پاسخ به سوالات ملکی

پرسش: آپارتمانی را خریده ام که در مبایعه نامه آن قید شده که فروشنده ملزم به واگذاری آن همراه با پارکینگ و انباری است. اما در زمان تحویل فروشنده از انجام این کار خودداری میکند و آنرا بدون پارکینگ تحویل میدهد، باید چه کنم؟
پاسخ: باید به دادگاه مراجعه کنید و دادخواست “الزام به انجام تعهد” بدهید. بدیهی است که، دادگاه فروشنده را ملزم به تحویل پارکینگ و انباری که در سند قید شده، می نماید.
پرسش: اگر فروشنده، فضای پارکینگ و انباری را در ساختمان پیش بینی نکرده باشد، چه حکمی صادر میشود؟
پاسخ: باید طی دادخواستی خسارت آن از دادگاه مطالبه شود، که البته مبلغ آن با نظر کارشناس دادگستری تعیین می شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه ای از شهر متفاوت است و بستگی به ارزش منطقه ای آپارتمان، رقمی که تعلق می گیرد، تفاوت دارد.
پرسش: شخصی ملک مسکونی را بطور کامل رهن نموده و مبلغ یکصد و پنحاه میلیون تومان پرداخته، سپس مشخص شده که آپارتمان متعلق به وی نبوده بلکه مالک اصلی همسرش بوده و بدون اذن همسرش این کار را کرده است. مستاجر درخواست پولش را کرده و اجاره دهنده هم گفته پول ندارم، تکلیف چیست؟
پاسخ: علی الاصول راهن مالی را که به رهن می‌دهد باید از مال خودش باشد در غیر اینصورت رهن مال دیگری غیر نافذ و در صورت رد مالک، مستند به ۷۷۳،۲۴۷،۲۶۹،و… قانون مدنی باطل است.
لذا اگر مالک، مال به رهن داده شده را تنفیذ (تایید) کند، مستاجر میتواند با مراجعه به دادگاه تقاضای طلب علیه وی مطرح نماید. در غیر این صورت دعوای مطالبه به طرفیت راهن امری اجتناب ناپذیر خواهد بود.
پرسش: مفهوم اجرت‌المسمی و اجرت‌المثل چیست؟
پاسخ: اجرت‌المسمی به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند، اما اجرت‌المثل به مبلغی گفته می‌شود که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس برای مدتی که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده یا اینکه مدت قرارداد منقضی شد، تعیین می‌کند.
در صورتی که مستاجر مبلغ مورد توافق را نپردازد، مالک می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و داد‌گاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر مال الاجاره، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه ، محاسبه کرده و مورد حکم قرار می‌دهد.
همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به مالک تعلق می‌گیرد و باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد. زیرا در دعاوی حقوقی، داد‌گاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته ، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رای صادر کند.
پرسش: در صورت خودداری موجر از بازپس دادن رهن چه باید کرد؟
پاسخ: مبلغی که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، در واقع تضمینی از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داد ه‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می‌شود و قانونا هنگام تخلیه، حق دریافت مبلغ داده ‌شده را دارد.
در چنین شرایطی بهتر است ابتدا اظهارنامه ای از سوی مستاجر، از طریق دفتر خدمات قضایی برای مالک ارسال شود و زکر شود که در موعد پایان اجاره قصد تخلیه دارد و باید مبلغ قرض‎الحسنه را تهیه کند.
در صورت عدم توجه مالک، مستاجر باید اقدام به طرح دعوای مطالبه مبلغ ودیعه از مراجع صالحه کند. ضمن اینکه می‎تواند خسارات تاخیر تادیه را نیز از مالک بخواهد. بدیهی است در صورتیکه صاحب ملک، از پرداخت آنها بعلاوه هزینه هایی مانند ابطال تمبر و دستمزد وکیل و … خودداری کند، از شعبه اجرای احکام درخواست توقیف اموال مالک را نماید.