حقوق و اقتصاد

بیع اموال منقول و غیر‎منقول

چگونگی معاملات بزرگ در بازار امروزی

برخی شیوههای امروزی بیع اموال منقول و غیرمنقول 

مقدمه:

بدون تردید سادهترین نوع معاملات بر روی اموال اعم از منقول (مانند خودرو) و غیرمنقول (از قبیل خانه)، در قالب بیع است که دو طرف تراضی کنند که دو عوض یعنی مبیع (کالا) و دیگری ثمن (وجه) را به یکدیگر انتقال دهند. شکل دیگر مبادلات معاوضه دو کالای همارزش است که در فرض اختلاف در قیمت آنها با پرداخت مابهالتفاوت، به دیگری قابل معامله است.

اشکال دیگری از معاملات

شیوه دیگر این است که، امروزه بهلحاظ برخی نیازهای ناشی از شرایط بازار مسکن و عدم قدرت پرداخت یکجای ثمن معامله، تسهیلاتی از جانب بانکها و یا بعضی شرکتهای لیزینگ به شکل اجاره به شرط تملیک واگذار میگردد. البته اجاره به شرط تملیک خود یکی از عقود معین است که عرف تجارت شرایط آنرا پذیرفته است. لیکن از نظر حقوقی اجاره بهعلاوه وعده بیع به حساب میآید. بدین صورتکه در مدتی که ملک به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری قرار میگیرد، در پایان مدت و پرداخت اقساط خود به خود به ملکیت متصرف در میآید، که بدیهی است آنچه واقع شده بیع تلقی میشود. در واقع در این شیوه دو مسئله در نظر گرفته میشود؛ اول اینکه با هدف تضمین در پرداخت اقساط ملک و یا در مواردی خودرو در مالکیت فروشنده باقی میماند. دوم اینکه فروشنده بجای پرداخت وام و اخذ بهره، سود خود را در فروش گرانتر تأمین میکند و بدین طریق به مشروعیت دریافت مبلغ اضافی میانجامد.

از جمله حقوقی که به تبع ملک برای برخی از افراد در مغازهها و پاساژها بهوجود میآید، سرقفلی و حق کسب و پیشه است که در حکم مال غیر منقول تلقی میشود. و گرچه با سند عادی قابل نقل و انتقال است و لیکن به جهت بهرهمندی از امتیازات قانونی آن، بهتر است در قالب سند رسمی در یکی از دفترخانهها مورد معامله قرار گیرد.

توضیح اینکه؛ در خصوص روابط قراردادی در املاک تجاری اعم از مغازه یا واحد های آپارتمانی که دارای کاربری تجاری هستند، بر سه محور مالک ملک، مالک سرقفلی و مالک منافع که مستأجر نامیده میشود، دور می زند. در واقع، سرقفلی وجهی است که هنگام تنظیم قرارداد اجاره به غیر از اجارهبها، از مستأجر گرفته می شود، تا محل تجاری واگذار شود.

بهعبارت دیگر، سرقفلی شامل موقعیت محل و نوع تزئین بنا و تابلو و غیره به‌عنوان دارایی نامشهود و غیرمحسوس در نظر گرفته می‌شود. زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. مبنای این حق مالی از آنجا ناشی میشود که، موقعیتهای تجارتی اعم از مغازهای سطح خیابانها و یا واحدهایی که در داخل پاساژها ساخته می‌شوند گرچه مالکیت آن‌ها متعلق به دیگران است. لیکن ارزشی که به غیر از ارزش مادی آن ملک دارد، متعلق به کسی است که آن را بهوجود آورده که این حق غیر قابل لمس به صاحب آن اجازه می‌دهد ثمره فعالیت خود را از مالک یا کسی که پس از او قصد اجاره محل را دارد دریافت کند و همچنین اختیار تام مالک برای بیرون کردن مستأجر را از بین ببرد.

لیکن حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که بهطور تدریجی و در طول زمان با جذب مشتری و کسب شهرت تجاری برای مستأجر به وجود میآید. از جمله مصادیق آن، ارزش برند یک کالا، مشتریان زیاد، روابط خوب با مشتریان، هر نوع اختراع، حق کپی‌رایت یا تکنولوژی اختصاصی، نشان‌دهنده حق کسب و پیشه است. بنابراین از نظر حقوقی این دو پدیده دارای ماهیتی کاملاٌ متفاوت میباشند.

در قوانین قبل از سال ۱۳۷۶ هرجا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه یا تجارت بوده است. اما بهموجب قانونی که در سال مزبور وضع گردید از آن تاریخ در هر قرارداد اجارهای که درخصوص اماکن تجاری منعقد شود، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما در شرایط فعلی، دیگر حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمیگیرد.

بنابراین در حال حاضر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ حاکم بر تمامی روابط استیجاری در خصوص مکان‌ها و مراکز تجاری کشور است، لیکن با توجه به اینکه ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون مصوب ۱۳۷۶ روابط استیجاری قبل از اجرای قانون و روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون مذکور، از شمول قانون مصوب ۱۳۷۶ خارج ساخته، طیف گسترده‌ای از اماکن تجاری استیجاری کماکان مشمول قانون ۱۳۵۶ است.

البته بهموجب قانون سال ۱۳۷۶ هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی بهعنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین وی نیز میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر بهعنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

یکی از نکات مهم در مورد واحدهای تجاری این استکه، در صورت تغيير شغل محل اجاره بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها مؤجر ميتواند تخليه محل را از مستأجر بخواهد و در صورت خودداري از طریق دادگاه وی را اجبار نماید، بلكه در اين صورت نیز هيچ مبلغي از بابت سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نميشود. بهعنوان مثال مغازهای که برای شغل نانوایی اجاره داده شده تبدیل به عکاسی شود. لیکن باید یادآوری شود مشاغلی که عرفاً تغییر تلقی نمیشود مانند اینکه نانوایی اقدام به تولید و عرضه نان فانتزی کند یا در محل عکاسی ارائه خدمات فتوکپی و فاکس شود، بلااشکال میباشد.

همچنین برابر قانون شهرداری تأسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، مطب و مشاغل وابسته به آن از قبیل رادیولوژی و فیزیوتراپی، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی توسط مالک، تجاری محسوب نمی‌شود. بهعلاوه واگذاری انباری و پارکینک نه تنها به افراد غیر عضو ساختمان ممنوع میباشد، بلکه اگر با تغییر کاربری به محل کسب تبدیل شود خلاف مقررات شهرداری و در نتیجه تخلف بوده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح و سپس تعطیل خواهد شد.

از جمله مصادیق دیگر بیع، در فرضی است که سفارش ساختن کالایی بهصورت پروژهای داده میشود و تهیه مصالح آن را برعهده صنعتگر یا هنرمندی است و سپس حاصل کار را انتقال میدهد، عقد تابع احکام بیع است مگر اینکه ارزش مصالح در برابر کار چندان ناچیز باشد که اجاره خدمت به حساب آید. بهترین مثال ساختن آبنما، تندیس و مجسمههایی است که به سفارش شهرداری در میادین شهرها نصب میشود، که صرفنظر از طراحی، چنانچه مواد و ماتریال آن توسط سازنده تهیه شود و فقط محل آن بر عهده صاحب کار باشد، نوعی پروژهای است که به فروش حاصل کار میانجامد.

در نهایت اینکه از شیوههای مرسوم خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول در بازار امروز، بیع وکالتی است که بهویژه در خصوص سرقفلی و خودرو در بازار فعلی مرسوم میباشد. اصطلاح خرید و فروش وکالتی که در بازار فعلی رواج زیادی پیدا کرده است، عرفاٌ به معاملاتی اطلاق میگردد که اشخاص علیرغم انجام معامله بهطور شفاهی، از تنظیم قرارداد و مکتوب نمودن توافقات فی مابین خودداری کرده و در مقابل و با تنظیم وکالتنامه رسمی، اختیار انجام کلیه اقدامات مربوط به انتقال و ثبت رسمی معامله را به خریدار تفویض مینمایند. لذا از نقطه نظر حقوقی، این نوع معاملات بهلحاظ اینکه طرفین پس از انجام مذاکره و رسیدن به توافق نهایی، قصد و رضا بر انجام معامله را که دلالت بر تحقق عقد دارد، اعلان مینمایند، دارای اعتبار قانونی میباشد. این نوع معاملات که بعضاً با هدف فرار از مالیات نقل و انتقال صورت میپذیرد، ممکن است در چندین بار متوالی مورد استفاده قرار گیرد و اگرچه امکان نقل و انتقال سریع و بدون تشریفات را به طرفین میدهد اما در برخی موارد مانند جعلی بودن وکالت یا عدم تطبیق با مشخصات خودرو مشکلاتی را نیز به دنبال خواهد داشت.

از جمله مشکلات دیگر اینکه، چون معامله شفاهی واقع شده، ممکن است اختلافاتی در خصوص اصل معامله بهوجود آید، بههمین جهت توصیه میگردد که اشخاص در هنگام انجام معامله، بدواٌ کلیه توافقات حاصله فیمابین را با رعایت مقررات قانونی مکتوب کرده و متعاقباً نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. زیرا هنگام اثبات تحقق عقد، وجود قرارداد کتبی به مراتب دارای ارزش قانونی بیشتری نسبت به سند وکالت است. همچنین اقداماتی همچون توقیف مال توسط طلبکار احتمالی فروشنده، عدم اطلاع خریدار از موضوع توقیف احتمالی صورت گرفته قبل از انجام معامله و یا در رهن بودن مال، عدم اطلاع از وضعیت بدهیهای مالیاتی معوقه و یا میزان عوارض مربوط به نقل و انتقال و غیره میتواند خریدار را اسیر روند پر پیچ و خم دادرسی نماید.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

همچنین ببینید
بستن
دکمه بازگشت به بالا