درخواست فروش يكي ديگر از دعاوي ناشي از مالكيت مشاعي است كه هر يك از مالكين مشاعي به شرط اينكه ملك مشاعي قابل تقسيم به نسبت سهم هريك از شركاء نباشد و يا در صورت تقسيم ضرر يا نقصان فاحش قيمت به مقداري كه عادتا قابل مسامحه نباشد ، وجود داشته باشد، ميتواند از دادگاه تقاضاي فروش كل ملك مشاعي را بنمايد در غير اين صورت هريك از شركاء ميتوانند بدون رضايت شركاي ديگرسهم خود را بصورت كلي يا جزيي به اشخاص ثالث انتقال نمايد زيرا تصرف حقوقي شريك در سهم اختصاصي خود مستلزم تصرف در سهم ديگران نيست.(ماده ۵۸۳ ق.م)
چنانچه موضوع خواسته يا مال مشاعي ملكي باشد كه جريان ثبتي آن خاتمه يافته ( اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد) ، مالك مشاعي بايد قبل از تقاضاي فروش از محكمه تقاضاي افراز ملك از اداره ثبت احوال را محل بنمايد . در صورت صدور تصميم قطعي مبني بر غيرقابل افراز بودن ملك ، تقاضاي فروش از محكمه قابليت استماع دارد . (مواد ۱و ۴ قانون افراز و املاك مشاعي)
با فرض تصميم قطعي اداره ثبت ( مبني بر غير قابل افراز بودن )و در ساير موارد اموال مشاعي اركان اين دعوي به ترتيب ذيل است:
🔶۱) احراز مالكيت مشاعي متداعيين: كه با استعلام وضعيت ثبتي از اداره ثبت (در املاك داراي سابقه ثبتي) و يا راهنمايي و رانندگي در خودرو ،يا مدرك عادي با شهادت شهود معلوم ميگردد.
🔶۲) احراز غير قابل تقسيم بودن موضوع ادعا از نظر محدوديت قانوني يا عدم امكان عملي بر تقسيم و افزاز حصه هر يك از شركاء ، كه مورد مزبور در غير از موارد محدوديت قانوني كه قانون تعيين تكليف نموده (مثل آيين نامه اجرايي ماده ۲ قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغ ها مصوب هيئت وزيران) يااز طريق تصميم قطعي اداره ثبت در خصوص املاكي كه داراي سابقه ثبتي ميباشند و يا ازطريق جلب نظر كارشناس در موارد ضروري و ترديد به لحاظ فني بودن آن معلوم و محقق ميگردد.
با احراز اركان فوق حكم به فروش مال مشاعي طبق تشريفات مزايده با رعايت مقررات قانون اجراي احكام مدني صادر ميگردد. اين دستور قطعي و لازم الاجرا است.
تقسيم اموال مشاعي
بر اساس مقررات قانون مدني و قانون امور حسبي در مورد اموال مشترك،مشاعي منقول و يا غير منقولي كه اصلا به ثبت نرسيده يا عمليات ثبتي در مورد آن خاتمه نيافته و يا اگر عمليات ثبتي به پايان رسيده ،در ميان شركاء ،صغير، غايب يا محجور و جود دارد ، محكمه با طرح دعوي و تقديم دادخواست وارد رسيدگي شده و در نهايت به :
🔶افراز (كه در اموال مثلي مصداق دارد)
🔶تعديل (كه به ارزش مالي هر سهم توجه دارد)
🔶 رد (كه ناچارا اختصاص يك حصه مستلزم دريافت يا پرداخت مبلغي به حصه ديگر خواهد بود)
🔶 فروش (در مواردي كه تقسيم ميسر نباشد) حم مقتضي را صادر مي نمايد.
در مورد اموال غير منقولي كه عمليات ثبتي آنها به پايان رسيده است و در ميان شركاء ، صغير ، محجور يا غايب وجود نداشته باشد لازم است ابتدا از طريق واحد ثبتي در خواست افراز به عمل مي ايد . چنانچه واحد ثبتي حكم برغير قابل افراز بودن ملك صادرنمايد و اين راي قطعي شود ، در اجراي ماده ۴ قانون افراز املاك مشاع و ماده ۹ آيين نامه اجراي ان ،هريك از شركاء از دادگاه حق درخواست فروش را دارند.در اين صورت دادگاه دستور فروش را ثبت و در جلسه فوق العاده پس از احراز شرايط قانوني دستور فروش ملك را به واحد اجراي احكام مدني صادر مينمايد تا اجراي احكام مدني ضمن فروش ملك وجه حاصله از ان را بين شركاء تقسيم نمايد. در مورد چنين املاكي درخواست تقسيم اصولا قابليت استماع ندارد . درخواست فروش نيز بدون تحصيل حكم قطعي واحد ثبتي ،مبني بر عدم قابليت افراز قابل استماع نيست.
✔ ️اركان و دعوي تقسيم به ترتيب ذيل است :
الف) احراز مالكيت مورث متداعيين: كه غالبا با استعلام وضعيت ثبتي املاك از اداره ثبت در مورد املاكي كه داراي سابقه ثبتي مي باشند و يا با مدرك عادي به انضمام شهادت شهود و گاهي هم با احراز تصرف به عنوان دليل مالكيت ، مشخص ميگردد( ماده ۳۵ قانون مدني )
ب) احراز انتقال مالكيت و تملك وراثت يا متداعييين به قائم مقامي : كه يكي از اسباب ، تملك به ارث است.(ماده ۱۴۰ ق. م) احراز مالكيت قهري و اثبات وراثت ، منحصرا از طريق گواهي انحصار وراثت امكان پذير است .
ج) تقسيم نشدن تركه به تراضي مشروط بر اينكه شامل قانون خاص ديگري قرار نگرفته باشد و قابل تقسيم بودن موضوع خواسته .
️مراحل دادرسي
۱) نسبت به قابل تقسيم بودن يا نبودن تركه و چگونگي و نحوه تقسيم و تعيين حصه هريك از وراث به نسبت سهم الارث ،گاهي با لحاظ فني بودن موضوع، قرار ارجاع امر به كارشناسي صادر ميگردد و چنانچه وجود يا عدم بقاي تصرفات در كشف حقيقت يا احراز مالكيت موثر باشد ، توام با قرار كارشناسي،قرار تحقيق و معاينه محل نيز صادر ميشود. اين تصميم بعد از تشكيل اولين جلسه دادرسي اتخاذ ميشودو جهت پرداخت حق الزحمه كارشناسي با تعيين وقت نظارت به خواهان ابلاغ ميگردد.
۲) چنانچه خواهان دستمزد كارشناسي را در وقت مقرر پرداخت ننمايد دادگاه قرار ابطال دادخواست صادر مينمايد و در صورت پرداخت دستمزد،دادگاه دستور تعيين وقت اجراي قرار را صادر و طرفين و كارشناس دعوت به حضور ميگردند.
۳) در وقت مقرر تعيين شده جهت اجراي قرار،مفاد و موضوع كارشناسي و تحقيق و معاينه محل (در صورت صدور قرار تحقيق ومعاينه محل) به طرفين وكارشناسان و عضو مجري قرار تفهيم و با وسيله تهيه شده از سوي خواهان ،قرار صادره اجرا ميشود و با تعيين وقت نظارت دادگاه منتظر وصول نظريه كارشناسي در مهلت مقرر خواهد شد
۴) با وصول نظريه كارشناسي چنانچه اعتراض موجهي به ان وارد نگرديد و نظريه منطبق با اوضاع و احوال معلوم و حقق باشد ، پرونده ، اماده صدور حكم خواهد بود.
۵) چنانچه اعتراض موجهي به نظريه كارشناسي وارد گرديد قرار ارجاع امر به هيئت كارشناسي صادر و مراحل فوق طي ميگردد.
نكته:
يكي از شرايط قانوني و لازم طرح و اقامه دعاوي تقسيم تركه و ملك مشاعي ، اقامه دعوي به طرفيت كليه مالكين مشاعي موضوع ادعا مي باشدو الا رسيدگي و صدور حكم و اجراي ان متضمن ايراد و اشكال قانوني است.
زيرا كليه مالكين مشاعي در تمام اجزاي موضوع مورد ادعا حق مالكيت دارند و اقتضاي اين حق چنين است كه صاحب حق رد دعوي مربوط به موضوع حق دخالت و شركت داشته باشد تا امكان دفاع براي وي فراهم گردد. همچنين است در دعاوي مربوط به اموال مشاعي ، مثل مطالبه سهم الارث و يا فروش ملك مشاعي .
«بنا به مراتب فوق رسيدگي به دعوي تقسيم تركه در روند دادرسي عادي نيازمند دو جلسه رسيدگي و سه وقت نظارت است»
اقتباس از: کانال بزرگ حقوق ثبت
