مقررات حاکم هنگام عقد اجاره
مقدمه: از آنجایی که تأمین مسکن بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معني و مفهوم “اجاره” آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمانهای با كاربري تجاري، اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيشبيني كرده است.[۱] نکته قابل توجه در این مقررات این است که، تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است از اهميت بسياري برخوردار است. زیرا قوانین جاری، حقوق متفاوتی را به ویژه در خصوص واحد های تجاری در نظرگرفتهاند.
بنابراین یکی از مـسـائل مهمی کـه در روابـط مـوجـر و مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است. به عبارتی دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ در آورند. لیکن قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد، و مستأجر دارای حقوق مکتسبهای است که ذیلاً به توضیح و تفصیل آنها پرداخته میشود.
۵-۱- ویژگیهای کلی مشترک قوانین اجاره
در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك تا سه سال تعیین میشود، و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
به علاوه، مستاجر باید در زمانهای مورد توافق با مالک اجارهبها را پرداخت كند و در مقابل از وی رسید دریافت كند، در غیر اینصورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملك مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری ندارد والاّ در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجارهبهایی که اجرتالمثل (اجارهبهای به روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
در فرض اخیر مستأجر میتواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی اعلام انقضای رابطه استیجاری نماید، تا در آینده از پرداخت مبلغی تحت عنوان اجرتالمثل معاف گردد.
۵-۲-قانون حاکم هنگام تنظیم قرارداد اجاره های جاری
آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استيجاري حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. بهعلاوه چنانکه ماده یک قانون مذکور تصریح دارد مقررات این قانون به مواردیکه در آنها نوعی انتقال منافع مطرح است قابل تسری نمیباشد. از اینرو “موارد واگذاری حق انتفاع از املاک به صورت عمری و رقبی و سکنی که در آنها استفاده کننده مالک منافع نمیشود و فقط حق انتفاع و استفاده دارد، تصرفات نشی از رهن یا بیع شرط و صلح منافع (حتی اگر در مقام اجاره باشد) مشمول…نخواهد بود.”[۲]
همچنین در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال ۱۳۷۶ میشود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي، در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.[۳] ولی اجاره محل هاي مسكوني كه پيش از لازمالاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال۱۳۶۲ و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ میباشند.
۵-۳- سمت مؤجر هنگام تنظیم قرارداد اجاره
بنا به قوانین جاری لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد، ولي بايد مالك منافع عين مستأجره شناخته شود. بنابراین اگر الف خانهاي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري میباشد. ولی باید گوشزد نمود که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می شود، بدین صورت که معمولاً شرط می شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.
۵-۴- تعریف رهن و اجاره
بهطور معمول اجارهبها همان مبلغی است كه بايد مستاجر در زمانهاي معين به مؤجر بپردازد. اما به پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمين، و از اين قبيل بین طرفين توافق شود، معتبر و بايد بر اساس آن عمل شود. البته شایسته ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.
۵-۵-مخارج بهره برداری از مورد اجاره
تعميرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجي كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و نیز هزینههای مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر ميباشد،[۴] مگر آنكه در اجارهنامه خلاف آن قيد شود.
۵-۶- رسمی نبودن قرارداد اجاره در بنگاههای مشاورین املاک
تنظيم قرارداد در فرمهاي چاپي بنگاههای مشاورین املاک يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسميشدن آن نميشود و تأثيري در ماهيت آن ندارد. ضمناً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي تأکید میشود باید دو نفر به عنوان گواه ذيل آن را امضا كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهرهمند شوند.
۵-۷- عدم امکان فسخ قرارداد قبل از انقضاء مدت اجاره
پاسخ این سؤال منفی است زیرا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آنرا متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید.[۵] مگر در مواردی مانند عدم امکان بهرهبرداری از ملک به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند. البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتیکه هر یک از طرفین مایل به فسخ و برهم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله میگویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
۵-۸-عدم امکان کسر هزینه ها از مبلغ ودیعه
در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نميتواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد اوست اقدام كند، بلكه باید با تقديم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دايره اجراء مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
۵-۹- حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر در صورت تخلف از مفاد قرارداد
مالك مي تواند در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجارهبها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف،[۶] در باره محل تجاري به دادگاه عمومي حقوقي، دادخواست تخلیه بدهد.
به علاوه، مستاجر هم مي تواند در مواردي مثل عدم تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنين عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه يا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.
۵-۱۰- فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حلاختلاف
چنانکه در نوشتار بعدی به تفصیل بیشتری خواهیم گفت، شوراي حلاختلاف با احراز مالكيت يا ذينفع بودن مؤجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغي به عنوان رهن از مستاجر دريافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری می باشد. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.
۵-۱۱- عدم امکان تعقيب کيفري بابت چک تضمين تخليه
هرگاه کسي مبادرت به صدور چکی نمايد که در متن آن قيد “اماني بودن” يا “تضمين تخليه ملک مورد اجاره” را نموده باشد، چک مذکور در رديف چک مشروط قرار گرفته و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
۵-۱۲- عدم امکان سکونت یکی از ورثه در قسمتی از ماترک (خانه پدری)
استفاده انحصاری از خانه مورث بوسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرتالمثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهمالارث هر یک می باشد. از جمله سایر حقوق وراث تقاضای خلعید متصرف از ملک موصوف می باشد.
۵-۱۳- تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری
۱- بر اساس مقررات قانون سال ۱۳۵۶ در روابط موجر و مستاجر ضرورت ندارد قرارداد کتبي عادي يا رسمي وجود داشته باشد، گرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه میشود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استيجاري يا تصرف متصرف ناشي از تراضي موجر بهعنوان اجاره يا ساير عناوين براي شمولیت قانون کافي است، حتي اگر شفاهي باشد. ولي در قانون سال ۱۳۷۶ براي شمول قانون بر رابطه استيجاري، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادي يا رسمي با شرايط مقرر در قانون مذکور الزامي است، در غير اينصورت اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
۲- قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اماکني که قبل از تصويب قانون به اجاره داده شده را هم در بر ميگيرد، ولي قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ صرفاً اماکن و اجارههايي که بعد از تاريخ لازمالاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط استيجاري امروزی را شامل مي شود.
۳- اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدني و بهعلاوه شروط مورد توافق بين طرفين نيز خواهد بود.
۴- در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابراین موجر به صرف انقضاي مدت اجاره حق تخليه ملک را نداشته بلکه تخليه محل استیجاری تابع تحقق شرايط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ بهمحض انقضاي مدت و به صرف تقاضاي مؤجر، مورد اجاره تخليه ميشود.
۵- در قانون مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ امکان اعمال تخليه براي موجر پس از ايجاد حق، با تقديم دادخواست و رسيدگي قضايي و دادرسي به معناي خاص کلمه است. در حالیکه در قانون مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تخليه ملک صرفاً با درخواست و تقاضاي موجر در اسناد عادي طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه، و در اسناد رسمي از طريق دفترخانه و بدون نياز به انجام مراحل پیچیده دادرسي، محقق ميشود و اين یکی از امتيازات خاص قانون سال ۱۳۷۶ براي مؤجر است. مضافاً اینکه در روند دادرسی در شوراها “اصول و قواعد حاکم بر رسیدگی از قبیل مقررات ناظر به صلاحیت، حق دفاع، حضور در دادرسی، رسیدگی به دلایل”[۷] مراعات میگردد.
۶- در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي و سند عادي يا شفاهي يکسان است، ولي در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نگرش و اعمال و اجراي قانون در اجاره با سند رسمي با اعمال قانون در مورد اجاره نامه هاي عادي متفاوت است، و اجارهنامههاي غيرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند. در غیر اینصورت مؤجر نمیتواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آنهم از طریق اخذ دستور از شوراهای حلاختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاههاست، بهرهمند شود.
۷- در قانون سال ۱۳۵۶ شروطي که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ يکي از اصول حاکم بر روابط استيجاري شروط مورد توافق طرفين است.
نمونه درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف
احتراماً اينجانب…………………….فرزند…………..مقيم………..يك باب منزل مسكوني را واقع در خيابان…………….به پلاك ثبتي…… به موجب قرارداد عادي اجاره مورخ………به آقاي ….. فرزند….. از تاريخ…….لغايت……..به اجاره دادم. اكنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه عين مستأجره تقاضاي تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. ضمناً كپي برابر با اصل سند مالكيت و سند اجاره پيوست ميباشد.
________________________________________________________________________
[۱] – رجوع کنید به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، ۱۳۶۲و ۱۳۷۶
[۲] – بررسی تحلیلی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، کشاورز، بهمن، چاپ چهارم، انتشارات جنگل، سال ۱۳۸۹ص ۳۶
[۳] – ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶مقرر می دارد: “قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.”
[۴] – ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاحر سال ۱۳۵۶ مقرر می دارد: “تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصلبنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد یا مستاجر خواهد بود.”
[۵] -ماده ۲۱۹ قانون مدنی: “عقودی که برطبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازمالاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.”
[۶] – بر اساس قانون شوراهای حلاختلاف که در جلسه مورخ شانزدهم آذرماه ١٣٩٤ کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، مقرر گردیده: “کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه” در صلاحیت شوراهای حلاختلاف می باشد.
[۷] – آیین دادرسی مدنی (دوره بنیادین) شمس، دکتر عبداله، چاپ نوزدهم، انتشارات دراک پائیز ۱۳۹۰ ص۴۱
