فرهنگ و حقوق آپارتمان نشینی

مقدمه:

امروزه بدنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف “چهار دیواری اختیاری” که خاص خانه های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم پذیری در یک خانواده بزرگتر بنام مجتمع های مسکونی داده است. ولي در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید بگونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند. از جمله این موارد ایجاد سر و صداهای نامتعارف بویژه در ساعات استراحت خانواده ها، نگهداری حیوانات اهلی که در جای خود ناقل بیمارهایی به دیگران خواهند بود، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شستشوی خودرو و یا استفاده انحصاری از مشاعات است.
منظور از بخش های مشترک و اختصاصی در آپارتمان
همانطوری كه از واژه مشترك پیداست، قسمت هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان یا مستأجرین قرار می گیرند، قسمت های مشترك نامیده می شوند.
از جمله ويژگي هاي قسمت هاي مشترك عبارتند از: عدم استفاده انحصاري، انتقال به تبع بخش اختصاصی، تقسيم ناپذيري، ممنوعيت گذاردن اشياء، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينهاست. مگر به توافق، بهترین مصداق آن استفاه از فضای همکف پاسیو و نورگیرها، پارک خودرو در داخل حیاط مشترک و یا چیدن وسائل انباری در قسمت راه پله طبقه متصل به پشت‎بام است که به خرپشتک معروف می‎باشد. مشارکت در هزینه های بخش مشاعی شامل آسانسور، پاگردها و پشت بام به تبع آن خواهد بود.
مبنای محاسبه هزينه‌هاي آپارتمان
بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان نشینی، چگونگی تأمین هزینه های قسمت‌هاي مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است، که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. این هزینه ها شامل هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه می باشد.
مهم ترین نکته قابل توجه این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه ها را تعداد اعضای هر خانواده می پندارند، مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است، مگر اینکه بصورت دیگری توافق شده باشد. البته هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که به طور مساوی تقسیم می‎ شود، ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد، سهم وی در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک بيشتر خواهد بود.
چگونگی برخورد قانونی با امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان
در این خصوص مدیر ساختمان مراتب ذیل را انجام می دهد:
الف) از طریق ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند، مدیرساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز عمومی و غیره خودداری کند. لازم به گوشزد می باشد که منظور فقط، خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند، و الا خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نشود چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
ب) اگر مالک یا مستاجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند.
آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
ج) در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
مالکیت بر پارکینگ
در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش های اختصاصی ساختمان، بیشترین اختلافات و مناقشات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. در خصوص املاکی كه تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار مي گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیده ای را به دنبال داشته است.
بنابراين می‎توان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورت مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي گردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است كه در صورتمجلس تفکیکی درج می‎شود واستفاده از آن با توافق مالکین به روش های گوناگون از جمله به قید قرعه می‎باشد.
با اين ترتيب چون پاركينگ ها جزو قسمتهای مجزای ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه با علم به فقدان پاركينگ خریداری می‎کنند، باقي نمي گذارد.
علاوه بر پارکینگ، یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می شود.
لهذا واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمت های مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.
چگونه می‌توان اختلاف مالکان بر سر نوسازی ساختمان را حل کرد؟
امروزه به دنبال ازدياد جمعيت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان نشيني به امري بديهي تبديل شده و زندگی سنتی جاي خود را به نوعي نظم پذيري در يک خانواده بزرگ تر به نام مجتمع هاي مسکوني داده است.
در فرضي که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمي از ساکنان با تجديد بنا مخالفت کنند، چنان چه از طريق شوراي حل اختلاف تأمين دليل شود، بدين معنا که سه نفر از کارشناسان رسمي دادگستري گواهي دهند که ادامه زندگي در اين ساختمان خطر جاني و مالي در پي دارد، مي‎توان به تجديد بنا اقدام نمود. زیرا قانون تملّک آپارتمان‌ها در ماده ۱۳ مقرر می‎دارد: “در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.”
البته وظیفه اولیه کسانیکه مایل به کوبیدن ساختمان هستند این است که، قبل از آن بايد با اجازه دادگاه، خانه مناسب و موافق با شأن کساني که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابه جايي امتناع کردند، با مراجعه به دادگستري مي‎توان تقاضاي تخليه همسايگان مخالف را ارائه نمود. در این رابطه تبصره دو ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر می‎دارد: چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد. (جهت کسب اطلاعات بیشتر به کتاب “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، سال ۱۳۹۷ مراجعه فرمایید)