مقدمه: یکی از مشکلات جاری در خصوص املاک و مستغلات اعم از مسکونی و تجاری، این است که برخی اوقات اموال مذکور بنا حق مورد تصرف افراد غیر قرار میگیرد. لیکن از آنجاییکه منشأ این تصرفات دارای شقوق گوناگونی است، لذا هنگام طرح دعوی چنانچه به آن توجه نشود چه بسا با عنوان غلطی دادخواهی به جریان بیفتد و پس از پرداخت هزینه‌های دادرسی غیر قابلبرگشت، و نیز صرف زمان زیادی که امر مرسومی در سیستم رسیدگی به این نوع پرونده هاست، قرار رد دعوی صادر شود. در این ارتباط قالبهایی که نظام حقوقی ما در خصوص این دسته از تصرفات مورد شناسایی قرار داده عبارتست از: خلعید، تخلیه ید و تصرف عدوانی، که موضوع بحث این نوشتار است.
۵-۱- تفاوت دعاوی خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی
قبل از ورود به بحث، لازم به ذکر است که در مقررات جاری از تصرف تعریفی بهعمل نیامده امّا گفته شده تصرف بهعنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.[۱] بهطور مثال اگر سوئیچ خودرویی در دست کسی است، فرض بر این است که حق استفاده از آنرا دارد. حال اگر شخصی ادعای امانت و عاریه یا کرایه و نیز تصرف غاصبانه دارد، باید از عهده اثبات آن برآید. در همین مثال چنانچه متصرف خودرو بگوید آنرا از مدعی خریده است، در این فرض دیگر نمیتواند مورد حمایت قانونی قرار گیرد، زیرا ادعا دارد که مبنای مشروعیت تصرفش معامله است، و لذا باید از عهده اثباتش برآید. به عبارت دیگر قانون از تسلط بر هر مالی حمایت می‌کند، لیکن چنانچه متصرف در صدد بیان منشأ آن برآید، باید قانونی بودن آنرا ثابت کند.
از منظر حقوقی خلع ید به دعوايي اطلاق می‌شود که مالک ملکی به طرفيت متصرف غير قانوني مال خود، اقامه دعوی مي کند و از دادگاه مي خواهد که به روند تصرف غير مجاز متصرف پايان بخشيده و ملک وي را از تصرف او خارج و تحويل او بدهد. بنابراین منشأ دعوای خلعید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.
در بیان تفاوت دعاوی خلع ید و تخلیه ید از ملک اعم از آپارتمان یا مغازه، توجه به چند نکته ضروری است: نکته اول اینکه، در مورد تقاضای تخلیه رابطه استیجاری وجود دارد. یعنی این امر ناظر به مواردی است که قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر تنظیم شده، لیکن علیرغم اینکه مدت اجاره پایان یافته یا منحل شده، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست. بدیهی است که در این موارد باید دعوای تخلیه مطرح کرد و البته مالکیت بر عین نیز شرط نیست، بلکه همین که شخصی مالک منافع هم باشد کفایت می‌کند. بنابراین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که شخص با اذن مالکانه به صورت قانونی و شرعی متصرف شده، در حالیکه در خلع ید استیلاء بر مال به نواقل قانونی نبوده است.[۲]
نکته دوم اینکه خلع ید اختصاص به اموال غیرمنقول دارد، یعنی اینکه یک تفاوت عمده دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلعید در مورد اموال غیرمنقول مطرح می‌شود امّا تخلیه ید هم در مورد منقول و هم غیرمنقول قابلیت استماع دارد. در اینجا مقصود از غیرمنقول، مالی است که حمل آن از مکانی به مکان دیگر بدون آسیب زدن به آن مال یا محلی که در آن نصب شده، امکان پذیر نباشد.
نکته سوم اینکه دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد ولی دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.
در همین جا لازم به اشاره است که، دعاوي حقوقي از نظر هزينه‌هاي دادرسي به دو قسم تقسيم مي‌شوند که عبارتند از: دعاوي مالي و غيرمالي. البته به دلیل آنکه قانونگذار به جای تعریف به ذکر مصادیق پرداخته، گاهی اوقات در تشخیص دعاوی مالی و غیرمالی اشتباه می‌شود. از اینرو قبل از تعریف دعاوی مالی و غیرمالی باید مفهوم حق مالی و غیرمالی روشن شود.
حق مالی آنست که “اجرای آن به طور غیرمستقیم برای دارندهی آن ایجاد منفعتی نماید که قابلتقویم به پول باشد مانند حق مالکیت نسبت به خانه که مستقیماً برای دارنده آن ارزش دارد”[۳] امّا حق غیرمالی آن است که اجرای منفعتی را بهطور مستقیم که بتوان آنرا با پول ارزیابی کرد ایجاد نکند، مانند حق زوجیت و بنوّت
امّا در تعریف دعاوی مالی و غیرمالی میتوان گفت: دعوای مالی دعوایی است که خواستهی آن مال باشد و دعوای غیرمالی دعوایی است که خواستهی آن غیر مالی باشد.[۴]
در خصوص تصرف عدوانی به معنای اعم باید گفت؛ به خارج شدن مال از حیطه اقتدار مالک یا قائم‌مقام قانونی او بدون رضای وی یا بدون مجوز قانونی اطلاق می شود. در حقیقت، رضایت نداشتن مالک یا فقدان اجازه و اذن قانونی از جانب او از موجبات تحقق تصرف عدوانی محسوب می‌شود تصرف عدوانی، عنوانی است که در حقوق مدنی و نیز حقوق کیفری مطرح است، و علت اینکه وصف کیفری نیز یافته این است که به جهت اصل احترام به مالکیت و نیز دفاع اجتماعی از این اصل، نظر قانونگذار بر این امر استوار بوده که در هر صورت از تصرف افراد حمایت شود، و چنانچه شخصی نسبت به مالی مدعی حقی می باشد به جای توسل به قدرت فردی در استرداد مال خود، حتماً از طبق مراجع قضایی احقاق حق نماید، والاّ متجاوز شناخته می‌شود.
از نظر حقوقی قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی را این چنین تعریف می‌کند: “دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.” بنابراین از این منظر برای طرح دعوی، سه موضوع سبق (سابق بودن) تصرف مدعی، لحوق (پیوستن) تصرف خوانده (کسی که علیه او طرح دعوی شده است) و عدوانی بودن تصرف لازم است.
با این توصیف این تعریف فقط شامل اموال غیرمنقول می‌شود؛ بنابراین اگر کسی قالیچه یا ساعت مچی فردی را به صورت عدوانی (یعنی با توسل به زور) بدست آورد، تعریف فوق این موارد را شامل نخواهد شد. بهعلاوه در صورتیکه مال با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف دیگری درآید، سپس متصرف سابق از رضایت خویش پشیمان شده و عدول کند، عنوان تصرف عدوانی بر فعل متصرف جدید صادق نخواهد بود. همچنین چنانچه شخصی ملک خود را برای مدتی رها کند، بهنحوی که هیچ تصرفی بر آن نداشته باشد و شخص دیگری در این مدت، ملک مورد نظر را تصرف کند، تعریف مزبور شامل این مورد نخواهد بود؛ زیرا متصرف فعلی، مال را از تصرف متصرف سابق خارج نکرده، بلکه ملکی را که قبلاً از تصرف وی خارج شده بود، تصرف کرده است.
از منظر کیفری موضوع تصرف عدوانی بهموجب قانون مجازات اسلامی نیز، جرم تلقی شده و قابل مجازات می باشد. در این فرض قاضی موظف است پس از طرح شکایت برابر مقررات قانون آیین دادرسی کیفری رسیدگی کرده و علاوه بر مجازات مجرم، حسب مورد به رفع تصرف عدوانی، حکم بدهد. در این ارتباط قانون مجازات اسلامی مقرر می دارد: “هركس به وسيله صحنه سازي از قبيل پي كني، ديواركشي، تغيير حد فاصل، امحاي مرز، كرت بندي، نهركشي، حفرچاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهيه آثار تصرف در اراضي مزروعي اعم از كشتشده يا در آيش زراعي، جنگلها و مراتع مليشده، كوهستانها، باغها قلمستانها، منابع آب، چشمهسارها ، انهار طبيعي و پاركهاي ملي، تاسيسات كشاورزي و دامداري و دامپروري و كشت و صنعت و اراضي موات و باير و ساير اراضي و املاك متعلق به دولت يا شركتهاي وابسته به دولت يا شهرداريها يا اوقاف و همچنين اراضي و املاك و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقيه كه براي مصارف عام المنفعه اختصاص يافته يا اشخاص حقيقي يا حقوقي به منظور تصرف يا ذيحق معرفي كردن خود يا ديگري، مبادرت نمايد يا بدون اجازه سازمان حفاظت محيط زيست يا مراجع ذيصلاح ديگر مبادرت به عملياتي نمايد كه موجب تخريب محيط زيست و منابع طبيعي گردد يا اقدام به هرگونه تجاوز وتصرف عدواني يا ايجاد مزاحمت يا ممانعت از حق در موارد مذكور نمايد به مجازات يك ماه تا يك سال حبس محكوم مي شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق يا اعاده وضع به حال سابق نماید.
تبصره ۱- رسيدگي به جرائم فوق الذكر خارج از نوبت بهعمل مي آيد ومقام قضايي با تنظيم صورتمجلس دستور متوقف ماندن علميات متجاوز را تا صدور حكم قطعي خواهد داد.
تبصره ۲- در صورتيكه تعداد متهمان سه نفر يا بيشتر باشد و قرائن قوي بر ارتكاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادرخواهد شد، مدعي مي تواند تقاضاي خلع يد و قلع بنا و اشجار رفع آثار تجاوز را بنمايد.”[۵]
چنانکه ملاحظه می‌شود در رویکرد کیفری فقط احراز واقع لازم است و مرجع قضایی پس از احراز اینکه تصرف فعلی مِن غیرحق و عدوانی است، رأی صادر می‌کند. از طرفی دیگر قانونگذار در ماده فوق از واژه “متعلق” استفاده کرده است و این امر می‌تواند حاکی از این موضوع باشد که در بعد کیفری مالکیت مالک مهم دانسته شده و بر خلاف جنبه حقوقی که فوقاً اشاره شد، برای اثبات جرم تصرف عدوانی احراز مالکیت شاکی را نیز ضروری میداند. بنابراین باید توجه داشت که در تصرف عدوانی کیفری جدا از بحث عنصر روانی و احراز سوءنیت، در عنصر مادی قاضی باید مالکیت شاکی، لحوق تصرفات متهم و عدوانی و مِن غیرحق بودن تصرفات او را احراز کند تا بتواند نسبت به مجازاتش اقدام نماید.
شایان ذکر است که موضوعات کیفری این بخش، قابل تسری در خصوص دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق نیز می‌باشد. بنابراین اگر کسی اختیار تصرف قانونی را از صاحب مالی سلب کند، سه حالت متصور است: الف) تصرف عدوانی: بشرحی که گذشت. ب) ایجاد مزاحمت: که به شرایطی اطلاق می‌شود که متصرف بدون اینکه مالی را از چنگ مالک حارج کند، نسبت به تصرفات وی مزاحمت ایجاد کند. مانند اینکه فردی با گذاشتن مانعی از ورود شخصی به داخل پارکینگ خودش جلوگیری کند یا خود سرانه با زدن قفل به درب شوفاژخانه مزاحم استفاده از آب گرم شود. ج) ممانعت از حق: ناظر به موردی است که فردی برای اعمال حق مالکانه شخصی نه تصرفی دارد و نه مزاحمت، بلکه مانع از استفاده قانونی مالک می‌شود. بهترین مثال آن فرضی است که یکی از اعضای مجتمع مسکونی، با تغییراتی در انشعابات ساختمان اقدام به قطع آب یکی از واحدهای موجود نماید. مثال دیگر اینکه اگر مالک واحدی از پرداخت هزینه شارژ مجتمع امتناع کند، مدیر ساختمان نمیتواند برق یا آب اختصاصی آن را قطع کند،[۶] والاّ خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری بهعنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می‌شود. بنابراین در مزاحمت خلل ایجاد می‌شود ولی در ممانعت بدون اینکه مزاحمتی برای استفاده از عین مالی ایجاد شود مانع حق استفاده ذیحق، از مالش می‌شود.
۵-۲- مراحل رسیدگی در مراجع قضایی
چنانکه میدانیم برای طرح هر دعوايی قانونگذار شرايط و ارکان جداگانه‌اي در نظر گرفته است. در خصوص دعوای خلع ید، زماني میتوان به خواسته مذکور دادخواستي به دادگاه ارائه داد که شرايط و ارکان تشکيل‌دهنده آن یعنی اثبات مالکيت، تصرف غاصبانه و يا در حکم غصب خوانده مسلم باشد. در اين شرايط خواهان بايد دلايل مالکيت خود را به دادگاه تقديم کند تا دادگاه پس از رسيدگي به دلايل مالکيت و احراز ساير شرايط، در ماهيت دعوی حکم صادر نمايد. شاید این جمله زیاد شنیده شده که، رسيدگي به دعواي خلع يد فرع بر اثبات مالکيت است. بنابراین در فرضی که اصل مالکيت خواهان محل نزاع باشد و دلايل و مدارک کافي براي اثبات مالکيت وجود نداشته باشد و ادعای خواهان مبتنی بر نوعي از مالکيت باشد که احراز آن منوط به رسيدگي مستقل است، در اينجا دعواي خلع يد خواهان قابليت استماع ندارد، زیرا خواهان ادعايي مطرح کرده که پیش نیازی دارد.[۷]
فرض دیگر این است که چنانچه خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و لیکن به وی تحویل داده نشده، علی القاعده باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد و یا در دعوی الزام به تنظیم سند این موضوع را مطرح نماید و اگر خواهان بخواهد دعوی خلع ید را مطرح نماید این دعوی در صورتی قابل استماع است که مالکیت وی استقرار یافته باشد. و هنگامی که دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا مادامیکه حکم به نفع خواهان صادر نشده و سند بنامش صادر نشده، نمیتواند این دعوی را مطرح نماید.
موضع خوانده در موارد فوق چنین خواهد بود که، ابتدا باید دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد والاّ تصرف وی غاصبانه است. زیرا هر مالکی حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد منوط به اینکه دلیل مشروعیت تصرفش را بیاورد مثلاً ثابت کند تصرفش ناشی از اجاره بوده است و یا ملک مورد دعوی را خریداری نموده است، والاّ تصرف وی غاصبانه تلقی می‌شود.
همچنین در مواردی که خوانده با طرح دعوی متقابل یا دعوی جداگانهای سند خواهان را باطل مینماید یا الزام وی را به تنظیم سند رسمی میخواهد و به نحوی مالکیت خواهان را زایل میسازد، دعوی خلعید محکوم به رد می‌باشد.
۵-۳- نحوه تصرف قانونی در املاک مشاعی
حسب قوانین جاری اساساً تصرف در ملک مشاعی منوط به اذن سایر شرکاست، و هیچیک از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارد، و الاّ ضامن است.[۸] بنابراین چنانچه یکی از شرکاء بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف بهعمل آورد، هریک از آنان حق دارد درخواست خلع ید وی را بنماید.[۹] در صورت خلعید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکاء موکول به موافقت تمامی آنها می‌باشد.
از جمله موارد مطروحه در مراجع قضایی رسیدگی به اختلافات ناشی از تصرفات انحصاری احدی از وراث در ملک اعم از خانه، آپارتمان و یا مغارهای است که به ارث رسیده است. همچنین تصرفات انحصاری یکی از ساکنین نسبت به مشاعات در مجتمعهای آپارتمانی است، که در این فروض امکان تصرف و استفاده بوسیله احد از آنها بدون تحصیل رضایت سایر مالکین وجود نداشته و نتیجتاً مستلزم پرداخت اجرتالمثل ملک مزبور به سایرین به نسبت سهم هریک از آنهاست. در غیر اینصورت حق سایر مالکین است که از دادگاه تقاضای خلعید از ملک موصوف را نمایند.
در این موارد قانون اجرای احکام مدنی تصریح دارد: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم له (کسیکه حکم بنفع اوست) در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.[۱۰] بدیهی است منظور از مقررات، ناظر به قوانینی مانند قانون مدنی، قانون تملک آپارتمانهاست که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکاء دانسته و در صورت فقدان اذن، متصرف ضامن است.
۵-۴- تکلیف اموال موجود در فرض خلع ید اموالی
در صورت امتناع متصرف از بردن مال خود و یا عدم دسترسی به وی، از اموال موجود توسط مأمور اجراء صورت برداری می شود. اگر در میان آنها پول نقد، طلا و زیور آلات و نیز اوراق بهادار مانند چک، سفته و برات باشد به بانک تحویل داده می شود. چنانچه اموال فاسد شدنی باشد، به فروش رفته و وجوه حاصل از آن پس از کسر هزینهها به صندوق دادگستری واریز می گردد. در غیر اینصورت دایره اجراء اموال را در همان محل و یا مکان مناسب دیگری به حافظ تحویل و رسید دریافت می‌کند.[۱۱]
[۱] – ماده ۳۵ قانون مدنی
[۲] – ماده ۳۰۸ قانون مدنی
[۳] – مصادیق دعاوی مالی و غیرمالی، معاونت آموزش قوه قضاییه، نشر قضا، چاپ اول، سال ۱۳۸۵ ص ۱۸
[۴] – ترمینولوژی حقوق، جعفری لنگرودی، محمد جعفر، گنج دانش، سال ۱۳۸۶
[۵] – ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)
[۶] – لازم بذکر است که در فرض اذن قانونی هم صرفاً اجازه قطع انشعابات عمومی مانند شوفاژ و وسایل گرمایشی یا سرمایشی را دارد.
[۷] – رأي وحدت رويه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ هيأت عمومي ديوانعالي كشور درخصوص خلع يد: خلعيد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است. بنابر اين طرح دعواي خلع يد از زمين قبل از احراز و اثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان بنظر اكثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد، صحيح و قانوني تشخيص ميشود.
[۸] – ماده ۵۸۲ قانون مدنی مقرر می‌دارد: ” شريکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.”
[۹] – در اين رابطه رأي مشورتي از سوي اداره حقوقي قوه قضاييه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ میگوید: “چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدني، هيچ يک از شرکا بدون اجازه ساير شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراين چنانچه يکي شرکا بدون اجازه شريک ديگر در قسمتي از ملک مشاعي تصرف بهعمل آورد، هريک از شرکا حق دارد درخواست خلعيد ايشان را بنمايد. درصورت خلعيد از متصرف، تحويل ملک به هريک از شرکا موکول به موافقت تمامي شرکا مي‌باشد.”
[۱۰] – رجوع کنید به کتاب “حقوق جامع شهروندی” تالیف دکتر محمود براتی نیا، انتشارات فکرسازان، سال ۱۳۹۷٫
[۱۱] – ماده ۴۵ قانون اجرای احکام مدنی: “هر گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌دسترسی نباشد دادورز (مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند:
۱- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانکها سپرده می‌شود.
۲- اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌های مربوط به صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
۳- در مورد سایر اموال دادورز (مأمور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاهداشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت می‌دارد.”
