در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش‌های اختصاصی ساختمان، بیترین اختلافات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. گرچه با تصويب قانون تملّك آپارتمانها، و تنظیم صورتمجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانونی این موضوع تا اندازهای حل شده است.
اما در خصوص املاکی كه تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار ميگرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیدهای را به دنبال داشته است. زیرا در صورتمجلس تفكيكي آن زمان بهطور نمونه نوشته ميشد “در طبقه زير زمين ۲۴۰ متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف ۱۵۰ مترمربع محل پاركينگ هاست. ” ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحتها را در قسمتهاي مشاعي صورتمجلس بهعنوان محل پاركينگ منظور ميداشتند.
گرچه در ساختماهايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني بود مشكلي بهوجود نمیآمد. لیکن با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمانهایی که مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودروها كافي نباشد، برخی واحدها همواره با مشکل پاركينگ روبرو میشدند.
لیکن از زمانی که واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورتمجلس تفكيكي بهمنظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذكر ميشد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ ميباشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركينگ مشاعي ذکر میشود و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مينمايد، تا اندازهای رافع برخی مشکلات گردید.
با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده‌اند تعداد پاركينگها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين ميشوند و به هنگام انتقال با توجه به صورتمجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مينمايند. در اين روش چون پاركينگها جزو قسمتهای مجزای ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه با علم به فقدان پاركينگ خریداری میکنند، باقي نميگذارد.
بنابراين میتوان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورتمجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد ميشود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب ميگردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد بهطور مشاعي است كه در صورتمجلس تفکیکی درج میشود و استفاده از آن با توافق مالکین به روشهای گوناگون از جمله به قید قرعه میباشد.
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمتهای اختصاصی قرار میدهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب میشود. واحدهای ثبتی میتوانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیشنویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق نمایند.
از جمله مسائلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگها، به قطعات آپارتمان، مطرح میشود اینکه، آیا مالک آن میتواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمانهای ساختمان است و مالکان آپارتمانها، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمتهای مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمانها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است.[۱]
[۱] – جهت اطلاعات بیشتر به جلد سوم “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، تهران، سال ۱۳۹۷ مراجعه کنید.
