پاسخ به سوالات روابط موجر و مستاجر

مقدمه: قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌هایی است که میان اشخاص جامعه بسته می‌شود، فراوانی و کثرت انعقاد این قرارداد در خصوص انواع املاک مسکونی و تجاری و دیگر اموال موجب شده‌ که به همان میزان هم با فراوانی دعاوی مربوط به این قرارداد در محاکم روبرو باشیم. یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین این دعاوی، دعوای تخلیه می‌باشد و یکی از مهم‌ترین سوالات در مورد تخلیه آن است که برای طرح این دعوا باید به کجا مراجعه کرد؟ دذیلاً به برخی از پرسش های واصله پاسخ خواهیم داد.
پرسش: مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه کجاست؟
پاسخ: طبق ماده ۱۱ قانون شورا‌های حل اختلاف همه دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است مگر این‌که در قرارداد اجاره، حق سرقفلی و کسب‌ و پیشه واگذار شده باشد و طرح ‌کننده‌ی دعوا بخواهد در دعوای تخلیه، حق سرقفلی و کسب ‌و پیشه را نیز مطرح کند.
پرسش: آیا دعوای تخلیه مالی است؟
پاسخ: دعوای تخلیه یک دعوای غیرمالی است. غیرمالی بودن دعوای تخلیه بر محاسبه‌ی میزان هزینه‌ی دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی تأثیر می‌گذارد.
پرسش: اگر موضوع دعوی حق سرقفلی و کسب‌ و پیشه هم باشد، چه مرجعی صالح است؟
پاسخ: در این موارد، به جای شورای حل اختلاف، طرح دعوی باید در دادگاهی صورت بگیرد که ملکی که اجاره داده شده، در حوزه‌ی آن واقع شده‌است.
پرسش: چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟
پاسخ: موقعیت‌های زیر نمونه‌هایی از مواردی هستند که در آن‌ها می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:
۱. دعوای تخلیه‌ زمانی قابل طرح است که شخص متصرف در ابتدا با اجازه‌ی مالک، ملک او را به تصرف خود درآورده باشد که این اجازه می‌تواند در قالب قرارداد اجاره یا غیر از آن به او داده شده باشد، اما او پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد.
در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد بلکه باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد. پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به آن رسیدگی و حکم صادر می‌کند، مالک نمی‌تواند ملک خودش را تخلیه کند. اگر هم مستأجر ادعا کند که تخلیه‌ی ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.
۲. اگر مستأجر در نگه‌داری از مالی که به اجاره شده‌است کوتاهی کند یعنی کاری که باید انجام دهد را انجام ندهد و یا این‌که کاری که نباید انجام دهد را انجام دهد، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند.
۳. در صورتی که قرارداد قبل از سال ۶۲ بسته شده باشد و مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در قرارداد‌هایی که پس از سال ۱۳۶۲ بسته شده‌است اگر مستأجر اجاره‌بها را نپردازد، صرفاً می‌توان دعوایی برای دریافت این اجاره‌بها مطرح کرد.
پرسش: بنده مستأجر ملکی مسکونی بوده ام و الان تخلیه کرده ام. مالک مبلغی از پول رهن بنده را ابتدا به دلیل عدم تسویه قبوض برق و گاز نگه داشته است. اکنون بعد از تسویه قبوض ادعای خسارت به منزل می کند و حاضر نیست مبلغ مزبور را به بنده بپردازد. در ضمن بنده نیز اظهارنامه ای به ایشان ارسال کرده ام و وصول نیز شده است. با این وجود حاضر به پرداخت پول بنده نیست. دو سوال داشتم: ۱- چنانچه به اظهارنامه پاسخ ندهد باید چه اقدامی کنم؟ البته شایان ذکر است که در اظهارنامه قید کرده ام که ده روز از ابلاغ اظهارنامه فرصت اقدام دارد. ۲- ادعای خسارت و اثبات آن از چه طریقی انجام می گیرد؟
پاسخ: متعاقب انقضای مهلت مقرر در اظهارنامه، می توانید نسبت به مطالبه مبلغ باقی مانده از ودیعه به علاوه خسارت تاخیر در پرداخت آن علیه موجر اقدام به طرح دعوا نمایید؛ چه اینکه موجر این اجازه را ندارد تا راساً اقدام به نگه داشتن مبلغ ودیعه به بهانه های مختلف نماید.
در صورتی که موجر ادعای وارد شدن خسارت به موردِ اجاره را داشته باشد، می بایست ابتدا مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری بسپارد و متعاقب آن با تامین دلیل نمودن، در مورد خسارات وارده به ملک اقدام به طرح دعوای مطالبه خسارت علیه مستاجر بنماید.