مسائلی چند از روابط مالک و مستأجر

مفهوم رهن و اجاره

به طور معمول اجاره بها همان مبلغی است كه باید مستاجر در زمان های معین به مؤجر بپردازد. اما به مبلغی که با هر عنوان برای اجاره محل مسكونی یا تجاری بعنوان بخشی از اجاره بها پرداخت می شود و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض‎الحسنه یا ودیعه گفته می شود. ضمناً هر آنچه به صورت تضمین، و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر و باید بر اساس آن عمل شود.

لیکن در فرض رهن كامل يعني اینکه از یکطرف پول قرض داده شود و در مقابل از منفعت ملک استفاده گردد، گرچه بلحاظ مبادله ای از دو جنس شبهه رباي قرضي منتفی است، در عین حال شایسته است که به جهت بهره مندی از امتیازات قانون روابط و مستاجر سال ۱۳۷۶، از جمله اخذ دستور تخلیه از شورای حل اختلاف، در چنین مواردی مبلغی و لو اندک بعنوان اجاره بها تعیین و قرارداد تحت عنوان اجاره تنظیم ‎شود.

مفهوم عقد قرض

هرگاه یک مال یا مقداری پول به کس دیگری بدهیم تا او بتواند از آن استفاده کند و قول دهد که در یک زمان دیگر، یک مال مشابه از همان مال مسترد کند و یا معادل همان پولی را که گرفته برگرداند، عقد قرض لقب دارد. بهترین مثال مبلغی است که تحت عنوان قرض الحسنه در روابط استیجاری به صاحبخانه داده می‎شود.

از آنجاییکه در نتیجه‌ی قرارداد قرض، قرض گیرنده مالک آن می‎شود، لذا همانند اموال خودش حق دارد هر‌طور که می‌خواهد از آن استفاده کند. اما باید مدتی بعد، به جای مالی که گرفته، مثل همان را به قرض‌دهنده پس بدهد؛ حتی اگر قیمت آن مال کمتر یا بیشتر شده باشد، فرقی نمی‌کند که کالا باشد که باید بخرد یا پول باشد که در هر حال باید دین خود را ادا کند.

مفهوم عقد ودیعه

وقتی مالی به دیگری داده میشود تا از آن نگهداری کند و متعاقبا همان‌طور که هست، برگرداند، به این کار قرض دادن نمی‌گوییم بلکه به این کار، قرارداد ودیعه یا امانت می‌گوییم، یعنی کسی که مال را گرفته نباید از مال استفاده کند و باید از آن نگهداری کند و دوباره به مالکش برگرداند.

زیرا در تعریف این عقد گفته شده: عقد ودیعه داری دو ركن است. اول: دادن عین مال برای نگهداری. دوم: استرداد عین مال. بنابراین اگر هر یك از این دو ركن وجود نداشته باشد، عقد مورد بحث عقد ودیعه نخواهد بود.

در این رابطه یك مثال عملی، مبلغ پیش پرداختی است که به اشتباه لقب ودیعه گرفته است. زیرا با تعریفی که گذشت، علی‎القاعده مؤجر حق ندارد از آن استفاده هایی مانند سپرده گذاری در بانک و استفاده از سود آن کند. بلکه مکلف است عین همان پول را با همان شماره سریال ها نزد خود نگهداشته و سپس در پایان اجاره مسترد کند.

مفهوم عاریه

گاهی اوقات وقتی مالی را به دیگری می‌دهیم تا از آن استفاده کند و بعد همان مال را به ما برگرداند، گرچه در فرهنگ عمومی قرض لقب دارد ولی از دیدگاه حقوقی، قرض معنا ندارد بلکه چنین قراردادی، عاریه نام دارد.

بطور مثال وقتی یکی از دوستان شما ویلایی دارد و بهمراه خودروی متعلق به خود از باب دوستی در اختیار شما می گذارد تا چند روز از آن استفاده کنید و بعد دوباره، آنها را برگردانید، نباید بگوییم مالک مال خود را قرض داده، بلکه می‌گوییم آنرا عاریه داده است؛ بنابراین آپارتمان یا خودرو در دست شما امانت است و باید بعد از استفاده متعارف آنرا به مالک برگردانید.

مفهوم عقد رهن

به طور كلی عقد رهن به آن معناست كه شخصی به دیگری بدهكار است و برای اطمینان طلبكار از وصول طلب خود، بعنوان راهن عینی را به قبض و وثیقه طلبكار (مرتهن) در می آورد كه اگر دین ادا نشد، مرتهن بتواند با فروش عین مرهونه (مانند ملک) طلب خود را استیفاء كند. بهترین مثال تسهیلات بانکی است که در جهت خانه دار شدن مردم، وامی پس از معرفی ملک در دفترخانه به خریدار پرداخت می‎شود و همزمان ملک موصوف تا پرداخت آخرین قسط در رهن بانک قرار می‎گیرد.

لیکن گاهی پیش می آید که ملک غیر به عاریه گرفته شود و سپس در رهن دیگری گذاشته شود که به آن، رهن مستعار می گویند.

در عین حال امروزه چنانچه شخصی بخواهد از بانک وام بگیرد، برای این کار عنوان عاریه ندارد، بلکه توافقی بین وام گیرنده (مدیون) و بانک بعنوان طلبکار (دائن) و ثالث ( که ملک او وثیقه مال مدیون می شود) در چارچوب ماده ١٠ قانون مدنی صورت می پذیرد.

ماهیت حقوقی مبلغ پیش پرداخت اجاره

آنچه از توضیحات فوق در مورد پیش پرداخت بدست می آید اینکه؛ این مبلغ نه رهن است و نه ودیعه. به دلیل اینكه قصد طرفین استرداد مثل آن پول است نه نگهداری عین پول و پس دادن آن. عقد رهن نیز نیست زیرا مستاجر حق استفاده از عین پول و استرداد مثل آن پول را دارد، ضمن اینکه وثیقه ای برای دین دیگری ایجاد نشده است.

از طرفی گفته شده با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی، جای دادن آن در قالب قراردادهای معین ضرورتی ندارد، بلکه در چارچوب اصل حاکمیت اراده، چنین فرض میشود که، نه تنها این قرارداد خلاف قانون و نظم عمومی نیست، بلکه قراردادی خصوصی است که نفع طرفین را در بر دارد. اما وصف قرض الحسنه، مطلوب ترین عنوان به اراده طرفین تلقی می‎شود.

زیرا در فرضی که مستاجر اندوخته ای بدون مصرف در اختیار دارد و در مقابل، از توان پرداخت مال الاجاره بیشتر عاجز است، به نفع اوست که آن اندوخته را به مؤجر دهد و در عوض اجاره بهای کمتری بپردازد. مؤجر نیز در مدت اجاره از پول فوق، فایده ای می برد. مثلا بوسیله آن از بانک وام می گیرد یا عملیات دیگری بر روی آن انجام می دهد و در عین حال، تصرفات وی از جانب مستاجر مجاز مجاز است.

آیا قرض الحسنه قابل توقیف است؟

شاید شنیده باشیم در برخی موارد مستاجر به طور کلی اجاره بها را نمی‎پردازد و یا پس از اتمام مدت اجاره اقدام به تخلیه ننموده و اجاره‎بها را نیز نمی‎پردازد.

بدیهی است مالک در ابتدا باید دعوای تخلیه مطرح کند که بسته به اینکه دستور تخلیه، یا حکم به تخلیه طی مراحل دادرسی صادر شود هنگامیکه پس از ابلاغ حکم نوبت به اجرای حکم می‎رسد، خیلی از مؤجرین تصور می‎کنند که راساً می‎توانند ار محل مبلغ قرض الحسنه طلب خود را وصول کنند. این در حالی استکه دایره اجرای احکام مربوطه، مؤجر را ملزم می‎نماید که مبلغ قرض الحسنه را به صندوق دادگستری بسپارد تا اجراییه صادر گردد.

اولین نکته ای که در این میان به ذهن متبادر میشود تامین خواسته است، یعنی دعوای مطالبه اجرت المثل مطرح گردد و مبلغ مذکور توقیف شود. اما باید گفت با توجه باینکه این نوع اجاره ها با سند عادی تنظیم شده، جهت تامین خواسته نیاز به سپردن خسارت احتمالی است.

راه حل توقیف قرض الحسنه چیست؟

در این شرایط موجر باید از ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ استفاده کند، یعنی در این زمان دعوایی تحت عنوان یا اجور معوقه یا اجرت المثل مطرح کند و زمانی که با طرح این دعوی موقعیت خود را تثبیت کرد، می‎تواند از شعبه دادگاهی که دادخواست مطالبه داده، درخواست نماید که گواهی به وی تقدیم کند تا به اجرای احکام مربوط به حکم یا دستور تخلیه ببرد و هنگام سپردن مبلغ ودیعه با گذاشتن گواهی مذکور در پرونده مبلغ قرض الحسنه را توقیف نماید.

در صورتیکه در این دعوی حکمی مبنی بر استحقاق دریافت اجور، هزینه شارژ و یا دز برخی موارد خسارات وارده به ملک صادر شود، وصول طلب از محل مال توقیفشده نزد اجرای احکام مرجع مربوطه، آسان خواهد شد.

اگر مالک از استرداد قرض الحسنه خودداری ‌کند، چه باید کرد؟

بهترین شکل تخلیه محلی که به صورت رهن و اجاره در اختیار مستاجر قرار می‎گیرد، پرداخت همزمان پیش پرداخت به مستاجر و تحویل ملک به صاحبخانه است. ولی در عمل، مالکان ترجیح می دهند مستاجر دیگری یافته، مبلغی را از او بگیرند و به مستاجر قبلی بدهند و در صورتیکه مستاجر جدید پیدا نشود و مستاجر قدیم قصد ترک محل را داشته باشد، همچنان با مشکل مواجه خواهد بود.

راهکار قانونی در این موارد از سوی مستاجر، ارسال اظهارنامه ای از طریق دفتر خدمات قضایی به طرفیت مالک مبنی بر اینکه در موعد پایان اجاره قصد تخلیه دارد و باید مبلغ قرض‎الحسنه را تهیه کند.

در صورت عدم توجه مالک، مستاجر باید اقدام به طرح دعوای مطالبه تا مبلغ بیست میلیون تومان در شوراهای حل اختلاف و زائد بر آن در محاکم صالحه کند. ضمن اینکه می‎تواند خسارات تاخیر تادیه را نیز از مالک بخواهد. بدیهی است در صورتیکه صاحب ملک، از پرداخت آنها بعلاوه هزینه هایی مانند ابطال تمبر و دستمزد وکیل و … خودداری کند، از شعبه اجرای احکام درخواست توقیف اموال مالک را نماید.

البته بعنوان راه حل اساسی تر که نقش بازدارنده ای هم دارد، بهتر است در چنین قراردادهایی تضمیناتی برای عدم بازپرداخت مبلغ مزبور مانند تعیین مبلغ مقطوعی بعنوان وجه التزام، بهمراه مبلغی جریمه ای روزانه پیش بینی شود.