حقوق و اقتصاد

بررسی ابعاد معامله فضولی و فروش مال غیر

(قابل توجه بنگاههای مشاورین املاک)

مقدمه: چنانکه میدانیم، در یک جامعه مدنی، کسی نباید به خود حق دهد که به حقوق مالی و غیر مالی افراد تجاوز کند، مگر اینکه این اختیار  در قالب نمایندگی و وکالت به وی اعطا شده باشد.
در این راستا املاک و اسناد مربوط به آنها، معمولاً از جمله اموال با ارزش در یک جامعه به شمار می‌روند؛ بنابراین نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این دسته از اعمال، واکنش کیفری از خود نشان می‌دهد.
با این وجود امروزه در تعاملات اقتصادی اشخاصی وجود دارند که با دخل و تصرف غیر قانونی در حقوق مالی افراد، نظم اجتماعی را بهم می‎زنند، که یکی از مصادیق آن فروش مال غیر است. در این نوع از افعال، شخصی مال دیگری را بدون آگاهی مالک به شخص ثالثی منتقل می کند که در نتیجه هم مالک واقعی و هم انتقال گیرنده متضرر می شوند. لذا قانونگذار با وضع قوانین خاص کیفری این اقدام را جرم دانسته و شخص مرتکب را مستوجب مجازات کیفری می داند، که ذیلاً به بررسی برخی از ابعاد آنها می پردازیم.
تفاوت معامله فضولی با فروش مال غیر
معامله فضولی که به معنای عامیانه یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است، عبارت از این استکه فردی بدون اجازه مالک در اموال وی به ‎صورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف ‌کند.
آثار حقوقی چنین قراردادهایی این استکه، به ‎دليل اينکه فرد معامله‎کننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارند، غیر نافذ است. به عبارت دیگر، اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، بلکه تعيين تکليف آن‌ها بستگی به اجازه صاحبِ مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت، صحیح و الاّ باطل است.
اما انتقال مال غیر به معامله ای گفته می‎شود که شخص بدون اذن و اجازه و با معرفی کردن خود به عنوان مالک (اصیل) در معامله وارد شده و صرفا به نیّت بردن سود به نفع خود، اقدام به معامله می‎کند که نمونه بارز آن، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر می‎باشد. لهذا به جهت مشهود بودن عنصر سوء نیت از انواع جرم کلاهبرداری است. زیرا انتقال دهنده سؤنیت و قصد منتفع شدن دارد و معامله روی معامله به ضرر پیش خریدار قبلی می باشد. در حالیکه در معامله  فضولی شخص مال دیگری را برای اینکه خود منتفع شود، منتقل نمی کند بلکه برای مالک و به نفع وی، انتقال می دهد.
تفاوت فروش مال غیر با معامله معارض
معامله  معارض یکی دیگر از صور جرم کلاهبرداری است که تفاوت خاصی با انتقال مال غیر دارد. بدین صورت که در انتقال مال غیر شخص مالی را که متعلق به دیگری می باشد را به هر نحوی منتقل می کند. در حالیکه در معامله  معارض، شخص مال  متعلق به خود را دو بار و به دو صورت منتقل می کند؛ یعنی به اینکه، در ابتدا مال خود را به موجب سند عادی به شخصی منتقل می کند و بعد همان مال را به موجب سند رسمی به شخص دیگری منتقل می کند.
بدیهی است در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاماً باید به موجب سند رسمی باشد، در حالیکه در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.
خلاصه اینکه؛ هرگاه شخصی مال خود را به موجب سند رسمی منتقل کند و بعد همان مال را به موجب سند عادی منتقل کند، مرتکب جرم معامله معارض نمی شود؛ بلکه این عمل، جرم انتقال مال غیر می باشد.
اینک به ذکر مصادیق بیشتری، در قالب سوال و جواب می پردازیم:
پرسش: چنان‎چه شخصی آپارتمانی را از دیگری در قالب بیع‎نامه در سند عادی معامله کند ولی بعداً متوجه شود که فروشنده قبل یا بعد از معامله با وی با شخص ثالثی معامله کرده است چه وضعیتی پیش می‎آید؟
پاسخ: اجازه بفرمایید در جواب چنین فرض كنیم که،  آقای «س» یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ۷/۳۴ را با آقای «ك» طی مبایعه نامه عادی مورخ ۲۰/۵/۱۳۸۶ معامله کرده است ولی پس از انجام معامله و حتی پرداخت قسمت عمده از ثمن معامله متوجه می شود که فروشنده آقای «س» آنرا با سند رسمی به آقای «م» فروخته است. در این‎جا دو حالت وجود دارد. اگر معامله با آقای «ک» یعنی خریدار آپارتمان با سند عادی قبل از انجام معامله رسمی ما‎بین آقای «س» و آقای «م» منعقد شده باشد در این حالت آقای «ک» می تواند با مراجعه به دادگستری و پس از اثبات معامله به تاریخ مقدم تقاضای ابطال معامله رسمی مابین «س» و «م» را با تقدیم دادخواست حقوقی بنماید و حتی اگر ثابت شود معامله ما‎بین او و آقای «س» مقدم بر معامله رسمی بوده می تواند با شکایت کیفری و با وجود سایر شرایط لازم به عنوان کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر از او شکایت کند و اگر آقای «م» یعنی خریدار رسمی آپارتمان نیز از موضوع اطلاع داشته و با علم و آگاهی از معامله قبلی مبادرت به انجام معامله با آقای «س» کرده باشد، وی نیز قابل تعقیب کیفری می‎باشد.
در حالت دوم امکان دارد که آقای فروشنده قبل از انجام معامله با سند عادی با آقای خریدار آپارتمان را با سند رسمی به آقای «م» فروخته باشد که در این حالت چون تاریخ سند رسمی مقدم بر تاریخ سند عادي است دیگر نمی‎توان معامله رسمی را باطل کرد و خریدار آپارتمان با سند عادی (مبایعه نامه) می تواند به‎عنوان فروش مال غیر از آقای «س» (فروشنده) شکایت کند و دادگاه در صورت احراز وقوع جرم و سوء نیت آقای «س» علاوه بر صدور حکم به محکومیت وی به حداقل یک سال حبس و جزای نقدی معادل ثمن معامله، او را نيز محكوم به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار می‎کند و در این حالت لازم نیست برای باز پس گیری ثمن معامله دادخواست حقوقی تقدیم کند و یا هزینه دادرسی مطابق آن‎چه که برای طرح دعاوی مالی در دادگستری مرسوم است، بپردازد.
پرسش: اگر آپارتمانی با مبایعه نامه فروخته شود ولی در رهن بانک باشد آیا می توان فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کرد؟
پاسخ: در این‎جا چند حالت متصور است. فرض کنید آقای «الف» یک واحد آپارتمان را به آقای «ب» می فروشد و آقای خریدار با علم به این‎که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آن را معامله می کند در این حالت معامله بین الف و ب در صورتی صحیح و نافذ خواهد بود که به حقوق بانک لطمه وارد نکند زیرا عقد رهن برای بانک نسبت به آپارتمان حق تقدمی ایجاد می‎کند که می‎تواند از محل فروش آپارتمان طلب خود را استیفا کند و هر اقدامی که با این حق بانک در تعارض باشد قانونی نیست. اما اگر خریدار از این امر که آپارتمان در رهن بانک قرار گرفته آگاه نباشد می‎تواند علاوه بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی وی را به فک رهن نیز ملزم کند.
چنانچه بعد از فروش آپارتمان فروشنده‎ای که با آقای «ب» با بیع نامه عادی معامله کرده، آن آپارتمان را در رهن بانک قرار دهد عمل او از مصادیق کلاهبرداری محسوب شده و تعقیب کیفری خواهد شد.
پرسش: در حالت اول که خریدار با علم به اینکه آپارتمان در رهن بانک است آن را خریداری می‎کند برای فک رهن و تنظیم سند رسمی چه اقدامی باید انجام دهد؟
پاسخ: اگر خریدار آپارتمان به بانک مراجعه کند و تمام بدهی اقساطی را به صورت یک‎جا پرداخت کند مشکلی برای تنظیم سند رسمی پیش نخواهد آمد و چنان‎چه فروشنده آپارتمان در بیع‎نامه به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ملزم بوده، در صورت امتناع او خريدار مي تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت او طرح دعوی کند و با حکم دادگاه او را ملزم نماید.
پرسش: ملکی که در رهن بانک است بدون اطلاع بانک با مبایعه‎نامه عادی به دیگری فروخته می‎شود، آیا در این حالت فروشنده مرتکب فروش مال غیر شده و به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب است؟
پاسخ: همان‎طور که در پرسش قبلی توضیح داده شد با وقوع عقد رهن مالکیت مالک از بین نمی رود و بانک مالک آپارتمان یا ملکی که به رهن گذاشته شده نمی‎شود، بنابراین فروش و انتقال ملک یا آپارتمان در این حالت انتقال مال غیر محسوب نمی‎شود.
پرسش: فرض کنیم خانم میرزایی با سند عادی آپارتمان خود را به آقای بهرامي می‎فروشد و با سند رسمی وکالت تمام اختیارات قانونی مانند انتقال سند و اقدام جهت رهن آپارتمان و غیره را به او واگذار می‎کند. آقای بهرامي ملک را به رهن بانک می‎گذارد و تمام اختیارات ناشی از وکالت نامه رسمی را با وکالت نامه جدید رسمی به آقای جوادی واگذار می‎کند و آپارتمان را با مبایعه‎نامه عادی به او می‎فروشد ولی سند رسمی هنوز به نام خانم میرزایی است و از طرفی آپارتمان در قبال بدهی اش در رهن بانک است آقای جوادی در این حالت باید چه اقدامی انجام دهد؟
پاسخ: با توجه به اين‎كه به‎موجب سند عادی انتقال و مبایعه نامه عادی آپارتمان از سوی آقای بهرامي به آقای جوادی منتقل شده است و در صورت بروز مشكل آقای جوادی می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن به دادگاه تقدیم کند، برای همین خللي به اين معامله وارد نيست و این دعوی به طرفيت خانم میرزایی و آقای بهرامي طرح می‎شود. زیرا آپارتمان به نام خانم میرزایی در دفتر املاک به ثبت رسیده است و برابر قانون ثبت، دادگاه کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد مالک رسمی می‎شناسد و این انتقال باید از سوی مالک رسمی صورت گیرد. اگر آقای جوادی بدون اطلاع از این‎که آپارتمان در رهن بانک بوده با آقای بهرامي معامله کند می تواند الزام او را به فک رهن نیز بخواهد و اگر با علم و اطلاع بوده باشد می‎تواند با حفظ حقوق بانک تقاضای الزام به تنظیم  سند رسمی کند. در هر دو صورت دعوی باید به طرف خانم میرزایی و آقای بهرامي طرح و اقامه شود.

نوشته های مشابه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا