مقدمه: با ظهور پدیده های جدید در زندگی اجتماعی و کسب پیشرفت های علمی از دغدغه های مردم در تعاملات اقتصادی کاسته می شود. یکی از این مسائل تضمین معاملات اموال غیر منقول و تثبیت مالکیت برآنها و جلوگیری از معاملات معارض بر روی آنهاست.
امروزه با الکترونیکی شدن نظام ثبتی به یکی از نیازهای مبرم کشور پاسخ داده شده و آثار بهره گیری از تکنولوژی روز در دفاتر اسناد رسمی به وضوح نمایان شده است. به طوری که با استفاده از فضای فناوری اطلاعات، بهره وری بهینه از تمامی اطلاعات به دست آمده، با رعایت اصل سرعت و دقت، تشکیلات دفاتر اسناد رسمی را از حالت سنتی خارج ساخته و زمینه برای ارتقا و بهره وری مطلوب فراهم شده است.
۶-۱- ابعاد حقوق ثبت
حقوق ثبت یکی از شاخه های مهم حقوق خصوصی به حساب می آید و هدف از آن دادن ضمانت اجراء به کلیه معاملاتی است که بر روی املاک و مستغلات صورت می پذیرد. بنابراین اگر مالکی مال غیر منقول خود را به ثبت نرساند هیچ دفتر اسناد رسمی نمی تواند وی را مالک بشناسد. زیرا در قانون ثبت مراجع قضایی و ادارات دولتی فقط کسي را که ملک به نام او ثبت شده، مالک آن می دانند.
در این ارتباط در قانون ثبت تصریح شده: “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.” [۱]
بنابراین از این ماده به خوبی می توان استنباط نمود: ۱) ثبت ملک، اثبات کننده مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به او به ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است و ادارات و مراجع قضایی او را مالک می شناسد. ۲) پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید. ۳) ثبت ملک به نام هر کس، سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک ادعایی پذیرفته نمی شود.
به علاوه آنچه که مسلم است مستفاد از مواد دیگری[۲]، اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به املاک و حقوق مربوط به املاک الزاماً باید در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند و در غیر این صورت در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد.
رویه جاری نیز اختصاص دادن پلاک ثبتی به چنین اسنادی می باشد، بدین گونه که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنگام تفکیک زمین های بزرگ آن ها را شماره گذاری می کند. این قطعات به نام “پلاک ثبتی” شناخته می شوند. در اسناد رسمی به این قطعات بزرگ اصطلاحاً پلاک اصلی گفته می شود. زمانی که این قطعات بزرگ بازهم تفکیک شوند، به قطعات کوچک تر پلاک فرعی گفته می شود. پلاک اصلی و فرعی معمولاً با یک ممیز از یکدیگر جدا می شوند. به عنوان مثال ۵/۷۱۲، بصورت پنج فرعی از هفتصد و دوازه اصلی خوانده می شود. این مرحله در قالب اجرای طرح کاداستر (نقشه ثبتی براساس نقشه هوایی)، بصورت صدور سند تک برگی رایانه ای همراه با بارکد غیر فابل جعل در آمده و می رود که سندهای منگوله دار دفترچه ای را منسوخ نماید.
لازم به ذکر است به هر ملکی که تفکیک و یا افراز شود پلاک فرعی داده می شود. مانند تفکیک آپارتمان ها که دارای یک پلاک اصلی و چندین پلاک فرعی می باشند.
البته فرق بین افراز و تفکیک در نوشتار مستقلی بیان شده، لیکن معمولاً مالکان در افراز از یک نفر بیشتر است ولی در تفکیک ممکن است مالک یک نفر باشد و یا ممکن است چندین نفر باشد. در تفکیک باید کل مالکان با تفکیک موافق باشند و در دسترس باشند ولی در افراز نیاز به اجازه کل آنها نیست.
۶-۲- اهمیت سند رسمی نسبت به سند عادی
همان طوریکه در گفتارهای پیشین اشاره شد[۳] یکی از مهمترین ایراداتی که بر اسناد عادی ممکن است وارد شود آن است که برخلاف اسناد رسمی که مطابق قانون تمام محتویات و امضاهای مندرج در آنها معتبر می‌باشد، اسناد عادی قابل انکار و تردید و… هستند. به طور مثال چنانچه یک سند عادی به مرجع قضایی ارائه شود و طرف دعوی بگوید امضای ذیل سند متعلق به من نیست بار اثبات اصالت سند عادی از طریق کارشناسی خط برعهده ی دارنده آن می باشد، اما در اسناد رسمی صرفاً می توان در مورد اصالت آنها ادعای جعلی بودن نمود و یا آنکه در مورد عدم اعتبار قانونی آنها تنها از طریق اقامه دعوی حقوقی در محکمه قضایی و با ابراز ادله قانونی کافی می‌توان اثبات نمود که به جهتی از جهات قانونی سند مزبور از درجه اعتبار ساقط شده است تا محکمه حکم به ابطال سند صادر نماید.
نکته دیگر این که در مورد سند رسمی ادعای جعل چون یک ادعا و دعوی محسوب می‌شود، از این رو مدعی جعل باید ادله اثبات جعلی بودن را به دادگاه ارائه نماید. در حالی که در مورد سند عادی انکار و تردید چون دفاع محسوب می‌شود، مطابق قاعده شرعی، شخص منکر و یا مردد وظیفه‌ای در خصوص اثبات انکار و تردید خویش ندارد، بلکه این وظیفه بر دوش شخصی است که قصد استفاده از سند مزبور را داشته و یا از موضوع سند منتفع می‌شود. بنابراین مدعی اصالت سند باید دلایل مربوط به اصالت سند مزبور را به دادگاه ارائه کند، در غیر این صورت دادگاه مکلف است تا سند مزبور را از شمار دلایل خارج سازد. مضافاً بر این که از مزایای دیگر اسناد رسمی علاوه بر مراجع دادگستری امکان بهره گیری از واحد اجراییات ثبت نیز، جهت الزام به انجام تعهدات قراردادی وجود دارد.
در نهایت اینکه، امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است. همچنین در بعضی موارد مانند نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید، فقط با سند رسمی معتبر ممکن خواهد بود.
در شرایط حاضر و با الکترونیکی شدن سیستم ثبت ضمن اینکه به سهولت می توان از انجام معاملات قبلی مطلع گردید، پاسخ استعلاملات ثبتی نیز سرعت بیشتری یافته و عاملی در جهت جلوگیری از معاملات بر روی اموال دیگران به حساب می آید.
چنانکه می دانیم ثبت املاک در دفتر ثبت املاک ادارات ثبت اسناد وابسته به قوه قضاییه به عمل می آید و مشخصات طرفین معاملات در ستون معامل و متعامل درج می گردد. لیکن ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود و سردفتر آن به عنوان مسئول دولتی تلقی نمی شود.
کلیه اسناد و از جمله اقرارنامه هایی که در دفاتر مذکور تنظیم می شوند، نزد محاکم دادگستری از اعتبار برخوردار بوده و ارائه آنها، جزو دلایل محکم و قوی محسوب می شوند.
جهت انجام این مراتب در دفترخانه ها یک سری دفاتر قانونی وجود دارد که دارای اهمیت بسیاری است. زیرا اصول اسناد رسمی در آنها به ثبت می رسد. این دفاتر عبارتند از: ۱- املاک ۲- دفاتر املاک توقیف شده ۳- موقوفات ۴- دفاتر اسناد رسمی ۵- دفاتر گواهی امضاء ۶- دفاتر ثبت شرکت ها ۷- دفاتر توزیع اظهارنامه ۸- دفتر املاک مجهول المالک.
۶-۳- اسناد عادی لازم الاجراء
هنگامی که معامله ای با شرایطی که اشاره شد ثبت گردید، این اسناد جنبه لازم الاجرا و به جانشین و قائم مقام وی نیز قابلیت تسری دارند. مضافاً اینکه اجرای آنها بدون مراجعه به محاکم امکان پذیر است و اگر نسبت به این آنها مراجع قضایی بی اعتنایی کنند، مطابق قانون ثبت[۴] قابل تعقیب انتظامی قرار می گیرند.
هم چنین برخی از اسناد عادی به موجب قوانین خاص و بنا به مصالحی قابلیت اجرایی دارند و در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند. این گونه اسناد چند دسته می باشند: الف) قراردادهایی که موضوع عقود اسلامی می باشند[۵] که بانک ها در چارچوب آنها تسهیلاتی به مشتریان خود اعطاء می کنند. این عقود چنانچه در چارچوب نظام بانکی جاری تنظیم شده باشند، دارای وصف لازم الاجرا خواهند بود. در این راستا از جمله امتیازاتی که می توان برای بانک ها قائل شد اینکه مطابق ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی،[۶] در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی… خوانده نمی‌تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین کند. این بدان معنا است که تامین خواسته درباره این دسته از اسناد، بدون گرفتن تأمین از بانک ها صادر می‌گردد.[۷] بنابراین هنگام طرح دعوی از معافیت پرداخت خسارت احتمالی بابت تأمین خواسته نیز برخوردار می باشند.
ب) گرچه چک از اسناد عادی می باشد لیکن به موجب اصلاحیه سال ۱۳۷۲ مقرر گردیده: “چکهاي صادره عهده بانکهايي که طبق قوانين ايران در داخل کشور داير شده يا ميشوند همچنين شعب آنها در خارج از کشور، در حکم سند لازمالإجراء است و دارنده چک در صورت مراجعه به بانک و عدم دريافت تمام يا قسمتي از وجه آن، به علت نبودن محل و يا به هر علت ديگري که منتهي به برگشت چک و عدم پرداخت گردد، ميتواند طبق قوانين و آييننامههاي مربوط به اجراي اسناد رسمي، وجه چک يا باقيمانده آن را از صادرکننده وصول نمايد. براي صدور اجرائيه دارنده چک بايد عين چک وگواهينامه مذکور در ماده ۴ و يا گواهينامه مندرج در ماده ۵ را به اجراي ثبت اسناد محل تسليم نمايد. اجراء ثبت در صورتي دستور اجرا صادر ميکند که مطابقت امضاي چک با نمونه امضاي صادرکننده در بانک از طرف بانک گواهي شده باشد.”[۸]
ج) اسناد دیگری به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند و به سه دسته قابل تقسیم هستند:
اول) اسنادی که از طریق اجرای ثبت محل مانند سایر اسناد لازم الاجرا به مرحله اجرا در می آیند، از قبیل برگه وثیقه انبارهای عمومی،[۹] هزینه های مشترک آپارتمان[۱۰] و عوارض شهرداری.[۱۱]
دوم) اسنادی مانند مطالبات سازمان تأمین اجتماعی و مطالبات مالیاتی وزارت دارایی، که به موجب آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مورخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ از طریق مراجع مذکور، به مرحله اجرا در می آیند.[۱۲]
سوم) در مورد مهريه و تعهداتي كه ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به منقول و ساير تعهدات (به استثناي غير منقول) از دفتري كه سند ازدواج را تنظيم كرده است و نسبت به اموال غير منقول كه به ثبت دفتر املاك رسيده از دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند اجراییه صادر می کند.[۱۳] به طور مثال خانمی كه مهریه او دویست سكه بهار آزادی و یکصد و پنجاه متر زمین سند رسمی دار است برای مطالبه مهریه خود در خصوص سكه ها به دفتر رسمی ازدواج و طلاق و برای زمین به دفتر خانه تنظیم كننده سند آن زمین باید رجوع و تقاضای صدور اجراییه نماید.
۶-۴- تقسیم بندی ادارات سازمان ثبت اسناد و املاک[۱۴]
۱) امور املاک: ثبت ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک صورت می پذیرد[۱۵] و آثاری دارد که در قانون ثبت و سایر قوانین ذکر شده است.[۱۶] دفتر املاک که یکی از دفاتر قانونی است به دلیل اهمیتی که دارد و زمانی که ملکی تقاضای ثبت شد نهایتاً مراحل قانونی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و رونوشت این دفتر املاک سند مالکیتی است که در دست مالک است و آنان چنان نقشی دارد که حتی از حکم دادگاه هم بالاتر است.
۲) امور اسناد: اداره امور اسناد با وظايف زير مواجه می باشد:
الف ـ رسيدگي به استعلامات و پاسخ به سؤالات در مورد ثبت كليه عقود و معاملات و قراردادها و ساير روابط مالي افراد با يكديگر در دفاتر اسناد رسمي و همچنين پاسخ استعلامات ادارات كل ثبت استان ها در مواردي كه به يكي از جهات قانوني اشكال در اجراي اسناد حاصل شده باشد.
ب ـ رسيدگي به اعتراضات اشخاص نسبت به ديگر عمليات هاي نظارت در مورد پرونده هاي اجرايي و ثبتي.
ج ـ صدور دستور اجراء آراء و همچنين نظريات مشورتي شوراي عالي ثبت در مورد اسناد به واحدهاي ذيربط.
د ـ مكاتبات با دادگاه هاي انقلاب در مورد اشكالات و ابهامات موجود در احكام آن ها در رابطه با رفع تشابه اسمي افراد و رفع ممنوعيت آنها و صدور بخشنامه راجع به مصادره اموال و ممنوعيت معامله محكومين دادگاه هاي انقلاب و ساير مراجع ذيصلاح قضايي.
ه ـ صدور بخشنامه راجع به محجورين و ورشكستگان بر اساس احكام مراجع قضایی
۳) اداره ثبت شرکت ها و علائم تجارتی و اختراعات:
اداره کل ثبت شرکت ها و مالکیت صنعتی از جنبه ثبت شرکت ها نقش مهمی در هویت بخشی به نهادهای اقتصادی و ایجاد امنیت اقتصادی و جذب پایدار ساختن سرمایه های سرگردان و از جنبه مالکیت صنعتی نیز به لحاظ تأثیر شگرف مقولات مالکیت فکری همچون اقتصادی کردن اختراعات، طرح های صنعتی و علائم تجاری و حمایت حقوقی از تجار و بازرگانی و ….. برعهده دارد. به موجب مقررات فعلی،[۱۷] این بخش دارای دو اداره ثبت شرکت ها و مؤسسات غیرتجاری و اداره مالکیت صنعتی است و به مقررات جاری[۱۸] وظایف آن عبارتند از:
الف) ثبت شرکت های تجارتی و مؤسسات غیرتجارتی ایرانی حوزه تهران و تغییرات بعدی آن. ب) ثبت دفتر تجارتی و غیرتجارتی حوزه تهران. ج) پلمب دفاتر تجارتی و غیرتجارتی حوزه تهران. د) ثبت شعبه یا نمایندگی شرکت های خارجی در ایران و تغییرات بعدی آن. ه) ثبت مؤسسات خارجی در ایران. و) تعیین نام شرکت های خارجی و مؤسسات غیرتجارتی در شرف ثبت سراسر کشور. ز) قبول يا رد اظهارنامه هاي تسليمي علائم تجاري و اختراعات. ح) ثبت كليه تغييرات و تجديد ثبت در علائم تجاري.
۳) اجرای اسناد رسمی: مفاد اسناد رسمي را مي توان بدون مراجعه به دادگاه و از طريق اداره هاي ثبت به اجرا در آورد. چنانچه اشاره شد اين امتياز بزرگ به صورت استثنايي به برخي از اسناد عادي مثل چک هم داده شده است. به همين دليل يکي از راه هاي وصول چک مراجعه به اداره هاي ثبت است. از جمله اختیارات دایره اجرای ثبت، تهيه آگهي و انجام تشريفات مزايده و حراج اموال منقول و غير منقول، صدور بازداشتنامه شخص ثالث اعم از اشخاص حقيقي يا حقوقي، صدور دستور ممنوعیت خروج بدهكاران از كشور به اداره گذرنامه و پاسخگويي به مكاتبات كليه وازرتخانه ها و سازمان های دولتي و نیز دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق در مورد فك اسناد تنظيمي كه منجر به صدور اجرائيه گرديده؛ می باشد.
۶-۵- شرایط صدور اسناد رسمی
در قانون مدنی اسناد در سه گروه تصمیم می شوند:۱) اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم می شوند مثل سند مالکیت.۲) اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق تنظیم می شوند مانند سند نکاح و طلاق۳) اسنادی که در سایر ادارات تنظیم می شوند مثلاً مانند گذرنامه که توسط نیروی انتظامی صادر می شود.[۱۹] بنابراین از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود.
منظور از صلاحیت یعنی سند در چارچوب اختیاراتی که از طرف قانون به مأمور محول می شود، صادر شده باشد. به طور مثال سر دفتر اسناد رسمی صلاحیت صدور گذرنامه یا گواهینامه رانندگی ندارد و بالعکس مأمور اداره گذرنامه یا اداره راهنمایی و رانندگی حق تنظیم اسناد رسمی یا تنظیم شناسنامه، گرچه مأمور رسمی دولت تلقی شوند.
به علاوه از لحاظ قلمرو اختیارات، سر دفتران ازدواج و طلاق گرچه مأمور ثبت اسناد به حساب می آیند، اما فقط حق صدور دفترچه سند نکاحیه را دارند. در غیر این صورت چنانچه سر دفتری اقدام به این کار نماید از این سمت خود منفصل و حق انجام معامله و نکاح و ثبت آنها را ندارد.
از طرفی دیگر مطابق قانون ثبت،[۲۰] برخی محدودیت هایی از جهت وضعیت حقوقی در ثبت معاملات افرادی که تحت ولایت یا قیمومت آنها هستند، وجود دارد. هم چنین سر دفتران رسمی ازدواج و طلاق حق ندارند معاملات مربوط به اقوام سببی و نسبی خود را تا درجه ۴ از طبقه ۳ ثبت کنند.
۶-۶- وظایف و اختیارات هیأت نظارت و شورای عالی ثبت
برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک، در مرکز هر استان هیأت نظارت، مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب رئیس قوه قضاییه تشکیل می شود. برای این هیأت، یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف طرف رئیس قوه قضاییه، تعیین خواهد شد.[۲۱] در حال حاضر با توجه به اینکه عالی ترین دادگاه استان دادگاه تجدیدنظر استان می باشد، قضات منتخب از این مرجع قضایی بر گزیده می شوند. آراء هیأت نظارت، بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.[۲۲] لیکن مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه، در مواردی که آراء هیأت های نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر، به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رأی هیأت نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت، به موقع اجراء گذارده می شود.
شورای عالی ثبت که مرجع تجدیدنظر نسبت به آراء هیأت نظارت شورای عالی ثبت می باشد دارای دو شعبه به شرح زیر است: ۱- شعبه مربوط به املاک ۲- شعبه مربوط به اسناد. هر یک از شعب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب ریاست قوه قضاییه و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد هستند تشکیل می گردد. شورای عالی ثبت دومین هیأتی است که با هدف رسیدگی به تجدید نظر از آراء هیأت های نظارت و نیز ایجاد وحدت رویه در ثبت تشکیل و محل آن فقط در تهران است. لیکن آراء تمام هیأت های نظارت در سراسر کشور برای تجدیدنظر به همین شورا فرستاده می شود. در صورتی که ذینفع به رأی صادره از سوی شورای عالی ثبت اعتراض داشته باشد، می تواند به دیوان عدالت اداری شکایت کند.[۲۳]
هنگامی که نسبت به ملکی سند مالکیت معارض صادر شود (یعنی ملکی که دارای چند سند است)، به محض اطلاع اداره ثبت اسناد و املاک به کلیه دفاتر اسناد رسمی بخش نامه می شود که نسبت به این ملک سند معارض صادر شده تا از انجام هرگونه معامله خودداری شود.
چنانکه در نوشتار مربوط به اعتبار مبایعه نامه به تفصیل گفته شد، اگر فروشنده ای قبل از انجام معامله با سند عادی با خریدار، ملکی را با سند رسمی به آقای دیگری فروخته باشد که در این حالت چون تاریخ سند رسمی مقدم بر تاریخ سند عادي است دیگر نمی توان معامله رسمی را باطل کرد و خریدار آپارتمان با سند عادی (مبایعه نامه) می تواند به عنوان فروش مال غیر از فروشنده شکایت کند و دادگاه در صورت احراز وقوع جرم و سوء نیت علاوه بر صدور حکم به محکومیت وی به حداقل یک سال حبس و جزای نقدی معادل ثمن معامله، او را نيز محكوم به بازپرداخت ثمن معامله به خریدار می کند و در این حالت لازم نیست برای باز پس گیری ثمن معامله دادخواست حقوقی تقدیم شود و یا هزینه دادرسی مطابق آنچه که برای طرح دعاوی مالی در دادگستری مرسوم است، پرداخته گردد.
بنابراین اگر معامله غیر منقولی با سند عادی صورت گیرد چون هم وزن با سند رسمی نیست قابل تعارض به حساب نمی آید. زیرا معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی صورت پذیرفته و در واقع یکی از مصادیق جزائی است.
نکته آخر اینکه، اگر در تفکیک آپارتمان و یا ملک اشتباهی پیش بیاید اگر این اشتباه منجر به صدور سند رسمی یا سند مالکیت شود، رفع اشتباه با هیأت نظارت است ولی اگر منجربه این دو مورد نشود رفع اشتباه با خود اداره ثبت اسناد و املاک است؛ چون هنوز سندی ثبت نشده است.
۶-۷- مواد ۳۴ و ۳۳ ثبت و اهداف آن
جهت آشنایی با اهداف مواد ۳۴ و ۳۳ ثبت بدواً لازم است اشاره شود قانون مدنی در ماده ۴۵۸ مقرر می دارد: در عقد بیع، متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و…، همچنین در ماده ۴۵۹ قانون مذکور آمده است: در بیع شرط، به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع؛ بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین وی و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل نماید و مبیع را استرداد کند، از حین فسخ، مبیع مال بایع خواهد شد…
با این توصیف با انجام معاملات شرطی به شرح مذکور مبیع به صورت معلق و مشروط در مالکیت مشتری قرار می‌گیرد و به محض انقضای مدت مندرج در سند شرطی و عدم رد ثمن از طرف بایع، بیع قطعی گردیده و مبیع مال مشتری می‌گردد.
لیکن از آنجایی که برخی از مواد فوق سوءاستفاده می نمودند، ماده ۳۴ قانون ثبت که در خصوص معاملات رهنی و شرطی و به طور کلی معاملات با حق استرداد بحث و گفت‌وگو می‌کند در سال ۱۳۵۱ مورد تصویب قرار گرفت.
زیرا پیش از تصویب ماده ۳۴ و ۳۴ مکرر قانون ثبت بعضی از افراد سودجو با دادن وام به افراد نیازمند با سودهای کلان و کمرشکن، املاک با ارزش آنها را به رقم ناچیزی در قالب بیع شرطی خریداری می‌نمودند و در صورتیکه بدهکار پس از انقضای مدت قادر به بازپرداخت ثمن معامله و سود و بهره کلان آن نبودند، ملک از آن مشتری (اعطا کننده وام) می‌گردید
در این راستا بود که قانونگذار برای جلوگیری از سوء استفاده‌کنندگان از فرصت‌های قانونی و برای نظارت و حاکمیت قانون بر معاملات شرطی و از طرفی نظم و انسجام بخشیدن به معاملات رهنی که بین بانک‌ها و مشتریان منعقد می‌گردید اقدام به تصویب مواد مذکور در قانون ثبت نمود. نتیجه این شد که یکی از آثار مهم بیع شرط که به زعم قانون مدنی، تملیک و تملّک مبیع از زمان عقد بود و پس از انقضاء مدت خیار (حق فسخ) و عدم استرداد ثمن و اعمال آن به بیع قطعیت می بخشید، حذف گردید.
گرچه مصوبه مذکور از جهات دیگری نیز در سال ۱۳۸۶ دچار اصلاحاتی از جمله اینکه در روند فروش به جای حراج، مزایده برگزار گردد، شد، لیکن این امر هم چنان پا برجا ماند که قانون ثبت اثر معاملات با حق استرداد را در زمره معامله رهنی تلقی می نماید. بنابراین خریدار صرفاً مستحق اصل طلب و متفرعات آن از محل فروش موضوع معامله با حق استرداد می باشد.
بدیهی است این موضوع مانع از این نخواهد بود، در فرضی که قصد واقعی طرفین بر حقیقت بیع قرار گرفته باشد و از قرائنی همانند تعادل و توازن عوضین آن، صحت عقد توسط دادرس احراز شود، که در اینصورت باید مطابق اصل، مالکیت را از زمان حصول بیع، منتقل شده دانست.
۶-۸- حدود اختیارات هیأت های حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت
به منظور تعیین وضعیت ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰ روی زمین‌هایی احداث نموده بودند ولی اشخاص تا تاریخ فوق آنها را با سند عادی خریداری کرده اند، و نیز اراضی کشاورزی نسق‌های زراعی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهر‌ها و حریم آنها که مورد بهره‌برداری متصرفین بوده، لیکن به علت موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها ممکن نبوده به موجب ماده ۱۴۷ تعیین تکلیف می شود.
در این ارتباط قانونگذار در ۶ بند برای این موارد و نیز اعیان احداثی در اراضی موقوفه و اراضی دولت و شهرداری، تعیین تکلیف نمود.
ماده ۱۴۸ قانون فوق نیز مربوط به هیأت‌های حل اختلاف و همچنین اعیانی بود که در اراضی موقوفه و یا اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده بود. از جمله آثار این قانون، تبصره ماده ۳ بود که مقرر می‌داشت؛ در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود رأساً اقدام خواهند نمود و نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد.
۶-۸-۱- مرجع رسیدگی به موارد مندرج در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت
به‌طور‌کلی می‌توان چنین گفت که به درخواست‌هایی که به‌موجب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، به واحدهای ثبت واصل می‌گردد، حسب مورد رئیس ثبت و یا هیأت حل‌اختلاف رسیدگی می‌نمایند. لیکن قبل از ورود شایان ذکر است که در صلاحیت‌های رسیدگی هیأت پیش‌بینی شده در مواد قانونی فوق، این امر موکول و مشروط بر توافق طرفین و عدم اختلاف و تعارض آنها و یا احراز این معنی از طریق انتشار آگهی توسط هیأت است. به عبارت دیگر، در هر مورد که راجع به مالکیت و یا تحقق معامله و یا اصالت مبایعه‌نامه عادی، اختلاف یا معارضه‌ای میان طرفین و مالکین مشاعی باشد، هیأت‌های مذکور صالح به رسیدگی نبوده و رسیدگی به موضوع در صلاحیت دادگاه‌ها است.
۶-۸-۲- صلاحیت و اختیارات رئیس ثبت
در خصوص موارد صلاحیت رئیس ثبت می‌توان به بندهای یک و دو ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اشاره نمود که مهمترین رکن آنها، وجود توافق بین متصرف و مالک است. لیکن چنانکه فوقاً اشاره شد، صرف توافق کافی نیست و شرایط دیگری هم لازم است. از جمله در مورد بند یک ماده فوق‌الذکر است که املاک مفروزی را مد نظر دارد، باید تصرف بلامنازع متصرف، توسط کارشناس، محرز گردد. دیگر اینکه کسی به تصرف وی معترض نباشد و عرصه مورد تصرف نیز متعلق به اوقاف یا دولت یا شهرداری نباشد و مالک عرصه و اعیان یکی باشد. به علاوه باید ملک مورد ادعا دارای سابقه ثبت بوده و متصرف نیز بتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید.
در خصوص املاک مشاعی هم، باید کلیه مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافقت داشته و کسی نسبت به آن معترض نبوده و مقدار تصرف متقاضی هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد.
حسب بند یک از ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده و پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض، رئیس ثبت دستور ارائه عملیات ثبتی را به نام متصرف به‌منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۶-۸-۳- هیأت حل‌اختلاف
بر طبق ماده ۱۴۷ اصلاحی ۱۳۷۰ قانون ثبت، ترکیب هیأت‌های حل اختلاف عبارتند از: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه‌قضاییه، رئیس ثبت یا قائم‌مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
محل تشكيل هيأت هاي حل اختلاف در هر يك از حوزه هاي ثبتي در محل اداره ثبت تشكيل مي شود و جلسات هيأت با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسميت داشته و تصميمات آن حداقل با دو رأي معتبر و لازم الاجراست.
۶-۸-۴- صلاحیت هیأت حل اختلاف
هیأت در موارد ذیل صلاحیت رسیدگی دارد:
۱ـ در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مفروز در صورت حصول اختلاف در تصرف و عدم توافق بین مالک و متصرف.
۲ ـ در مورد تقاضاهای مربوط به املاک مشاع که انتقال به نحو مشاع و تصرف به‌صورت مفروز است در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی و یا وصول اعتراض.
۳ ـ در مواردی که مالکیت زمین و ساختمان از هم جدا می‌باشد و مورد معامله اعیان املاک است.
۴ ـ در‌صورتی که متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید.
۵ ـ در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای صدور سند رسمی را دارد.
۶ ـ در مواردی که ملک سابقه بازداشت نداشته باشد و متقاضی به‌عنوان مالک متصرف است.
۷ ـ مواردی که زمین مورد تقاضا، وقف است.
۸ ـ مواردی که زمین مورد تقاضا، متعلق به دولت یا شهرداری است.
۹ ـ رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
۶-۸-۵- رأي هيأت حل اختلاف
هيأت پس از رسيدگي هاي لازم و كشف واقع مبادرت به صدور رأي مي نمايد. رأي هيأت بايد حاوي مشخصات كامل متقاضي پلاك ثبتي، نام مالك اوليه، حدود و مساحت ملك، حقوق ارتفاقي، ادله مستندات، مواد استنادي و به نحوي باشد كه اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجراي آن اقدام كند. همچنين در صورت رد درخواست، رأي بايد مستدل و مستند باشد.
۶-۸-۶- مرجع رسيدگي به اعتراض مواد ۱۴۷ و ۱۴۸
حسب بند ۶ ماده ۱۴۷ مرجع رسيدگي به اعتراضات واصله دادگاه صالح است. مراد از دادگاه صالح دادگاهي است كه از نظر نسبي و محلي صالح به رسيدگي باشد. در صورت وصول اعتراض و هدايت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالكيت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.
مورد ديگري براي مراجعه معترض به دادگاه صالحه در تبصره اصلاحي ماده ۱۴ آيين نامه پيش بيني شده كه به موجب آن در صورتيكه پس از اعلام توافق و امضاي دفتر مخصوص توافق هر يك از طرفين يا قائم مقام آنان منكر توافق ثبت شده گردد اين امر مانع انجام اقدامات بعدي ثبتي نخواهد بود. معترض مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد.
۶-۸-۷- نحوه و طرق اجراء
اجراي آراي هيأت هاي حل اختلاف به عهده اداره ثبت مي باشد در تبصره هاي ۴و ۵ و ۶ ماده ۱۴۸ و مواد ۳۴ و ۳۵ آيين نامه ضوابط خاصي جهت اجرا پيش بيني شده كه عبارتند از:
الف- در صورتي كه ملك قبلاً ثبت دفتر املاك شده و طبق مقررات اين قانون يا رأي هيأت مي بايست سند مالكيت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتر املاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد.
ب- اگر ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد واحد ثبتي به درخواست متقاضي نسبت به تحديد حدود آن به صورت تحديد حدود اختصاصي اقدام خواهد كرد.
_____________________________________________________________________________________________________________________________
[۱] – ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰)
[۲] – مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت
[۳] -به “آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک” در همین مجموعه مراجعه فرمایید.
[۴] – ۷۰,۷۱,۷۲,۷۳ قانون ثبت (مصوب ۱۳۱۰)
[۵] – به ماده ۱۵ قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب ۸/۶/۱۳۶۲ و الحاق چهار تبصره به آن در سالهای ۱۳۶۵و۱۳۷۶و ماده ۱۹۹ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی که در مورخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ به تصویب ریاست قوه قضاییه رسیده، مراجعه فرمایید.
[۶] – ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی
[۷] – ماده ۷ قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه ها… (مصوب ۵/۴/۱۳۸۶)
[۸] – ماده ۲ قانون اصلاح صدور چک مصوب ۱۱/۸/۱۳۷۲٫
[۹] – ماده۱۷۹ آئین‌نامه اجرایی فوق تصریح دارد: “اجرائیه برگ وثیقه انبارهای عمومی مطابق ماده ۱۰ تصویب‌نامه انبارهای عمومی اصلاحی در تاریخ ۲/۱۰/۱۳۴۰ روی اوراق اجرائی اسناد وثیقه از ثبت محل صادر می‌گردد و ضمائم درخواست نامه اجرائی و نیز عملیات اجرائی تابع مقررات راجع به انبارهای عمومی خواهد بود.”
[۱۰] – ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی.
[۱۱] – ماده ۱۸۱ آیین نامه مذکور پیش بینی نموده: ” برای تقاضای صدور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده ۷۷ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ باید اوراق زیر به ثبت محل تسلیم شود: ۱ـ درخواست نامه مخصوص صدور اجرائیه. ۲ـ رونوشت مصدق رأی کمیسیون حل اختلاف. ۳ـ اخطاریه ابلاغ‌شده رأی مذکور به مؤدی”. هم چنین ماده۱۸۲پیش بینی نموده :”در مواردی که شهرداری به استناد ماده۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ و مواد ۸ـ ۱۳ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و تبصره ۱ آن و مواد دیگر از قانون شهرداری از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه می‌نماید باید دلیل قطعیت رأی مذکور در مواد یاد شده را نیز اعلام دارد.”
[۱۲] – طبق ماده۱۷۴ آیین نامه اجرایی مزبور: “در مورد مطالبات وزارت دارائی و سازمان تأمین اجتماعی صلاحیت اقدام با مراجع مذکور است و ادارات ثبت باید از اقدام اجرائی خودداری کنند.”
[۱۳] – ماده ۱۵ نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق مصوب مهرماه ۱۳۱۰، بند ج ماده دو آئين نامه اجرایی فوق الاشاره ، ماده ۲ نظامنامة ماده ۲ قانون ثبت ازدواج و طلاق مصوب آبان ماه ۱۳۱۰، ماده ۱۵ نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق مصوب مهرماه ۱۳۱۰٫
[۱۴] – ماده ۱ قانون ثبت اسناد و املاك مصوب ۲۶ اسفند ماه ۱۳۱۰ شمسی “در هر حوزه ابتدائی باقتضاء اهمیت محل یك اداره یا دایره ثبت اسناد و املاك تاسیس می شود ممكن است هر اداره یا دایره ثبت اداری شعبی باشد.”
[۱۵] – ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاك “پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملك در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكیت مطابق ثبت دفتر املاك داده می شود .”
[۱۶] – ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاك “همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده … مالك خواهد شناخت.
[۱۷] – به موجب نظامنامه اجرایی قانون ثبت شرکتها مصوب ۱۳۱۰ دایره ای به نام ثبت شرکتها و علائم تجاری و اختراعات تحت نظر ثبت کل مملکتی شکل گرفت که پس از آن به موجب آئین نامه ۱۳۲۷ تحت عنوان اداره ثبت شرکتها و علائم تجارتی و اختراعات به عنوان اداره کل ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی با دو اداره ثبت شرکتها و موسسات غیرتجاری و اداره مالکیت صنعتی تشکیل گردید.
[۱۸] – اصلاحیه طرح اصلاحی آئین نامه ثبت شرکتها مصوب ۱۳۴۰ در تاریخ ۲۴/۲/۸۶ از جانب ریاست قوه قضائیه
[۱۹] – ماده ۱۲۰۸ قانون مدنی
[۲۰] – ۵۱٫۵۰ .۵۳ قانون ثبت
[۲۱] – ماده ۶ قانون ثبت
[۲۲] – بندهای ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت
[۲۳] – رجوع کنید به رأی وحدت رویه شماره ۵/۷۳/۱۹۹ مورخ ۱۳۷۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.
