کلام کوتاه؛ پیامی بلند

مالکیت بر پارکینگ و انباری

در واحدهای آپارتمانی

مقدمه: در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش‎های اختصاصی ساختمان، بی‎ترین اختلافات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. گرچه با تصويب قانون تملّك آپارتمان‎ها، و تنظیم صورتمجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانونی این موضوع تا اندازه‎ای حل شده است.

اما در خصوص املاکی كه تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار مي‎گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیده‎ای را به دنبال داشته است. زیرا در صورتمجلس تفكيكي آن زمان به‎طور نمونه نوشته مي‎شد “در طبقه زير زمين ۲۴۰ متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف ۱۵۰ متر‎مربع محل پاركينگ هاست. ” ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحت‎ها را در قسمت‎هاي مشاعي صورت‎مجلس به‎عنوان محل پاركينگ منظور مي‎داشتند.
گرچه در ساختما‎هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني بود مشكلي به‎وجود نمی‎آمد. لیکن با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمان‎هایی که مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودروها كافي نباشد، برخی واحد‎ها همواره با مشکل پاركينگ روبرو می‎شدند.
لیکن از زمانی که واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت‎مجلس تفكيكي به‎منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذكر مي‎شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ مي‎باشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركينگ مشاعي ذکر می‎شود و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي‎نمايد، تا اندازه‎ای رافع برخی مشکلات گردید.
با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده‎اند تعداد پاركينگ‎ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي‎شوند و به هنگام انتقال با توجه به‎ صورت‎مجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي‎نمايند. در اين روش چون پاركينگ‎ها جزو قسمتهای مجزای ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه با علم به فقدان پاركينگ خریداری می‎کنند، باقي نمي‎گذارد.
بنابراين می‎توان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورت‎مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي‎شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي‎گردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به‎طور مشاعي است كه در صورت‎مجلس تفکیکی درج می‎شود و استفاده از آن با توافق مالکین به روش‎های گوناگون از جمله به قید قرعه می‎باشد.
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمت‎های اختصاصی قرار می‎دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می‎شود. واحدهای ثبتی می‎توانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش‎نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق نمایند.
از جمله مسائلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ‎ها، به قطعات آپارتمان، مطرح می‎شود این‎که، آیا مالک آن می‎تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‎های ساختمان است و مالکان آپارتمان‎ها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‎های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمت‎های مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‎ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می‎شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‎ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.

[۱] – جهت اطلاعات بیشتر به جلد سوم “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، تهران، سال ۱۳۹۷ مراجعه کنید.

برچسب ها

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بستن