نحوه تجميع ساختمان ها در محدوده شهري

نحوه تجميع ساختمان ها در محدوده شهري

مقدمه:

آمار نشان مي دهد اگر دست اندرکاران امر مسکن طي چند دهه گذشته موفق مي‎شدند که سالانه حداقل يک ميليون واحد مسکوني توليد کنند، شايد امروزه شاهد تعادل بين عرضه و تقاضا مي‎بوديم، ليکن با توجه به اين که سطح توليد سيصد هزار واحد بوده و از طرفي با توجه به هرم سني کشور، متقاضيان نيز افزايش داشته‎اند مي توان به اين نتيجه دست يافت که کشور ما تا نقطه مطلوب فاصله دارد.

وقت بخیر؛ ضمن تشکر و اینکه اوقات آخر هفته رو به ما دادید، با این طرح ها دو کار داریم: ۱) متن تبلیغ برای کانال ۲) معرقی کتاب…لذا انتظار دارم متن ارسالی (در پیام بعدی) رو روی جلد سوم پیاده بفرمایید. بطوریکه طرح کتاب پس زمینه بشه و متن فوق، برجسته و قابل خواندن باشه… زحمت دوم اینه که با بازی با جلد کتاب بنده و دکتر افروغ و گنجاندن دو متن ارسالی قبلی (خواستید دوباره میفرستم)، این دو کتاب در سایت معرفی بشند…ممنون

اين امر در کلان‎شهرهايي به مانند تهران باعث افزايش چشمگير قيمت املاك گرديده که يکي از تمهيدات اتخاذ شده در خصوص توليد انبوه مسکن، خرد کردن املاک بزرگ به قطعات کوچک‎تر و نيز تجميع قطعات کوچک به املاک بزرگ تر به ويژه در بافت هاي فرسوده جنوب شهر مي باشد. تا مقدمات ساخت و ساز آپارتمان‎هاي کوچک با رعايت استانداردهاي مقاوم سازي و بهينه‎سازي مصرف انرژي و نيز رعايت تعريض معابر و پارکينگ و انباري تفکيک شده ممکن گردد.

در واقع تا رسيدن به بازار متعادل مي‎توان از اين راه ميان‎بر در کنار ساير طرح هاي دولت از قبيل حمايت از انبوه سازان و يا تسهيلات واگذاري زمين، بهره‎گيري نمود تا زمينه‎هاي، متعادل تري فراهم گردد.

اکنون قصد داريم در اين نوشتار به طور اختصار پاسخ بسياري سؤالات را درخصوص مراحل ثبتي تفکيک و يا تجميع املاک بيان نماييم.

آشــنايي با بــرخي اصـطلاحات حقوقي

ملک مشاع: به ملکي اطلاق مي‎شود که مالکين در ذره ذره آن شريک مي‎باشند.

تفکيک: از نگاه ثبتي تقسيم مال غيرمنقول (ملک) به قطعات کوچک تر را تفکيک مي‎گويند. بنابراين در فرضي که مالک يا مالکين قطعه زميني به مساحت ۴۰۰۰ متر قصد دارند آن را به قطعات ۲۵۰ متري تقسيم کنند گفته مي‎شود که آن ملک به قطعات ۲۵۰ متري تفکيک شده است. تفصيل آن در نوشتار مستقلي مورد بحث و گفتگو واقع شده که علاقمندان را دلالت به آن مي‎کنيم.

افراز: در اصطلاح عبارتست از، جدا کردن سهم مشاع شريک يا شرکاء. به عبارت ديگر به تقسيم اموال غيرمنقول مشاع بين شرکا به نسبت سهم آنان اطلاق مي‎شود.

بنابراين در تفکيک، مالک مي‎تواند سهم خود را به قطعات کوچک تر تقسيم نمايد و به تنهايي مالک قطعات شود. ليکن در افراز گرچه ملکي به قطعات کوچک تر تقسيم مي‎شود، حالت اشاعه و اشتراک آن از بين نمي‎رود لهذا اگر ملک مشاعي تفکيک شود، شرکا در هر قطعه‎اي به نسبت سهم خود مالکيت دارند.

مراحـل تجميـع در بافت هاي فرسوده

در صورت درخواست تجميع قطعات از سوي مالکين (به ويژه در بافت هاي فرسوده شهر) و مشروط به رسيدن به حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجميع (از زمان ابلاغ اين طرح تا پايان سال ۱۳۹۰-۲۰۰ مترمربع، از ابتداي سال ۱۳۹۱ تا پايان سال ۱۳۹۵-۲۵۰ مترمربع، از آغاز سال ۱۳۹۶ تا پايان سال ۱۴۰۰، ۳۰۰ مترمربع و از آغاز سال ۱۴۰۱ به بعد ۵۰۰ مترمربع)، به ازاي هر قطعه مازاد بر يک، ۲۰ درصد و به نحوي که مجموع اين افزايش تراکم، از يک طبقه تجاوز ننمايد، تراکم تشويقي تعلق خواهد گرفت.

تجميع اراضي به ويژه در بافت هاي فرسوده مسكوني، با اعمال سياست هاي تشويقي از جمله کاهش عوارض تراکم تا سقف تراکم ساختماني مجاز (مابه التفاوت تراکم پايه مالي و تراکم ساختماني مجاز)، حمايت مي‌شود كه نحوه و ميزان آن توسط شوراي اسلامي شهر تهران، تعيين مي‎گردد.[۱]

در محلات، بافت ها و يا عرصه هايي که به هر علت، امکان تأمين پارکينگ در ساختمان هاي مسکوني موجود و احداثي وجود ندارد شهرداري تهران موظف است[۲]، ترتيبي اتخاذ نمايد تا در کنار عرصه‎هاي مذکور و در فاصله هايي تا شعاع ۲۵۰ متر، پارکينگ هاي عمومي و ترجيحاً به صورت مشاعي و با حق انتقال و واگذاري به اشخاص جهت پلاک‎هايي که طبق ضوابط قابليت تأمين پارکينگ ندارند, با مشارکت بخش خصوصي و مصرف کنندگان محلي ايجاد و احداث گردد.

پيش بيني محل احداث پارکينگ‎هاي عمومي موردنياز شهر به‎عنوان يکي از فضاهاي خدمات عمومي شهر به ويژه در کنار رينگ‎هاي شهري و مراکز و گستره‎هاي کار و فعاليت (خصوصاً در مقياس منطقه‎اي و فرا‎منطقه‎اي)، در يک نقشه مستقل در طرح تفصيلي الزامي است. شهرداري موظف است در جهت احداث پارکينگ‎هاي مذکور با مشارکت بخش خصوصي و طبق ضوابط مصوب کميسيون ماده (۵) شهر تهران در يک برنامه‎اي مشخص[۳] اقدامات لازم به‎عمل آورد. نحوه تملک و يا آزادسازي عرصه اين فضاها و يا مشارکت با مالکين اين‎گونه کاربري‎ها، در اجراي اين بند طبق ضوابط و مقررات حاکم بر فضاهاي خدمات عمومي واقع در طرح هاي مصوب خواهد بود.

حفـاظت از ميـراث تاريخي هنـگام تجميع

حفاظت از آثار تاريخي، فرهنگي و معاصر شهر‎ها، شامل حفاظت از کليه آثار ثبت شده و کليه آثاري که در آينده ثبت خواهند شد و رعايت حريم مجموعه ثبت شده داراي حريم، الزامي بوده و هرگونه تغيير در عرصه آثار مذکور منع قانوني دارد.

در اين راستا هنگام درخواست تجميع، يکي از نکاتي که بايد ملحوظ نظر واقع شود، حفاظت از آثار معماري معاصر، و اين‎که هرگونه مداخله در حدود ۲۳۰۰ خانه مسکوني واجد ارزش با هماهنگي شهرداري و ميراث فرهنگي و گردشگري صورت خواهد گرفت.

هم‎چنين تغيير در نماي ابنيه ارزشمند تاريخي ممنوع، و هرگونه اقدام براي ايمن سازي اين ابنيه و تغييرات در داخل بنا، منوط به مجوز سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري است.

شايان توجه است که ضوابط ساخت و ساز شامل مرمت، احياء، بهسازي، نوسازي و بازسازي، در کليه آثار و محوطه‎هاي تاريخي و فرهنگي ثبت شده توسط سازمان ميراث فرهنگي، از جمله پلاک‎هاي واقع در زير پهنه‎هاي مسکوني ارزشمند تاريخي تابع ضوابط و مقررات مصوب ميراث فرهنگي است.

بنابراين هرگونه ساخت و ساز در مجاورت و يا حريم آثار ثبت شده، با کسب مجوز و رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري، مجاز است.

تجميع حدود ملک[۴]

به منظور تسريع بيشتر در کار مراجعين و جلوگيري از مکاتباتي که ممکن است براي متقاضيان ايجاد مشکل نمايد به کليه مديران ثبت مناطق و شهرستان‎ها و واحدهاي ثبتي که اختيار امضاي اسناد مالکيت و ثبت دفتر املاک دارند اجازه داده شده در مواردي‎که دو يا چند پلاک که در اثر ساختمان يا لااقل ديوارکشي به صورت واحدي درآمده باشد و يا قطعاتي که وصل به هم باشد و با رعايت مقررات مربوط و در نظر گرفتن شرايط اين دستور مالک تقاضاي تجميع نمايد و يا مالک يا مالکين املاک مزبور سهام مشاعي برابر در املاک مورد تجميع داشته باشند و با تسليم اسناد مالکيت صادره قصد تجميع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هيچ وجه مخالف مقررات جاري نبوده و موجب تضييع حق و تعارض و توليد اختلافي نگردد و ملک در بيع شرط يا وثيقه و بازداشت نباشد و ترسيم نقشه و تنظيم صورت‎مجلس که متضمن حدود تجميع شده باشد، مشروط بر اين که تجاوزي به مجاورين و کوچه‎ها و معابر و اموال عمومي نشود و حدود تجميعي با حدود املاک مجاورين از هر حيث مطابق و با دفتر املاک نيز تطبيق نمايد دستور اصلاح و تجميع را با بايگاني نمودن اسناد مالکيت اوليه و صدور سند مالکيت جديد صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کليه مقررات مربوط در دفتر املاک توضيح دهند. ضمناً تذکر مي دهد نسبت به پلاک‎هايي که حدود آن‎ها به کوه و يا نظاير آن محدود شده از شمول اين دستور خارج است. بديهي است اين اجازه مانع نظارت کامل مديران مناطق برحسن جريان نخواهد بود.

تجميع حدود دو يا چند پلاک که اجازه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکيت آن به مديران ثبت مناطق و شهرستان‎ها و واحدهاي ثبتي داده شده در صورتي است که اختيار امضاي اسناد مالکيت و ثبت املاک را داشته باشند و در عمل مستلزم دقت و توجه و بررسي کلي و همه جانبه وضعيت پلاک‎ها و شرايطي است که براي تجميع حدود لازم است.

اين شرايط عبارتند از:

۱- هرگاه پلاک‎هاي مورد تجميع داراي مالکين مشاعي باشند مالکين بايد سهام مشاعي برابر در پلاک‎هاي مورد تجميع داشته باشند.

۲- هيچ يک از پلاک‎هاي مورد تجميع در قيد اسناد شرطي و يا رهني نباشند.

۳- هيچ يک از پلاک‎هاي مورد تجميع در قيد بازداشت نباشند.

۴- اسناد مالکيت پلاک‎هاي مورد تجميع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.

بدين معني چنان‎که به دلايلي از قبيل طرح تعريض گذر يا اشتباه در مساحت اوليه و يا وجود اضافه مساحت در پلاک و يا عدم تطبيق با مجاورين و يا هر علت ديگر سند مالکيت يا محل تطبيق نکند بدواً بايستي با رعايت مقررات مربوط درخصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکيت اقدام و پس از اصلاح و تطبيق کامل اسناد مالکيت صادره با محل و مجاورين، نقشه‎بردار و نماينده ثبت نسبت به تهيه کروکي تجميع حدود و گزارش اقدام نمايند و در مواردي‎که اسناد مالکيت صادره فاقد مساحت و طول ابعاد است دقت کافي به‎عمل آيد و با کنترل دقيق مجاورين و توجه به طول ابعاد آن‎ها و حصول اطمينان از عدم تجاوز و تضييع حق مجاورين و شوارع، مساحت و طول ابعاد براي سند مالکيتي که فاقد مساحت و طول ابعاد بوده است تعيين گردد،

سپس نسبت به تجميع حدود با ساير پلاک‎ها اقدام شود. به همين دليل در مواردي‎که حدود پلاک به مسيل يا کوه يا آبريز کوه يا اراضي ملي يا اراضي دولتي محدود است از شمول اين دستور خارج و براي تجميع حدود چنين پلاک‎هايي بايد مراتب به اداره کل ثبت استان گزارش و طبق دستور عمل شود. در چنين حالت‎هاي خاصي تعيين مرز بين اراضي ملي و دولتي و يا تعيين حد مسيل‎ها و بسترها با اراضي مورد مالکيت اشخاص بايد با حضور نمايندگان دستگاه مربوط و با بررسي نقشه‎هاي هوايي و سوابق موجود در ثبت و مدارک و مستندات قانوني باشد به‎طوري‎که بيم هيچ گونه تعدي و تجاوز به اراضي ملي و دولتي فراهم نباشد.

۵- پلاک‎هاي مورد تجميع کاربري يکسان داشته باشند لذا چنان‎که قطعه زميني با کاربري مسکوني در مجاورت پلاک ديگري قرار گيرد که کاربري مسـکوني ندارد با وجــــود تمام شرايط ديگر باهم قابل تجميع نخواهنــــد بود.

۶- وضعيت مکاني پلاک‎هاي مورد تجميع به نحوي باشد که بتوان بدون در برگرفتن پلاک‎هاي مجاور و معابر آن‎ها در يک محدوده کادر کرده و يا اصطلاحاً پلاک‎هاي تجميع شده بتوانند باهم کاملاً موزاييک شده و فاصله‎اي بين آن‎ها نباشد.

۷- تجميع حدود با رعايت مفاد ماده ۱۰۶ قانون مدني و حفظ حقوق ارتفاقيه که براي مالك در املاک مجاور يا براي املاک مجاور در ملک مورد تجميع وجود دارد صورت مي گيرد.

^[۱] – به ص ۱۳۵ به بعد “تخلفات ساختماني در نظام حقوقي ايران اثر ” زيداله صمدي قوشچي، انتشارات جنگل، چاپ چهارم، سال ۱۳۸۸ مراجعه فرمائيد.

^[۲] – بر طبق ضوابط و با تصويب کميسيون ماده ۵

^[۳] – برنامه حداکثر ده ساله تا سال ۱۳۹۵

^[۴] – اين بخش با بهره‎گيري از كتاب « حل مشكلات ثبتي» نوشته علي رستمي بوكاني تهيه شده است.