مفهوم فسخ و اقاله در معاملات

مفهوم فسخ و اقاله در معاملات

مقدمه:

همانطوریکه می دانیم یکی از عوامل گردش ثروت، تضمین پایداری و بقاء معاملات است که در اصطلاح حقوقی به اصل لزوم در قراردادها لقب دارد. از نگاه اجتماعی نیز هنگامى كه دو طرف براى برآوردن نيازها و تأمين منافع خود با يكديگر عقدى را منعقد مى‎کنند، اين ارتباط زمانی ارزش دارد که از ثبات لازم برخوردار باشد و الا به قول معروف، سنگ روی سنگ بند نمی‎شود. البته در پاره‎ای اوقات مسائلی پیش می‎آید که شعار معروف “حق با مشتری است” تحقق می یابد و آن در مواردی است که به جهت جلوگیری از برخی مشکلات، قانونگذار اجازه داده که رابطه قراردادی خاتمه یابد. لیکن باید توجه داشت؛

اولاً: این حق مربوط به عقود لازم است، زیرا در عقود جایز هر یک از دو طرف می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. به‎عبارت دیگر یک طرف به‎طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد. ثانیاً: در مواردی طرفین دارای حق فسخ هستند که آنرا ضمن قرارداد ساقط نکرده باشند.

از جمله طرق از بین بردن قرارداد، حق اِعمال فسخ است. زیرا اگر در قراردادی چنین شرطی وجود نداشته باشد، پایان دادن به قرارداد، که در بعضی مواقع ضرورت پیدا می‌کند، مسأله‎ساز بوده و طرفین را دچار زیان‎های جبران ناپذیری می‌کند.

فسخ قرارداد دارای انواع گوناگونی است که به برخی از آنها به شرح آتی اشاره می شود.

اقسام فسخ در معاملات

الف – خیار مجلس: از جمله خیارات یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی پیش‎بینی شده، خیار مجلس است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده شده تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل عقد حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.

ب – خیار شرط: بر خلاف سایر خیارات که به حکم قانون به‎وجود می‎آیند، بدون این‎که توافق طرفین نقشی در آن ها داشته باشد، این نوع خیار اغلب بنا به توافق در متن قرارداد ذکر می‎شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می‎دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در برخی معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا ۲۴ ساعت به خریدار این حق داده می‎شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد. این خیار ممکن است با پرداخت مبلغی به عنوان “وجه التزام” همراه باشد. به‎طور مثال در قرارداد ‏بیع این‎گونه شرط می‎شود که: هریک از طرفین برای مدت ۲۴ ساعت حق پشیمانی داشته و بایستی در صورت فسخ مبلغ بیست میلیون تومان به‎عنوان خسارت به‎طرف مقابل پرداخت کند.

ج – خیار تأخیر ثمن: این اختیار فسخ زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت آن تعلل ورزد. در این شرایط است که قانون می‌گوید هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و سه روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند. لیکن چنان‎چه خریدار ظرف ۳ روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد. نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از ۳ روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت قرار دارد، می‌تواند معامله را برهم زند.

د – خیار رؤیت و تخلف وصف: موردی است که اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این‎صورت، مشتری می‎تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند.

توضیح این‎که؛ گاهی اتفاق می‌افتد که کالایی ندیده خریداری می‎شود و انجام معامله صرفاً مبتنی بر کاتالوگ یا توصیفی بوده که فروشنده از آن کالا ارائه داده، در این موارد نیز مطابق قانون هرگاه کسی مورد معامله را ندیده و آن را فقط با بیان اوصاف توسط فروشنده خریده و بعد از دیدن آن بفهمد جنس مورد معامله دارای اوصاف ذکر شده نیست، می‌تواند معامله را فسخ کند.

لیکن باید توجه داشت اگر مشتری جنس مورد معامله را دیده باشد و بداند مورد معامله، آن اوصاف و خصوصیات را ندارد، دیگر نمی‌تواند معامله را فسخ کند. البته باید توجه داشت هرگاه خریدار جنسی را قبلاً دیده باشد و به اعتماد رؤیت قبلی اقدام به معامله کند؛ اما بعد از معامله متوجه شود که موضوع آن اوصاف قبلی را ندارد، اختیار فسخ معامله را دارد.

ه – خیار تخلف از شرط: اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره‎دهنده تعهد کرده خانه را رنگ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می‎کند، در این‎صورت، مستاجر به‎دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می داده، می‎تواند اجاره را فسخ کند.

و – خیار عیب: در پاره‎ای اوقات ممکن است شخصی کالایی را خریداری کند و هنگامی‎که قصد دارد از آن استفاده کند، متوجه شود که دارای عیبی پوشیده است. برای مثال ممکن است وسیله‎ای برقی خریداری ‎شود که هنگام عقد قرارداد عیب آن پوشیده است و بعدها آن عیب معلوم می‎شود. در چنین شرایطی قانون این اختیار را می‌دهد که به‎موجب عیبی که در مورد معامله (مبیع) وجود دارد و هنگام انعقاد معامله اطلاعی از آن در دست نبوده، ذی‎نفع می‌تواند علیه فروشنده اقامه دعوا کند و یا این‎که کالا را به فروشنده پس داده و همه پولی که پرداخت کرده‌ پس بگیرد.

راه دیگر این است که وی می‌تواند کالا را نزد خود نگه داشته و مابه‌التفاوت جنس معیوب نسبت به جنس سالم را (بعضاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری) دریافت کند. شایان ذکر است که اگر خریدار در هنگام انعقاد مبایعه‎نامه از عیب موجود در کالا مطلع باشد، بعد از انعقاد، دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد و مجبور است جنس معیوب را هم‎چنان نگه دارد.

ز – خیار تدلیس: هم‎چنین اگر فروشنده عملیاتی انجام دهد که موجب فریب خریدار شود مشتری می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند و معامله را فسخ کند. به‎طور مثال خریدار خودرویی براساس این‎که کم کار کرده است آن‎را خریداری کند و متعاقباً مشخص شود که فروشنده با دستکاری در کیلومتر آن، وی را فریب داده است.

در مورد خیار تدلیس دو نکته قابل توجه است اول این‎که؛ عملیات فریب باید پیش از انجام معامله باشد تا رغبت در انجام معامله در مشتری ایجاد کند. دوم این‎که؛ از آنجایی‎که این خیار داخل حوزه قراردادی نیست، بلکه در زمره حقوق جامعه است لهذا در کلیه معاملات از جمله هنگام تنظیم اسناد رسمی در دفترخانه‎ها، به‎جهت مخالفت با نظم عمومی قابل اسقاط نمی‎باشد.

ح – خیار غبن: در برخی معاملات شاهد هستیم که یکی از طرفین آن مغبون شده و این در جائي است که فروشنده کالاي خود را به کمتر از قيمت و مشتري آن را به بيش از قيمت خريده باشد. بدیهی است در این موارد خیار غبن یعنی حق فسخ معامله به نجات طرف زیاندیده می‎آید و اين حق وقتي قابل اعمال است که مغبون در هنگام معامله از قيمت واقعی ناآگاه باشد. در این راستا و بر اساس قانون هریك از متعاملین كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می‎تواند معامله را فسخ كند.

البته در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله از قیمت واقعی ناآگاه باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است. بنابراین خیار غبن در صورتی موجود می‎شود که اولاً: مغبون (کسی که ضرر کرده) هنگام معامله از قیمت روز مورد معامله در بازار نا‎آگاه باشد و اِلّا هرگاه عالم به قیمت اصلی بوده ولی به جهتی از جهات به کمتر از آن معامله نموده است، طبق قانون خیار فسخ معامله را نخواهد داشت. با این توصیف هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت واقعی مال خود را چندین برابر کمتر از قیمت بفروشد نمی‎تواند باستناد خیار غبن معامله را فسخ نماید.

ثانیاً: خیار غبن یك خیار فوری است و باید بعد از علم به آن، در یک فاصله زمانی عرفی آن‎را اجرا كرد و گرنه مطابق قانون، تأخیر موجب سقوط خیار غبن می شود.

ثالثاً این‎که: خیار غبن را می‎توان ضمن عقد ساقط نمود ولی اگر مغبون بتواند اثبات كند كه منظور از اِسقاط غبن تفاوت قیمت تاحد مشخصی بوده در حالی كه تفاوت ارزش بیش از حد مورد نظر می‎باشد خیار غبن دوباره برای او ایجاد می‎گردد. بر همین اساس است که هنگام تنظیم سند‎های خرید و فروش اموال غیر‎منقول شامل آپارتمان و مستغلات، ضمن عقد اسقاط همه خیارات شرط می‎شود به خصوص خیار غبن فاحش، و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می شود.

در این موارد ضروری است نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در این‎صورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است؛ زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی‎برد. لازم به‎ذکر است، غبن افحش به‎صورتی اطلاق می‎شود که بیش‎تر از غبن فاحش، تفاوت قیمت وجود دارد. به‎طور مثال چنان‎چه خودرویی که قیمت واقعی آن در بازار پنجاه میلیون تومان است به دو برابر آن فروخته شود، غبن افحش محقق است. در حالی‎که غبن فاحش به درصدی بالاتر گفته می‎شود.

رابعاً: در صورتی‎كه مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله با خبر بوده و با این حال معامله كرده خیار غبن نخواهد داشت زیرا با آگاهی بر قیمت حقیقی مورد معامله خود اقدام به ضرر خویش كرده و غبن در این مورد منتفی است.

خامساً: در موارد ذیل اگر خريدار بفهمد که مال عيبى دارد، نمى‌تواند معامله را بر‎هم زند اما مى‌تواند تفاوت قيمت بگيرد.

– بعد از معامله تغييرى در موضوع معامله بدهد مانند این‎که پارچه‎ای تبدیل به کت و شلوار شود.

– بعد از معامله بفهمد مال عيب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط كرده باشد.

البته اگر فقط خريدار تا مدتى كه حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عيب ديگرى پيدا كند، اگر چه آن را تحويل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

آشنایی با موارد فسخ به ‎موجب قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله می‎شود، به ‎طور مستقیم به متضرر حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از زیان موجود جلوگیری کند. در این ارتباط قانون مدنى مقرر می‎دارد:  اگر ملكى به شرط داشتن مساحت معين فروخته شود و بعد مشخص شود که کمتر از آن مقدار است، مشترى حق فسخ معامله را خواهد داشت. البته متقابلاً فروشنده نیز در صورت این‎که مساحت بیش‎تری فروخته باشد حق فسخ دارد، مگر این‎که طرفین تراضی بر عقد کنند.

مثال دیگر این‎که، کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میّسر نیست در این‎جا فرد به استناد قانون حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. در واقع هر‎گاه معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر مي‌تواند اجاره را فسخ کند يا به‎همان نحوي که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عيب کند، به نحوي که به مستأجر ضرري نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. هم‎چنین عيبي که موجب فسخ اجاره مي‌شود، عيبي است که موجب نقصان منفعت يا صعوبت (سختی) در استفاده باشد.

مفهوم اِقاله

اگر طرفین قرارداد پس از انعقاد عقد دريابند كه به هدف مورد نظر خود دست نمى‎يابند و يا به هر دليلى از انعقاد عقد پشيمان شده‎اند، با توافق يكديگر مى‎‌توانند عقد را برهم زنند. به‎عبارت ديگر همان گونه كه اراده دو طرف در پديد آمدن عقد عامل مهم تلقی می‎شده، در پایان دادن آن نیز تأثير دارد. لذا اگر طرفین به نتیجه انحلال عقد برسند، آثار آن از بين مى رود و به تعبير ديگر اقاله می‎شود.

امروزه در پيمان‎هاي فيمابين عقل سلیم حكم مي‎كند كه بايد به آن‎ها وفادار بود و از آنجا كه انسان به اجتماع وابستگي خاصي دارد، همين وابستگي او را وا مي‎دارد تا به قراردادهاي خود ملتزم باشد. به همين جهت است كه معاملاتي كه مثل بيع و اجاره از عقود لازم مي‎باشند و هيچ‎يك از طرفين بعد از انعقاد عقد حق بر هم زدن آن را ندارند مگر اين‎كه قانون به آن‎ها اين اجازه را داده باشد يا اين‎كه طرفين راضي به انحلال آن عقد بشوند.

در واقع، با وجود همه دقتی كه اشخاص در هنگام تنظیم و انعقاد معامله به‎كار می‌گیرند، چه بسا اتفاق می‌افتد كه یكی و یا هر دو طرف قرارداد به نحوی از ادامه قرارداد و انجام تعهدات ایجاد شده منصرف می‌گردند و همانطور كه اقدام به انجام معاملاتی می‌كنند، گاهی نیز به عللی از انجام معامله پشیمان می‌شوند و می‌خواهند كه با رضایت یکدیگر معامله را بر‎هم بزنند. مقنن به‎منظور احترام به اراده اشخاص و جلب اعتماد و اطمینان آن‎ها نسبت به چارچوب‎های مورد قبول خود در ایجاد روابط حقوقی و تعهدات، به طرفین این امكان را می‌دهند كه چنان‎چه مایل به ادامه پای‎بندی خویش به قرارداد مورد ‎نظر نباشند، به اراده خویش آن را منحل سازند و خود را از زیر بار پیمان و انجام تعهدات رها سازند.

البته نا گفته نماند هنگامی که بیان مي‎شود عقود با اقاله فسخ مي شوند اين قاعده درباره تمام عقود صادق نيست. مثلاً در عقد نكاح به موجب اقاله اجازه داده نشده که آثار عقد زایل شود.