حقوق شهری و شهرنشینی

حقوق شهری و شهرنشینی

امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها و به منظور سامان بخشي به سيماي شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یک سلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت گردد. لذا بررسی قوانین مربوط به ساخت و سازها در ارتباط با افرادی که قصد تغییر در بنای مسکونی یا تجاری خود دارند یکی از ضرورت هایی است که از طرح پرونده های وقت گیر و پر هزینه در دادگستری ها می کاهد. به علاوه از آن جایی که زمین های کشاورزی، مناطق سبز و حاصل خیز، مراتع و جنگل ها به عنوان یکی از منابع مهم ثروت کشور به حساب می آیند،

بنابراین اولین گام در جهت حفظ این مواهب خدادادی ایجاد آگاهی در آحاد جامعه و این نگاه می باشد که امروزه حفظ محیط زیست هم یک وظیفه ملی و هم شرعی است. زیرا که به مصداق دیگران کاشتند و ما خوردیم، به مانند گذشته نمی توان به زوال آن ها پرداخت، بلکه برای تأمین مصالح نسل های آینده خود، باید مدیریت بهره وری را تغییر دهیم.
از این رو شرایط جدید امروزی مستلزم نظم پذیری در امر ساخت و سازها و اعمال قواعد آمره حقوق عمومی در موارد ی به مانند ترافیک و توجه به مسئله محیط زیست، ضرورت هایی را به ساکنین شهرها تحمیل می کند، که ره آورد آن تعریف جدیدی در تعاملات روزمره از جهت فرهنگ شهری و شهرنشینی می باشد.

از طرفی دیگر، به دلیل افزایش بیش از حد بهای اموال غیرمنقول و به منظور حمایت از اموال و دارایی‌های اشخاص حقیقی و حقوقی و با هدف حراست از حریم مالکیت آن ها، آشنایی با حقوق ناشی از مالکیت بر اراضی و نیز قوانین حاکم هنگام معاملات آن‌ها ضروری به نظر می‌رسد. به علاوه از آن‌جایی که هنگام اقامه دعوی خلع ید احراز مالکیت یک اصل است و بر خلاف تصرف عدوانی که اثبات تصرف غیر قانونی متصرف در آن شرط است، از این لحاظ نیز لزوم آگاهی از منشأ و حدود مالکیت بر اراضی دو چندان به نظر می آید.

در این ارتباط چنانکه می دانیم، نقش زمين در بخش کشاورزي، دامپروري، و سطح اشتغال صنايع و کارخانجات و استفاده هاي متنوع از خاک، بر کسي پوشيده نيست. زيرا توليدات کشاورزي و تأمين نيازهاي غذايي مردم يکي از دغدغه هاي دولتها در دهه هاي اخير بوده است. مضافاً اينکه با حصول شرايط پس از تحريم ها، صادرات غير نفتي و ارز آوري محصولات کشاورزي به ويژه در امر اشتغال زايي صنايع وابسته بيش از پيش اهميت يافته است.

از جمله علل ديگر مرتبط با اهمیت و نقش کشاورزی، نياز به داشتن محيطي سالم و غذاي کافي در کشور پهناوري چون ايران است که در شرايط سخت اکولوژيک واقع شده و در زمره مناطق خشک و نيمه خشک جهان محسوب مي گردد. لذا ضرورت توجه چشمگير به چنين مسائلي اقتضا مي کند که منابع طبيعي فعلي که در وضعيت بسيار شکننده اي قرار دارند، از تمام جهات با سياست هاي راهبردي و برنامه ريزي شده، مديريت شود.

به علاوه تأمين نياز زمين در بخش مسکن موضوع کاملاً جدي است که در برنامه ريزي هاي کلان کشور مطمح نظر مي باشد. به طوريکه براي گسترش شهرها و تأسيس شهرهاي جديد ديگر به مانند گذشته نمي توان کاملاً پايبند مالکيت هاي خصوصي بر اراضي بود.

به همين جهت عليرغم اينکه طبق شرع مقدس اسلام، به موجب مالکيتي که بر اموالي که از راه مشروع به دست مي آيد، مالک هرگونه اختياري دارد، ليکن در‌ خصوص نحوه مديريت اراضي درون و برون شهري (بويژه در خصوص زمين هاي کشاورزي و باغات و نحوه خورد کردن آن ها که همواره محل طمع زمين خواران بوده) فلسفه وضع برخي قوانيني که به مرور زمان به تصويب رسيده بعضاً محدوديت‌هايي را براي مالکين ايجاد نموده که مانع از انجام نقل و انتقالات و يا تفکيک و افراز و به طورکلي مانع از اِعمال اراده و اختيار مالکين در ملک خودشان گرديده، با اين هدف که بين عدالت و نيازها، تعادل برقرار کند.

در اين ارتباط قوانيني از قبيل قانون منع تبديل اراضي مزروعي به مسکوني و جلوگيري از تقسيم باغها و قوانين مربوط به لغو مالکيت اراضي موات، قانون اراضي شهري، قوانين ثبتي، مقررات مربوط به احداث بنا و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها و بعضي مقررات ديگر، نمونه هاي عيني آن است.

بنابراين مي توان به اين نگاه دست يافت که با وجود اينکه در قوانين موضوعه ايران از جمله قانون مدني که به تبع فقه اسلامي، اين رويکرد را تجويز نموده که احترام به مالکيت خصوصي از اهميت ويژه اي برخوردار شود، ليکن ممکن است حقوق فردي در تزاحم با منافع عمومي قرار گيرد. در چنين مواردي است که در مقام رفع اين تزاحم، حفظ مصالح عمومي بر منافع فردي ارجحيت مي يابد و مالکيت خصوصي افراد سلب يا محدود مي گردد.

در اين مسیر مراجع متولي امور اجرايي کشور در راستاي انجام وظايف خود، چنانچه نيازمند استفاده از املاک شخصي افراد گردند، و از همين رهگذر اگر به دلايل اجتماعي و اقتصادي و به پشتوانه حفظ مصالح عمومي اقدام به سلب مالکيت نسبت به املاک اشخاص و زمين داران رخ دهد، اين امر عمدتاً با هدف تأمين خدمات عمومي صورت مي پذيرد.

از جمله مسائل ديگر، موضوع مالکيني است که زمينهاي آنها در کنار جاده يا نزديک شهرها افتاده و با روي آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ايجاد شهرک‌ها بهاي سنگيني يافته، ولي بدون لحاظ حقوق دولت و شهرداري ها در صدد فروش آنها بر آمده اند. همچنين متصرفين اراضي موات و دارندگان اسناد مالکيت آنها و نيز شرکاي املاکي که نمي توانند سهم خود را رسماً مفروز نمايند، ليکن عملاً متصرف قسمت مفروز و معيني هستند که هنگام تقسيم و تفکيک و فروش زمين‌ها و املاک خود به اسناد عادي و به قيمتي کمتر از نرخ روز روي مي آوردند. مضافاً اينکه خريداراني که با مختصر اندوخته خود در صدد تهيه زميني جهت ساخت خانه و کاشانه‌اي بوده اند و به خريد اين قبيل زمين‌ها روي آورده اند با مشکلاتي روبرو شده اند که راهکارهاي قانوني آن موضوع گفتگوي بخش هايي از اين نوشتار خواهد بود.

از طرفي ديگر بعد از پيروزي انقلاب نيز قانونگذار اسلامي با توجه به نيازهاي جامعه، سعي در وضع قوانيني داشته که با توجه به اينکه اکثر متقاضيان زمين از اقشار محروم جامعه بوده اند و براي استفاده از خدمات دولتي از قبيل آب، گاز، برق و غيره و نيز جهت استفاده و اخذ وام و تسهيلات از بانکها نياز به حمايت داشته اند، لذا مقنن را وادار نموده به انگيزه سر و سامان دادن به وضعيت اين قبيل مسائل در پاره اي موارد، ناچار به چاره جويي با استناد به عناوين ثانويه مانند قاعده لاضرر ولاحرج (نفي عسر وحرج) شده که در اين راستا، بررسي و شناسايي اين موارد از اهميت به سزايي برخوردار مي‌باشد.

از جمله ملي شدن انفال و ثروت هاي عمومي که يکي از مصاديق آن اراضي عمومي است، در اصل ۴۵ قانون اساسي به تفصيل مورد اشاره قرار گرفته که پشتوانه آن، احاديث و رواياتي است که حق بهره وري از اين نوع اراضي را متعلق به عموم مردم دانسته و مالکيت و اداره آن را به امام (حاکم) نسبت داده اند. هم چنين اراضي موات جزء اموال در رديف انفال يعني اموالي كه به موجب مقررات شرعيه متعلق به شخص پيامبر(ص) و امام (ع) و در حال حاضر ولي فقيه مي‏باشد، قرار گرفته است.

از موارد ديگر مي‎توان به قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگل ها و مراتع مصوب ۲۵/۵/۱۳۴۶ اشاره نمود که به منظور نظارت دولت بر اجراي طرح هاي افراد و دريافت‌كنندگان اراضي بر روي آن‌ها، تشخيص تخلف قراردادي و تعيين درصد عمليات انجام‌شده پروژه‌هاي مزبور در هر استان تحت نظر قانون فرض شده است.

بنابراين مي‌توان چنين گفت که وجود چنين قوانيني موجب ظهور انگاره هاي جديد و ايجاد مسائل حقوقي نويني گرديده، که شرح و تفصيل آن‌ها در مباحث آتي خواهد آمد.