برخی مسائل مربوط به اجاره و سرقفلی (قابل توجه بنگاههای مشاورین املاک)

مفهوم اجرت المثل در قراردادهای اجاره
از آنجاییکه تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار بخود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معني و مفهوم “اجاره” آشنا هستند.
حسب مقررات فعلیِ حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید اجاره‌بهایی که اجرت المثل (اجاره‌بهای متعارف و به روز) لقب دارد، بپردازد.
بطور معمول اجاره بها همان مبلغی است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به مؤجر بپردازد. اما به “پول پيش” يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می شود.
حال فرض کنیم اگر مستاجر با تاخیر خالی کند، این حق مالک است که از طریق شورای حل اختلاف درخواست تخلیه کند. اما یکی از خلأ های موجود در فرمت قرارداد های فعلی این استکه اگر صاحبخانه از پرداخت به موقع مبلغ ودیعه خودداری کند، چه باید کرد؟
پاسخ این استکه شایسته است در اجاره نامه های بنگاههای املاک ذکر شود “مستأجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستأجره را بدون هیچگونه عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید، چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید یا بالعکس موجر از استرداد مبلغ ودیعه امتناع کند، موظفند روزانه مبلغ …… ریال بعنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد.” بنابراین گنجاندن عبارت بالعکس علاوه براینکه عامل بازدارنده تلقی می شود، حافظ منافع مستاجر می باشد.
مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه
در خصوص قراردادهای اجاره مغازه هایی که بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ تنظیم شده اند، سرقفلی و حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته شده است. منظور از سرقفلی مبلغی است که علاوه بر اجاره ماهیانه، در آغاز به مالک پرداخت شده است. اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود می آید. از جمله مصادیق آن، ارزش برند یک کالا، مشتریان زیاد، روابط خوب با مشتریان. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت می باشند.
یکی از نکات مهم در مورد واحدهای تجاری مشمول این قانون این است که، این رابطه اجاره دائمی است و نسل به نسل انتقال می‎یابد، مگر در صورت افراط و تفریط مستاجر، که به اقدامی بر علیه حقوق مالک اطلاق می شود. همچنین هنگام انتقال به غیر یا تغيير شغل محل اجاره بدون موافقت مالک‌ نه تنها مالک مي تواند تخليه محل را بخواهد و در صورت خودداري از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلكه در صورت اول مستاجر استحقاق بیش از نصف سرقفلی را ندارد و در صورت تغییر شغل، هيچ مبلغي از بابت سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نمي شود. اگر مالک جواز تجدید بنا بگیرد، در قبال تخلیه ملک، باید مبلغی به قیمت روز، بعنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بدهد.
وضعیت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
به موجب قانون مذکور هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، دیگر حق کسب و پیشه برای مستاجر بوجود نمی آید، اما می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین مستاجر نیز می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از مالک یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
در حال حاضر، قانونگذار برای ایجاد اطمینان در مالکین مقرر کرده در صورت انقضای مدت اجاره، می توانند درخواست تخلیه به شوراهای حل اختلاف بدهند و ملک خود را (اعم از تجاری یا مسکونی) ظرف یک هفته مجدداً در اختیار خود داشته باشند.
در صورت فقدان شورا رئیس حوزه قضائی یا دادگاه مرجوع الیه نیز بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی، دستور تخلیه صادر خواهد کرد.
از نظر شرایط شکلی، دو نفر گواه باید ذیل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا کنند.
چنانچه مالک، مبلغی تحت عنوان ودیعه، یا تضمین، یا قرض الحسنه، و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور می باشد. البته اگر مالک مدعی ورود خسارت به عین مستأجره، و یا عدم پرداخت مال الاجاره از ناحیه مستأجر باشد و یا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفی مدیون باشد، مالک می تواند وجه یا سند مذکور را بابت هزینه های مذکور به دایره اجرای ثبت یا اجرای احکام مدنی تسلیم کند و جهت اثبات ادعای خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذیصلاح تقدیم کند.
مفهوم اجاره به شرط تملیک و معاملات لیزینگ
امروزه به لحاظ برخی نیاز های ناشی از شرایط بازار مسکن و عدم قدرت پرداخت یکجای بهای معامله، تسهیلاتی از جانب بانکها و یا بعضی شرکتهای لیزینگ به شکل اجاره به شرط تملیک واگذار می گردد. در تعریف اجاره به شرط تملیک خود یکی از عقود معین است که عرف تجارت شرایط آن را پذیرفته است. لیکن از نظر حقوقی اجاره به علاوه وعده بیع به حساب می‎آید. بدین صورت که در مدتی که ملک به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری قرار می‎گیرد، در پایان مدت و پرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در می‎آید. در واقع در این شیوه دو مسئله در نظر گرفته می‎شود؛ اول اینکه با هدف تضمین در پرداخت اقساط ملک و یا در مواردی خودرو در مالکیت فروشنده باقی می‎ماند. دوم اینکه فروشنده بجای پرداخت وام و اخذ بهره، سود خود را در فروش گرانتر تأمین میکند و بدین طریق به مشروعیت دریافت مبلغ اضافی می انجامد.