اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بر عهده مستاجر است.
پرسش: در صورت تغییر شغل توسط مستاجر، چه اتفاقی می افتد؟
پاسخ: در این فرض هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد. البته مشروط بر اینکه شغل جدید ارتباطی به شغل قبلی نداشته باشد. به طور مثال نانوایی تبدیل به خوار و بار فروشی شود. اما اگر تبدیل به نان فانتزی شود، بجهت مشابهت با شغل اصلی، حق تخلیه برای مالک بوجود نمی آید.
پرسش: اگر مالک قصد کوبیدن و ساختن دوباره ملک را داشته باشد، مستاجر چه حقوقی دارد؟ اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟
پاسخ: در صورت ارائه مجوز شهرداری دادگاه با ارجاع به کارشناس اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد، مبلغی تعیین و مالک ملزم به پرداخت آن میشود تا بتواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.
پرسش: اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟
پاسخ :دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد
پرسش: حق مالکانه چیست و درصد قانونی یا عرفی آن چگونه مشخص می شود؟
پاسخ: مبلغی را که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت می کنند « حق مالکانه » می گویند پرداخت این مبلغ در هیچ قانونی پیش بینی نشده است بلکه صرفاً مبنای عرفی دارد از این رو در صد آن هم بصورت قطعی مشخص و معین نیست.
از این رو در صد حق مالکانه از شهری به شهر دیگر و از مغازه ای به مغازه دیگر متفاوت است ولی آنچه در عرف مرسوم است حق مالکانه بین ۸ درصد تا ۱۵ درصد متغیر است هر چه قیمت سرقفلی ملک بالاتر باشد به همان نسبت درصد حق مالکانه کمتر محاسبه می شود.
پرسش: در حال حاضر، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ چه موضعی دارد؟
پاسخ: در این قانون آمده است: هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، میتواند مبلغی را از مستاجر دریافت نماید. بنابراین ضمن اینکه صحبتی از حق کسب و پیشه نشده، سرقفلی با ترقی آن، زمانی قابل وصول است که در ابتدای قرارداد از جانب مستاجر به مالک پرداخت شده باشد.
