روش های قانونی مالکیت بر اموال

عقود و قراردادها

رایج ترین وسیله تملّک که در روابط امروزی معمول است، انتقال اموال از طریق انعقاد قرارداد می‎باشد که به آن عقد نیز گفته می‎شود و مطابق قانون عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول و توافق آن‎ها باشد.

البته در بیان عمومِ مردم عقد و قرارداد به یک معناست، اما از نطر حقوقی منظور از اصطلاح عقد، آن دسته از عقودی است که در قانون مدنی شرایط و چگونگی آن‎ها ذکر شده مثل عقد بیع، عقد اجاره، عقد رهن، عقد وکالت، عقد مضاربه و غیره، حال آن‎که کلمه قرارداد، بر تمامی عقود اعم از معین و غیر معین اطلاق می‎شود. در هر حال توافق دو یا چند نفر جزء اصلی تعریف قرارداد است. برای مثال در خرید ملک یا آپارتمان دو نفر توافق می‎کنند که یکی (فروشنده) ملک خود را به دیگری (خریدار) بدهد و دیگری در قبال آن پولی به فروشنده پرداخت کند.

عقود غیر معین، قراردادهایی هستند که در قانون دارای عنوان معین و خاصی نبوده و لیکن بنا به اصل حاکمیت اراده و حسب نیاز جامعه به‎وجود آمده و تابع قواعد عمومی قراردادها می‎باشند. نمونه‎هایی از آن، قراردادهای راجع به چاپ و تألیف کتاب، خودداری از کسب معین در محلی خاص و یا مشارکت در ساخت است که اساس این قراردادها توافق و اراده اشخاص بوده و بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد می‎گردند و می‎دانیم که ماده مذکور مقرر داشته؛ کلیه قرارداد‎های خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‎اند، در صورتیکه مخالف صریح قانون و نظم عمومی نباشند، اعتبار دارد.

آنچه که مسلم است هرگاه که دو طرف با اراده آزاد بر موضوعی توافق کنند، ملزم به اجرای آن می‎شوند و پس از آن در حق طرفین و افرادی که جانشین آنها می‎شوند، اعم از قائم ‎مقام قانونی عام مانند وارث یا خاص مانند کسی‎که مالی به او منتقل شده، نیز مؤثر است و نیاز به هیچگونه تشریفاتی ندارد. مگر اینکه در هنگام عقد خلاف آن تصریح شده باشد یا خلاف آن ثابت شود و ممکن است در ضمن معامله‎ای که شخصی برای خود می‎کند تعهدی هم به ‎نفع شخص ثالثی بنماید.

البته باید دانست مالکیت اشخاص، حد و مرزی دارد که این مرز، برخورد حقوق آنها با حقوق دیگران و هم‎چنین با قوانین لازم‎الاجراء (به‎عنوان قواعد آمره) از قبیل قانون تملک آپارتمان‎هاست. به‎عنوان نمونه، در آپارتمان‎ها که قسمت‎های مشاعی دارند و نوعی زندگی در کنار هم است، حقوق اشخاص به ‎دلیل نزدیکی باهم ارتباط تنگاتنگی دارد. به‎عبارت دیگر جایی‎که شخصی مطابق قانون حق اعمال مالکیت دارد، نباید اعمال حق به گونه‎ای زیانبار انجام گیرد و موجب ضرر رساندن به دیگران شود. به‎ عنوان مثال هیچکس نمی‎تواند مدعی شود که در ملک خود به قیمت زیان به دیگران حق هرگونه تصرف دارد. بنابراین واضح است که برخورد اعمال حقوق مالکانه هر ملکی باید با رعایت حق مالکانه ملک مجاور در نظر گرفته شود.

مفهوم اخذ به شفعه

شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که در اصطلاح جزو عقود معین است. لیکن از نظر حقوقی، هرگاه مال غیر منقول (یعنی مالی که قابل انتقال به محل دیگر نباشد مانند زمین و آپارتمان) قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم موضوع معامله را تملّک کند، که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‎نامند.

بر اساس قانون هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی ‌بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم وی را تملک کند. بنابراین هنگام فروش ملکِ مشترک، حق ‌شفعه سبب می‌شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود. این تعریف اولاً: مال منقول مانند خودرو را در بر نمی‎گیرد، ثانیاً: املاکی مانند آپارتمان را که قابل تقسیم نیست را در بر نمی گیرد. ثالثاً: قانون حقی را به شریک می‌دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد، زیرا شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می‌کند و این حق مورد حمایت قانون است.

البته اگر برای کسی حق شفعه وجود داشته باشد و می‌خواهد این حق را اِعمال کند باید بداند که این حق، فوری است و مهلت عرفی اجرای این حق معمولاً از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است. بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن آن می‌شود.

معاملات الکترونیکی

امروزه برخی از اشکال قراردادها و داد و ستدهای روزانه اعم از کالا یا خدمات، در فضای مجازی انجام می‎شود. موضوع این نوع تعاملات، از لحاظ محیط انعقاد قرارداد، الکترونیکی است، لیکن متضمن ویژگی خاصی نسبت به روابط اقتصادی سنتی نمی‎باشد. لذا طرفین قرارداد در چارچوب مقررات جاری از جمله قانون تجارت الکترونیک، می‎توانند به روش‎های ذیل معامله نمایند:

الف-فروش کالا: مانند خرید از طریق دیجی‎کالا که در این قراردادها، تحویل کالا خارج از فضای الکترونیکی به آدرس مخاطب ارسال می‎گردد، لیکن پرداخت بهای آن از طریق الکترونیکی صورت می‎پذیرد.

ب- ارائه خدمات: مانند انجام امور بانکی، هواپیمایی، رزرو هتل و سرویس‎هایی از قبیل تاکسی آنلاین که جای خود را در مراودات روزانه باز نموده است.

ج- فروش محصولات دیجیتالی: مانند کتاب، مقاله، تصویر، فیلم و یا نوشتجات الکترونیکی که در این‎گونه موارد، انعقاد قرارداد و ایفای آن به‎طور کلی در محیط الکترونیکی انجام می‎گیرد. محصول دیجیتالی با اجازه فروشنده و با نصب نرم افزار موضوع قرارداد بر روی رایانه مشتری پیاده می‎شود و در مقابل، پرداخت ثمن غالباً به روش الکترونیکی پرداخت می‎شود.